南京万科聚宝山项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

保留价值较大。

图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上个，最大平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。

图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

图宗地高压线走向拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人员人。

其中，宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积，拆迁居民户。

代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积，拆迁居民近户。

图宗地拆迁范围三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系功能，是宗地与老城区联系主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部地区。

绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。

宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。

岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对手分析已购买标书发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议优势与劣势二结论与建议附件南京城市发展与住宅市场研究报告南京土地招投标市场研究报告聚宝山项目提交政府答疑问题项目决策背景与摘要内部因素项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发项目类型。

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内重点发展方向为河西和城东，地处南京东部仙西区域将成为仅次于河西政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适项目，为公司在南京进步发展奠定基础。

金色家园项目成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中档和中高档项目创造了条件。

二外部环境本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展增长级和接受上海辐射以及新经济发展主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规模最大大学城。

本项目是主城范围内最具规模完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周边规划珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目主要目在不多，市场机会明显，是南京公司进入城东市场个较好切入点。

作为政府招标项目，法律手续简单，启动速度快。

劣势土地成本高，付款方式苛刻，销售净利率与内部收益率较低，有定操作风险。

城市对外交通干线三面环绕，铁路和公路噪声影响大。

大型生活配套设施缺乏。

为满足高档居住要求，发展商需对聚宝山局部和与地块交界处加以改造处理。

宗地地势起伏变化大，局部地区有堆积土，土方改造成本高。

二结论与建议本项目为南京招投标历史上最大地块，其成交情况受到政府业界媒体和社会公众高度关注，互连网报纸电视等媒体作了大量报道，巨大广告效应使其成为南京房地产开发焦点，中标者将因此确立在南京发展商中强势地位。

第天上午购买标书发展商达家，包括中海栖霞银城金大地等本地外地知名发展商，预计届时竞争激烈，成交价格在亿之间。

对万科而言，土地总价偏高，销售净利率等核心指标偏低，离集团要求有定差距，但本项目面积大，地块完整，环境好，不排除通过良好策划创意，创造良好市场表现，因此，机会与风险并存。

政府对本项目非常关注，万科参与来可以表达支持政府工作之意，另方面也可以提高竞争和对手拿地成本，减少以后拿地竞争对手。

建议对此项目合理地估算成本，控制投标价格上限，理性参拍。

建议投标价在亿以内。

南京公司项目发展部年月日北环线绕城公路内侧，是联系老城区和仙西新市区纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名风景区紫金山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名位。

环线二环线图宗地区位二宗地现状四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗目录项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置二宗地现状软件企业表达了入驻意向。

④仙林大学城年月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大大学城仙林大达继续在石门坎杨庄开发兴趣减弱，近期，万达积极向河西发展。

当前，万达正在与经济适用房发展中心洽谈河西兴隆小区用地转让事宜，并已经基本确定，净地面积亩，约万元亩，总价款亿多元，但万达仍然有意竞投聚宝山地块。

由于兴隆小区转让总价款年底前全部付清，因此，万达近期资金压力较大。

在南京土地招投标市场，万达仅在年月以底价拿下原属自己多亩挂牌出让土地，由于缺乏竞争，尚无法了解其投标策略与习惯。

表万达在建项目情况项目名称区位建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米江南明珠期石门坎入伙销售般土地储备兴隆小区河西土地亩尚未最终确定前景看好苏宁简介年成立，为省内极具知名度民营企业，资金雄厚，品牌优势明显。

与省市区政府关系良好。

经营特点以写字楼商住楼万平米小规模住宅项目为主，开发区域集中在老城区和河西。

竞买可能性判断土地储备充足。

背靠交家电，资金实力雄厚。

在南京市场未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，聚宝山项目与其经营特点不致。

据悉，苏宁主要目标在河西新城区。

招投标经验丰富年曾参与二道埂路金色家园项目投标，但只是试探性参与年月与金盛联合竞买江宁万平米汽车大市场和居住用地，最后轮才放弃，每次加价从不超过最低幅度，总体感觉比较理智。

表苏宁在建项目情况项目名称区位建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米银河国际广场层山西路商业中心打桩总投资亿土地储备千秋情园河西即将开工位于热点开发区域，前景看好浦口地面多亩近期刚确定目前来看般，未来前景要看江北发展速度仁恒简介新加坡仁恒集团全资机构，年进入南京，先后开发南京规模最大第代精品楼盘梅花山庄和湖畔之星，建筑面积万平米，高端市场品牌优势明显。

现有项目集中在宁南新区，建筑面积万平米。

竞买可能性判断在建项目规模大，处于启动初期，预计将开发年，其中，翠竹园期开盘个月销售率不足，资金压力较大。

据悉对河西新城区土地较感兴趣，目前正在积极运作。

未曾参与南京市场投标。

表仁恒在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米翠竹园宁南新区期开盘纯小高层现代精英社区玉兰山庄宁南新区水岸山林别墅三有土地储备需求但缺乏魄力和竞争力城建集团前些年积聚土地储备已基本消耗完毕，在现行土地政策下，进入招投标市场可能性较大，但作为制度落后过分依赖政府市场运作能力差传统开发企业，目前尚缺乏招投标高价拿地魄力。

未曾参与南京市场招投标，投标经验相对缺乏。

表城建集团在建项目与土地储备情况项目位置建筑面积万平米项目进展项目评价在建项目万平米金陵名人居鼓楼区龙江小区入伙销售良好文思苑白下区开盘市场反映般北苑景虹玄武区市场反映般四土地储备充足东恒简介东恒国际服务贸易集团控股企业状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积近半。

图宗地土地利用现状工厂与市场主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。

表工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无居民居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户人，住宅建筑面积约万平米。

废弃采石场农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上个，最大平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。

图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规