1、栋楼的景观均好性。另可考虑庭院式的建筑规划与景观布置，在市场推广时也可因产品方面的创新实现有效的市场传播，加强与竞争对手之间的差异性。四建筑风格简洁有质感的新古典主义风格，立面尽量满足规划要点中红色坡屋顶构造，古朴大方要求。突出单元入口顶部窗阳台空调隔板道路上下水道管道口大门造型风格等细部处理。五景观景观应根据产品特点体现精致实用艺术文化品位，重视细部处理，注重景观的整体性及可参与性。产品方案产品方案二六项目开发计划项目开发时间节点月下旬获取土地并进行初步产品策划及项目地位月底完成规划设计月完成施工图设计同时开始形象宣传月正式引爆市场并开始认筹月开盘并公开选房。七投资收益测算见附表九综述本宗地面积不大，周边居住环境较好三面临安阳高新技术开发区主要交通道路，。
2、前人气还不是太足，项目前期公共配套的成熟度比较低，尤其是生活配套还不是很完备，需要定的时间发展，市场需要进步的培植。公交线路到达宗地的还比较少，如果定位为普通大众造的好房子，市民出行交通方式需要在相距项目运作时加以考虑。机会目前市场上产品定位为中高档建造质量与中低价位中小户型的产品，适合普通市民购买的社区还是个市场空白，我们可以避免与市场上现有几个大盘的直面竞争。新城区是政府城市化建设的重点发展方向，进入新区发展符合政府对企业的期望我们有在高新技术开发区开发成功第个项目的实践经验，也积累了很大批老业主和老客户，培养了大批忠诚客户，建业品质已经得到了当地市场的认可，所有这切都有利于企业在安阳市场持续性发展。高新技术开发区和东区样是政府大力支持发展的区域，积极。
3、运作前期资金压力不大。高新技术开发区是市政府城市建设的重点发展方向，也是社会关注的焦点，比较容易得开发区政府的大力支持与认可，有助于提高企业的知名度与品牌美誉度。以不同于其他项目大户型高价位的定位提高建业的品牌美誉度，也是实现胡总让河南人民都住上好房子的企业承诺，而不再仅仅是给富裕阶层盖房子。目前市场上中小型户型社区还不多，我们快速进入可以在实现与其他项目差异化竞争优势的基础上实现经营目标。宗地三面临市政重点道路，具有较大的商业物业开发潜力。劣势在市民的认知中，该宗地的位置稍微偏僻些，地市场户型景观风格，做到适度超前突出品质，以实现以高品质产品攻打中端市场占领市场的战略目的。经济性设计过程中，在保证质量要求的前提下要尽量降低成本，满足集团提出低成本要求。二。
4、交通条件极其便利属于安阳市未来几年的居住开发热点地区。就地块位置而言是安阳市土地市场上仅次于东区的住宅宗地。综合该宗地现场勘踏情况分析，该地块虽然目前周边交通情况及基础设施情况还未到位，但随着开发区工程的逐步开展，中华大道及黄河大道的逐步开通及安彩小区企业家公寓安钢小区的交房入住，宗地周边将形成较为成熟的居住环境。目前该地块起拍价为万元，合万亩，和东区万亩左右的地价相比较低，随着安阳城市的东移南扩，该地块周遍将形成新的居住区，目前在高新技术开发区的整理规划中，地块西侧米规划建设为安阳市的副城市中心区，规划建设有宾馆大型商场写字楼高档公寓医院等设施。综合以上分析，该地块具有较大的开发价值，安阳公司建议参与该地块的竟买。然未来规划为高新技术开发区的核心位置，但。
5、导。行政事业金融单位中高层领导有相当部分该类领导通过参股企业方式，拥有较高的灰色收入还有类是夫妻双方人从政，人经商，这类官商家庭也拥有较高收入。但根据目前安阳房地产市场的竞争状况来分析，我们的客户群体除了这部分高收入群体外，产品的主要客户群体为般有住房需求的中等收入市民，项目的产品定位和产品设计也将以此为中心进行设计。目标客户群对住宅的需求分析从商品住宅购房者构成情况看，本市购房者占左右，周遍县镇购房者占左右。购房者主要由在安阳市经商的个体工商户私营企业主效益较好的大型国有企业安彩集团安钢集团员工市区及辖县行政机关领导市区及辖县国有企事业单位领导组成，购房的主要目是居住。针对安阳目前的市场发展现状和客户需求分析，我们的项目定位主要取向为两个人群。户型面积及。
6、特点和对市场与客户群体的深入分析，可以界定本项目的主力客户群是市区内经济实力较强的个体工商户效益较好的企事业单位中基层员工及其他中等收入者，他们家庭收入在元月，具有较高的文化水平，对好的产品有较强的鉴别能力，向往有品质的生活。概念定位根据本项目目标客户群体构成及消费心态，可以确定本项目概念定位应为安阳市具有区位人文景观价值的中档价位的高品质人文住宅社区。产品定位以低密度多层小高层住宅为主导的高品质景观社区，并考虑提高地块的商业功能，突出产品档次。功能定位以中档中小型户型为主，高档大户型为辅，为处于不同人生阶段的社会精英人士打造个具有高档品质的社区。地位定位在建业桂花居行业领袖地位的基础上，把该项目的定位降低到中端，以为城市社会精英打造高品质高性价比的中档高。
