方式来解决，包括快餐厅中西餐厅面包房便利店洗衣房票务中心商务中心美容美发健身中心小型网吧家政服务小型咖啡厅室内运动中心乒乓球桌球棋牌茶座等等等。
酒店顶层平台可根据实际需要建成户外羽毛球场或休闲娱乐健身的平台五价格定位根据本项目地段规模开发强度预期品质区域市场价格等综合因素考虑，本项目若开发普通住宅产品，其预计的销售均价应为元平方米，若是小户型项目，销售均价定位为元平方米，则总价成首付年按揭月供平方米户型万元万平方米户型万元万六目标客户定位实际上作为小户型产品。
以我们实际操作经验来看并没有特殊的目标群体定位。
若要进行群体划分，无非包括两类人群第类，投资者。
种是大投资者，般次性购买套，用于炒房或出租。
种是小投资者，般次性购买套，般用于出租或自用休闲用或打麻将用。
第二类，自住型购买者。
主要是白领阶层小业主及外地务工者。
前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告第四章酒店部分可行性分析长沙酒店市场分析基本定位分析高端定位分析作为个万人口的非旅游城市，长沙目前仅五星级酒店就有家以上。
我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。
开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。
需要引入知名酒店品牌。
高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。
初始成本投入高，不符合本项目的开发投资思路。
中档或中低档定位分析长沙目前的中档或中低档酒店占酒店总量的以上，相对来说市场竞争更加激烈，大多数酒店处于微利的经营状态。
但究其原因，主要是由于大多数酒店设施陈旧经营理念落后机制不灵活。
实际上，中低档酒店最大的竞争优势在于价格低廉，但很多酒店由于设施及服务跟不上，导致其丧失了高性价比的竞争优势。
如果本项目能通过精心的策划设计，最大限度降低成本投入，同时提升服务水平，将可凭借极高的性价比赢得将来的市场竞争。
因此我们认为中低档酒店相对的操作空间比高端酒店更大。
青年旅舍模式定位分析青年旅舍是专门针对背包族及旅游散客的特殊产物，其基本特点在于按床位计价，自助式服务，消费极其低廉。
但长沙并非旅游城市，背包客更是少得可怜。
因此我们认为青年旅舍模式可能并不太适应于长沙市场，存在较大的定位风险。
酒店设计思路通过上述定位可能性分析，我们已基本明确本项目将打造经济型酒店。
基于此定位，我们提出本酒店的设计思路。
设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房的成本投入。
通过合理的户型布局，满足完整的客房使用需求及定的居住舒适性前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告要求。
通过现代简洁的外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。
酒店经营模式及特色服务构思经营模式采用固定房费与可变动服务费相结合的收费经营模式。
固定房费包括建筑折旧装修折旧公共设备使用公共水电消耗酒店服务人员费用等。
可变动服务费包括水费电费电话费宽带费房间清理服务费毛巾浴巾租用费洗涤用品购买费。
酒店实行卡通，房卡也为消费卡。
房卡启动户内水电开关并自动计量水电消耗量。
电话费宽带费由总机负责开通及计量。
房间清理服务费指客户住宿天以上，若需对房间进行清理，则按每次服务收取定费用。
毛巾浴巾可在便利店购买，也可向酒店进行租赁。
租赁按天收费。
洗涤用品由客户自带或自行到便利店购买。
之所以称为可变动服务费，是因为客户使用水电数量不样，电话宽带不使用则不计费，房间自行清理可免费，毛巾浴巾洗涤用品自带可省却租赁或购买费用。
因此，该项收费的原则就是多用多掏钱，少用少掏钱，不用不掏钱。
这样做既符合节能环保要求，降低酒店物料损耗，还可最大限度减少客服人员数量，降低运营成本。
