南京地块收购项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

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年国内宏观环境展望年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅回落居民消费回落资产市场持续低迷影响，预计将延续年下半年经济下滑趋势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长可能性较大，但随着万亿投资累积效应，预计全年增幅在以下。

年月份南京房地产市场特征分析市场消费信心呈阶段性回暖在各类房地产利好政策刺激以及各楼盘积极促销，使得年观望者刚性需求在年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度增长，出现较为显著阶段性回暖特征。

月份商品房成交面积为万，其中，商品住宅成交面积分别为万，成交套数为多套。

扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积万，商品住宅日均成交套数多套，略低于年日均成交水平。

年月份全市认购成交情况月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日认购套数成交套数部分楼盘促销成效显著部分楼盘积极呼应房产新政，采取适当降价及其他优惠措施来促销，春节期间我市房地产市场促销楼盘多达多家，其中江宁河西江北三区域楼盘占了成多。

有楼盘延续了过去促销项目背景报告编制目的项目概况大于求状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半城市房价出现下降。

年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。

年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

四十个重点城市中，有四分之城市商品房销售面积同比下降以上。

同时，商品房空置面积结束自年下半年以来负增长，截止月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加。

房地产开发投资意愿下降。

受需求市场低迷影响，年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。

年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房价出现近年来首次下降。

年月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市数量逐步增多。

从环比看，年大中城市房屋销售价格下降。

加大住房保障建设。

年，加快保障性住房建设，成为国务院确定扩大内需促进经济平稳较快增长重要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设加快，对商品房市场存在定冲击。

年国内房地产市场趋势预测商品房屋空置面积会有较大幅度增加。

房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

房地产开发企业并购重组将会增加。

年年底房价将止跌企稳。

虽然国际大环境和国内小环境经济发展不容乐观，但中国保增长万亿资金投入年底各项推动房地产产业发展利好信息推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对年房价稳定起到积极作用。

预计随着年第季度宏观经济回暖，房地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。

南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。

年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。

备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。

浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求。

从房源总量来看，全年排名前三位浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量。

从成交量来看，成交套数排名前三位浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量。

浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调前提下，虽实现了定销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。

河西江宁浦口新三区销售消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区消化率分别为，排名全市前三位。

新三区是在年底部分楼盘大幅降价刺激下，成交量大幅回升，呈现典型降价保量特征，取得显著促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市格局。

城区市场中，销售形势市场情况来看，本次可行性研究主要是以市场发展营销为重点，结合项目开发经营等方面较系统分析项目发展市场营销条件，寻求最佳开发经营模式。

综合评价如下城东板块未来住宅供应量较大，以高端产品为主，市场竞争激烈，销售价格压力较大。

建议产品规划定位上要填充市场空缺。

项目所在区域年价格调整幅度低于南京整体市场调整幅度，市场补跌可能性较大。

城东板块客户人群在区域和层次上有定局限性，段时间内还不能突破，手二手市场较主城区其他板块不太活跃，这些因素都要在销售初期充分考虑。

本项目初步定位为纯小高层高尚住宅区，对人群和产品都有了初步定位。

但是由于项目整体规模较小，市场竞争力相对较弱。

如根据以上所提出销售预判价格执行，此销售价格在区域市场基本符合市场价格预期，在保证定利润率前提下，将在定程度上降低开发经营风险，保证开发资金安全。

量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区销售率，其中浦口江宁河西新三区存量房源绝对数量高，与其他各区相比，其上市多卖多剩多，因此新三区市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源走势相对较好。

元以下低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升元中档房源集中江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令元以上高档房在年底出现翘尾。

总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。

年目录项目背景报告编制目项目概况地块基本条件土地交付条件及土地使用权出让年限项目资源分析基地资源评估表项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年国内房地产市场趋势预测南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析年南京房地产市场政策回顾年国内宏观环境展望年月份南京房地产市场特征分析年房地产市场趋势预测区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻项目区域主要竞争项目分析主要在售竞争项目览表后续市场供应预测重点竞争个案分析项目区域置业者分析项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况项目区域二手房市场分析项目开发经营分析及销售价格预判项目综合分析分析项目销售价格预判建筑类型销售价格建议风险分析定性分析政策风容积率绿化率推出时间在售期数二期品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。

项目销售价格预判建筑类型本项目占地亩，容积率为，总建面积为平方米，为保持较低密度，可建成纯电梯小高层住宅小区。

销售价格建议根据对项目分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目初步价格建议。

项目均价元地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价元德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城市场加权算术平均系数修正表项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城修正价元权重修正值本项目价格元通过以上市场比较分析，我们得出个符合现阶段本项目市场定价应该在元，再加上国家预测年房地产市场宏观环境小幅下降，预计会有下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。

风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。

中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定作用。

为保障整体经济稳定，年国家和地方政府极有可能加大救市力度，如进步降低交易税费下调贷款利息购房退税鼓励部分购房者合理投资需求鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌时候，出台政策托市，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。

虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，亩小型项目也会受到相关政策法规影响，因此，本项目应密切关注相关政策出台，并提高对政策变动预见性。

区位竞争风险区位竞争风险，以及由此带来市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。

当然要突破区位竞争风险仍然有许多操作方式，如营造品牌效应加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。

本案区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。

行业市场竞争风险市场竞争风险对本案不利影响可归结为三点是价格难以上涨二直接竞争楼盘已具有市场品牌度和销售经验三后续供应量较大。

市场风险是无时无处不在，本项目只能积极投身于市场竞争，把握竞争。

本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测基础上，为本项目制定种抗市场风险发展模式。

技术风险技术风险体现在以下三方面项目规划是否得到市场认同施工质量。

要回强房地产经纪行为和存量房交易资金管理若干规定年月日，南京市工商行政管理局南京市房产管理局南京市公安局中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理若干规定，从年月日起正式实行。

关于调整享受优惠政策普通住房标准通知年月日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见国办发号和南京市政府办公厅关于保持房地产