华侨城地产尖岗山纯别墅项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。

现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发。

推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。

如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。

推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段实施。

由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。

要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。

后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配套概况用地代第部分土地开发策略问题的提出及解决综合开发的必要性综合开发策略综合开发模式选择综合开发模式实施要点集中开发策略开发片区位置选择集中开发模式现已取得宗地开发策略府对旅游项目有明确规划，目前宝安旅游项目集中在沙井和光明。

根据尖岗山片区规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不符合政府规划即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力核心景点，对地产项目推动能力有限。

华侨城旅游地产成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目开发带来了人气，带来了完善商业和生活配套，同时也直接带动华侨城房地产价值稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对房地产项目价值提升作用无法在短期内达到华侨城水平尖岗山旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目私密性，而且增加了项目安全隐患和管理难度，同时也不利于项目形象提升旅游项目投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式可行性不大。

深圳地铁号线模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，按商定比例，与政府共同分享土地增值收益。

该模式源于香港地铁深圳地铁号线模式香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按预先约定比例分成，共享土地增值收益。

分析该模式成功重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量政府财政，使政府面临资金压力。

在地铁号线建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁号线捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功关键是发展商愿意捆绑基础设施建设是否对政府有足够吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。

在尖岗山项目上，如果捆绑大型基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能完成，对政府吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功难度较大。

捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。

分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖出让方式，符合政低密度绿化比率气全港最高，区内地积比率为，全港最低区内设有多个废物循环再用回收站，居民亦可在跳蚤市场摊挡摆卖二手物品占地逾，平方尺愉景广场设有百货公司超级市场及各式食肆，见附件商场示意图海澄湖畔筹建另大型购物中心愉景湾大厦特准饲养宠物，区内并设有兽医诊所及宠物用品店区内有全港罕有私人沙滩适合游泳进行沙滩排球风帆或冲浪等各项水上活动，区内设有多条郊野远足径家乐径及单车径愉景湾拥有四所会所，包括愉景湾康乐会游艇会高尔夫球会及海澄湖畔主客会所，消闲及娱乐设施均具规模。

社交文化愉景湾居民来自全球多个不同地区，包括欧洲北美洲澳洲新西兰非洲和东南亚等，国际化居民组合为区内注入独无二多元生活文化区内居民大都属于高收入人士专业人员或管理阶层，学术水平较高学习发展愉景湾隶属全港名校林立中西区校网，中西校网内共有多于间知名中学，比例全港最高，是全港唯万国语言村。

区内现有所国际学校政府资助中英文学校及幼稚园，加上在海澄湖畔即将落成所学校，房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究共提供个幼稚园小学及中学名额。

区内现有学校包括愉景湾国际学校小学部愉景湾首间学校圣公会伟伦小学政府津贴全日制小学，着重英语培训愉景湾国际学校幼稚园部愉景湾首间学校弘志幼稚园聘有外籍教师太阳岛幼稚园聘有外籍教师周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。

选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。

根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。

采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。

其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。

成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公目录目录第部分土地开发策略问题提出及解决综合开发必要性综合开发策略综合开发模式选择综合开发模式实施要点集中开发策略开发片区位置选择集中开发模式现已取得宗地开发策略后续出让土地建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第二部分项目分析项目地盘解析地理位置及周边环境项目用地条件项目交通条件项目周边配套设施项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析第三部分项目定位项目发展主题定位档次定位产品定位建筑类型定位户型面积定位客户定位附录项目发展背景研究深圳市城市发展状况深圳市国民经济发展概况深圳市总体规划及发展概况宝安区国民经济发展各地块分布位置见下图尖岗山居住区东区地块分布图各地块位置特点分析地块地块地势较高，拥有较好景观资源，但与本项目已取得用地隔离学校二期无新建配套三期愉景广场沙滩巴士总站消防局警岗码头康乐会学校幼儿园四期街渡码头汽车轮渡码头愉景湾游艇会幼儿园直升机场五期无新建配套六期商业美食广场露天广场愉景广场巴士总站消防局警岗康乐会房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究七期警岗愉景湾高尔夫球会愉景湾高尔夫球场八期无新建配套九期无新建配套十期隧道十期无新建配套十二期无新建配套合计注上述之花园洋房即为别墅或联体别墅项目各期选址特点以下为项目各期选址位置房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究愉景湾项目总平面图期期期期期期期期期期期房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究期期期房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究项目各期选址情况如下项目分期选址特点第期愉景湾第期第二期及第三期开发为临大白湾自北向南排列。

借助小区内最好自然景观及条件。

其中别墅及多层临海，小高层及高层倚山，且高层采用型建筑，尽可能多利用自然景观。

第期愉景湾第四期开发位于大白湾东部半岛，仍借助于自然景观。

多层物业沿三面海而建，高层及小高层西面倚山。

第期愉景湾第五期紧邻二白湾西部之中央花园，全部为高层建筑，景观主要为人造中央花园及自然海景之远景。

第期愉景湾第六期为纯商业配套设施建设，为第七期第八期及第九期制造卖点。

第期第七期分为两部分，部分东临稔树湾，拥有自然景观并靠近汽车轮渡码头，另部分为临高尔夫之及联体别墅。

第期第八期北面临海，西临第六期之愉景广场巴士总站以及往中环码头。

第期第九期为倚山高层及小高层，且临近愉景山道及高尔夫球场。

第期第十期全为倚山高层，北临通往东涌及机场快速公路隧道，西临愉景湾二段海澄湖畔