7、步改善和众多小区的陆续交工入住，高新区将形成良好的人居氛围。虽然目前情况下，在市民心目中，高新技术开发区的居住价值稍差于东区，但如果我们能在产品的规划设计上有所创新，开发出与东区目前在售产品有较大差异的产品来实现对不同客户群体的差异化营销，以中高档次的产品销售给中间需求层次的第次置业需求的客户，就可以在定程度上避免与东区西区几个即将推出项目产品的直面竞争，从而实现经营上的成功和既定的利润目标。宗地所在区位生活文化氛围浓厚，西距规划建设多亩余人的安阳师范学院不到米，同时在宗地西米处高新区已开始规划建设生活商务中心，因此该区域未来年内将形成良好的居住与生活氛围，宗地具有良好的发展前景。五产品研究构思与初步规划设计要点项目宗地分析，包括优势宗地位于高新技术开发区。
8、达到万平米，且大部分规划建设为高档住宅，这就将进步加剧高档住宅这市场竞争的激烈程度。而且国家目前进步加强了对房地产市场的宏观调控，国十五条两个的实行也将对房地产市场产生重大的影响。针对这样的市场情况，该地块应以建设中档住宅为主，在保证高品质的条件下主要进攻中端市场，尤其是要考虑要以低总价来实现进攻市场的目的，以与目前市场上其他楼盘实现错位竞争，同时如果能与政府相关部门协调在定范围内对宗地原有规划建设指标做定调整原规划建设指标没有商业，但如果我们能通过与政府相关部门的协调充分利用宗地三面临形象大道的优势开发商业房，就可以通过住宅产品与商业物业产品的相互弥补大大降低项目的操作风险，提高项目的利润空间。规划设计的初步概念目标客户群体构成及消费心态根据本宗地的素质。
9、总价职业构成在保证产品使用功能的情况下，以平米的小三房和平米的两房产品为主，总价控制在万左右，可以让真正需要居住房子的年轻人实现购买好房子的梦想。岁的青年人第次置业，主要职业为大型企业的中基层员工，有改善居住需求的个体工商户，企事业单位的般员工，市民中从事自由职业的中低收入者等。联排别墅平方米左右，单套总价可以达到万左右叠加别墅或四层纯复式楼单套平方米，单套总价万。经济实力较强的个体工商户，主要包括从事煤炭经营和运输的个体工商户，从事餐饮服装等行业经营的个体工商户大中型国有企业单位中高层领导家庭资产万元以上目标消费群体对宗地认识的分析及宗地开发思路从第个项目积累的现有业主分析来看，高新区的居住环境与居住价值已经得到了大多数市民的认同，随着高新区居住环境的进。
10、产品类别以多层六层以下为主，部分点缀叠加别墅联排别墅及景观小高层小高层比例可根据开发销售情况再定。主要户型是三房为主，少量二房四房叠加复式联排别墅建议各户型面积在考虑总价的情况下尽量微型化两房平米小三房在保证功能的前提下控制在平米四房平米别墅在平米。三总平面布局尽量考虑小区远距离景观效果。突破传统横排布局，总规布局应尽量丰富灵活错落有致考虑到控制建筑成本提高容积率整合景观用地面积等因素，应在平面布局时，在不减少容积率的情况下，尽量减少建筑密度。考虑采光观景因素，建议楼体摆布均应南北朝向，南北楼体高度采用由低到高布局，并前后错开。道路规划在进入小区即实行人车分流，使车辆行驶对小区居民生活影响降到最低，楼体尽量考虑南北入户等围合式组团设计，组团分区分明，实现每。
11、规划建设中的城市副中心区东侧，目前高新区路网已经基本建成，相比老城区来看，居住生态环境优美，交通便利，距老城区约分钟车程，到东区也非常便利，是未来东区和南区发展结合后的中心位置，前景发展良好。非常适宜建设中高档宜居住宅小区。地块位于安阳市高新技术开发区规划规划的新行政文化商业中心区附近，周边公里内规划有众多学校，如安阳师范院安阳大学安阳市重点中学五中银杏幼儿园开发区高级中学银行商业医院等各类配套设施，配套设施齐全，文化氛围浓厚，未来生活居住方便响应政府房地产调控号召，以上为平米以下户型，可以得到政府支持，还可以争取比老城区更为优惠的政策，在可控的范围内实现项目的快进快出。土地成本万元亩初步意向，与老城区和东区相比土地价格较低，而且采用跟土地方合作的方式，项。
12、参与新区开发建设不但能得到安阳市政府的大力支持，还可以得到开发区政府的强力支持。威胁本项目威胁主要来自外部政治风险和市场风险，具体来自以下几个方面新城区比较容易受到国家宏观调控和政府领导换届等因素的影响，在新区开发有定的风险。受政府财政收入和国家宏观调控的影响，新区的开发建设进度尤其是市政配套等建设会存在着延缓的可能，对项目的开发是个最直接的威胁。位置处于开发区的边缘位置，虽然周边已经有很多土地处于开发中，路网也已经基本修建到位，但市场的认知仍需要有个过程。众多新楼盘近期入市，市场镜子压力较大，项目必须有较强的创新性，才能引起市场关注。规划设计的可行性分析目前安阳房地产市场竞争已逐步激烈，年底到明年初有众多新楼盘入市，而且体量巨大，未来至两年内新入市的面积。
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（房地产地块项目投资可行性研究报告）（最终版）