特色服务提示坐式等候大堂办理手续柜台采用低矮的桌面式柜台，客人在办理入住及离店手续时可坐在座椅上进行等候。
服务人员也可在座位上进行服务，降低平方米，则总投入为万元。
按照物业整体出租的经营方式，预计年收回成本不含利息收益，则每年的租金回报为万元，二公寓部分我们再对公寓进行成本估算项目单价前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告地价建安消防智能化设计监理报建费财管费用营销费用营业税总计公寓部分按元平方米估算销售均价，则每平方米毛利为元。
按公寓万平方米测算，公寓部分总盈利万元。
结论长沙房地产市场进入加速发展时期，未来五年市场前景看好，尽管新政出台对房地产市场的供应格局会有定的影响，但对本案的影响不大。
本项目先天条件优越，各参与单位强强联合，必将以精品赢得市场。
本项目经济测算采取成本抛算收入保守估计的方法进行测算，项目公寓部分利润率为，酒店部分年投资回报率为。
本项目可行。
动强度。
新鲜居住体验由于我们为酒店设计了不同楼层不同的装修风格，因此在客人第次入住时可由客户进行选择。
当客户再次入住时，酒店数据库系统应可自动反映客户历史入住情况，并由接待人员安排客人入住不同装修风格的楼层，使客户对酒店不断有新鲜感。
前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告温馨祝福根据客人入住时提供的身份证信息，可获知客户的生日日期。
当客人在住店期间正好遇到生日，酒店应当面送上生日贺卡及小小的果篮表示祝福。
在获取客户信息资料后，酒店数据库系统应可自动或提示服务人员向客人的手机发送祝福短信即便客人已经离店，以增加酒店与客人之间的情感交流，增强客人的归属感。
主动式折扣由于酒店采用经济型酒店的廉价经营模式，因此通常明码实价，不提供折扣服务。
但在特殊情况下，酒店可主动向客人提供意外的折扣享受。
比如遇重大节庆日，遇酒店周年庆，或数据库系统反映客人已多次入住或消费达到定数额等等。
这样的主动式折扣给客人带来的将是意外的惊喜。
紧急医疗服务当遭遇客人醉酒突然晕厥等意外情况时，酒店应及时向客人提供医疗救助。
二产品设计设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房的成本投入。
通过合理的户型布局，满足完整的客房使用需求及定的居住舒适性要求。
通过现代简洁的外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。
户型平面构思户型标准配置为卫生间由洗面盆坐便器淋浴间构成。
其中淋浴间净空，空间尺度非常舒适。
内嵌式衣橱净空，足够酒店住宿衣物储藏要求。
两张米单人床或张双人床床尾距墙或电视机柜的走道净宽为米，空间尺度舒适。
内嵌式电视机柜根据房间尺度及降低成本的考虑，电视采用寸台式彩色电视机。
书桌书桌，可满足般的书写及手提电脑使用需求。
前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告阳台米见方的阳台主要用于安置分体空调主机，并为住宿客人提供个室外透气空间。
以上标准户型套内建筑面积为平方米。
其特点为面积紧凑功能完整空间舒适度不低于般三星级酒店。
外立面构思外立面考虑脱离般酒店的外立面模式，而采用国内外时下最为流行的现代简约风格。
外立面局部如图所示。
外立面主要由瘦长落地窗及竖向百页构成。
百页可用铝合金制成，也可采用廉价的水泥板条。
百页采用水平间隔及竖向错位分布。
色彩方面。
由分户墙及楼板构成白色外框。
由于其向外侧的面积很小，因此可考虑采用经久耐用的白色金属漆。
百页外侧面同样采用白色金属漆，但每组百页中每条百页的两个侧面则可采用不同的色彩。
该色彩可通过常规的外墙漆进行表现。
也就是说，从完全正面看，外立面为白色。
但从不同的侧面看，外立面则表现出不同的色块。
这样的色彩处理方法可使建筑物在不同的角度呈现不同的变化，给人以新鲜感时尚感和现代感。
客房装修构想考虑设计种装修风格，设置于不同楼层。
装修原则为经济舒适易维护易翻修翻新。
卫生间地面白色防滑地砖。
墙面白色瓷砖到顶。
洗手台灰色杜邦板台面，白色台上盆及鹅颈台面龙头，木框镶边镜子。
天花杉木条格栅吊顶，防水吸顶灯。
淋浴间钢化玻璃隔断及门，蓝紫色玻璃马赛克或瓷砖墙面。
门磨砂玻璃木框门。
卧房地面水泥自流平作白色地坪漆，或驼色加厚地板胶。
墙面及天花彩色乳胶漆。
家私现代简约风格家私。
窗双层中空清玻，护栏之下玻璃为防火玻璃。
前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告踢脚线实木踢脚线。
灯具桌面台灯床头下投灯床头上部天花反光灯槽地脚夜灯。
阳台地面防滑地砖。
墙面彩色外墙漆。
天花杉木板吊顶。
公共部位装修构想走廊地面加厚地板胶，彩色乳胶漆墙面，白色石膏吊顶，暖色筒灯。
电梯厅地面水泥自流平作米色地坪漆，墙面白色乳胶漆，白色石膏吊顶及日光灯带，大理石电梯门套。
大堂按三星级标准进行大堂装修。
设备客房采用分体式匹冷暖空调。
卫生间配快速电热水器。
房间设宽带借口，内线电话，有线电视。
客房及公共部位消防喷淋。
裙楼分层采用中央空调。
配套功能接待大堂商务中心洗涤中心自设洗涤设备，对外开设洗衣门面小时便利店咖啡厅自助式快餐厅网吧药店美发店酒楼前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告第五章收益分析酒店部分客房按得房率计算，每套标准客房建筑面积为平方米。
其中套内建筑面积平方米，公摊面积平方米。
土地按万元亩计算，容积率按计算，则楼面地价为元平方米。
经济测算如下表投入测算项目单价总价地价，建安，消防，智能化，设计监理报建费，套内装修，套内电器，公共装修，财管费用，总计，若酒店部分总面积为万说是其长远发展的保障，项目的定位最大程度上规避了政策的风险，为项目的成功运作奠定了坚实的基础。
从竞争角度来说，新政的出台必然会导致中小套型产品市场供应量的上升，小户型产品供应量也会有定的增加，但这对本案的影响不大，方面是由于原来在开发的项目按照新政的条例进行调整的不多，而新开发的项目从拿地到上市至少需要到两年的时间，其三即便是在本案上市的同时同类产品的供应量上升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有的优势，项目体量并不大，作为个短频快的项目受市场影响有限。
五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性长沙目前的普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为主，目前已知的规模在万平方米以上的项目包括项目名称区域规模目前均价奥林匹克花园天心区亩总占地金碧文华天心区万总建面顺驰项目天心区亩总占地上海城雨花区万总建面华银园雨花区万总建面绿城桂花城雨花区万总建面锦湘国际星城雨花区万总建面中城丽景香山雨花区万总建面星城世家芙蓉区万总建面仁和香堤雅境芙蓉区万总建面西街花园芙蓉区万总建面上河街区芙蓉区万总建面银港水晶城芙蓉区万总建面前通置业新世纪家园酒店公寓项目可行性研究报告天健芙蓉盛世开福区万总建面城市花都开福区万总建面创远景城开福区万总建面珠江花城开福区亩总占地海鸥春之声开福区万总建面金色比华利开福区万总建面万煦园开福区万总建面景秀江山岳麓区万总建面阳光国际新城岳麓区万总建面蔚蓝海岸岳麓区万总建面从上述项目的基本情况来看，呈现以下基本特征几乎分布在二环线以外，部分处于郊区地带。
规模大，密度小，开发强度低，品质高。
特别是绿城南都等外来开发商开发的高品质楼盘普遍受到市场欢迎。
以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。
中低档楼盘供应量少，市场需求量大。
如金碧文华期采取低于区域市场
长沙新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告
