期栋栋栋第四批次第三期栋栋阶段性销售计划根据达州房地产目前的销售状况以及本项目的实际情况，计划本案整体的销售周期为个月。
按照常规的做法，总户数在户以上的楼盘较为适宜将推广阶段作详细的划分，因此我们本着严谨慎重的态度，再结合项目工程进度及以往营销工作的经验，将本项目的销售周期划分为若干种营销推广阶段，分别为市场铺垫期内部认购期首期二期公开发售销售持续期三期公开发售调整强化期和全面清货期。
市场铺垫期时间年月年月目的建立项目品牌形象站式年轻化都市生活领地建立扩大市场认知度知名度。
操作要点由于此阶段为项目的销售前期准备阶段，工程刚进入建设期，项目整体形象无法被市场认识，为能将项目形象有序推出市场，引起市场关注及期待，必须利用有限的资源做最大程度上的广而告之，故在市场铺垫期内应做好以下工作周边及市内主要路段作户外广告形象展示投放在项目周边主要路段及项目所在地制作导视系统广告项目品牌导入期的平面媒体传播活动推广完成项目销售中心样板屋的设置组建营销团队，确定相关协作单位等做好前期人员培训工作初步建立客户档案。
市场目标通过对项目整体形象作媒体宣传，使项目能在短期内得到市场的认可和广泛关注，初步树立了市场知名度通过客户活动营销，快速预订房源，为期快速销售奠定基础。
内部认购期时间年月月目的预热市场，试探市场反应根据市场的反应及时调整和深化推广策略，首期价格测试建立及扩大目标客户群为公开发售期的旺销蓄势。
操作要点该期项目工程已全面开工，通过前期的户外广告形象宣传的带动，项目已在市场上建立了定的知名度。
该期所做工作重点如下本阶段主要为项目所累积的关系客户的认购，并根据实际情况，逐步引入市场认购在内部认购期的第个月，以针对性的推介活动主要针对关系客户等目标客户群作为首期认购的主要渠道，但要注意协调好关系客户与常规客户的关系在内部认购的第二个月，主要通过常规性的媒体如报纸户外广告等进行项目产品力宣传，为首次公开发售进步积累客户本期的目标是去化首期推出的内部认购单位，为本案正式公开发售即推出的单位奠定业绩基础若来客较多时应注意来客的分流并做好现场气氛的操控留意客户来源媒体受众面并加以分析。
市场目标首批次可推出套单位，但必须确保短期内基本预约完毕为项目首次公开发售积累充足的客源产品内涵被市场有效认知确立项目品牌的个性主张形象定位从迅速建立到逐步推进和深化，市场形象已确立，并得到广泛认可和追捧。
首次公开发售时间年目的引爆市场，全方位地展示项目综合素质实现销售高峰，同时体现项目最高回报为巩固延续销售业绩及调整下步营销策略作充分准备初步确立项目的市场品牌形象。
操作要点项目的市场认知度和认可度通过前期的操作得以进步的提升。
此时，市场对本案的期盼已经达到个高峰，是本案首次推出市场的最佳时机。
本期操作重点如下完成首批内部认购套单位的转定和签约工作正式公开发售时，在内部认购销售价格的基础上适当地提升楼价，使前期成交的客户的满意度提高，利于后期对该批客户的进步经营，介绍更多的客户购买，提高传播的效益广告投放力度不断加大，通过公开发售引爆项目，务求使项目的核心卖点成为市场焦点，从而达到事半功倍之目的充分调动前期积累的客户群体在特定时间内聚集，以营造热销旺销的场面将单位大量推出并在短期内尽量加以消化，使项目在本档期内达到整体推广计划的销售高峰，从而实现最大量的资金回收注意做好现场的销售布控注意保留小部分热销单位，为后期销售作配合。
市场目标内部认购全部售罄，认购踊跃期推出的房源去化以上引起市场轰动，参观人流络绎不绝市场形象和口碑形成良性循环强化项目的品牌个性主张。
销售持续期时间年月年月涵盖期开盘后房源销售以及二三期的开盘及房源销售目的进行项目二批次公开发售之后的正常去化进行项目的第二次大规模推售，实现项目的第二次销售高峰提升项目的品牌效益，赢取最终的市场效益后续开发房源的客户积累以及正常销售实现项目品牌到开发商品牌的提升操作要点本案经过首次公开发售后，项目的品牌已获得市场的初步认同，并逐步建立相对固定且对项目品牌忠诚度较高的客户群体。
为了实现上述目的，本期操作如下利用节假日，在现场举行各种社区活动，使项目品位格调不断提升，让市场觉得项目不断地有亮点在闪动利用前期积累忠诚度极高的客户群体完成本案最高价格的单位销售任务配合各阶段的产品推出以及事件和活动营销推广外，维持定的媒体曝光频率，并跟据实际需求逐步减少常规性媒体的投放力度重点转为口碑营销，定期组织业主和累积客户中诚意度较高的客户进行交流活动，如座谈会文艺表演自助酒会。
市场目标项目品牌形象确立，并初步建立企业品牌本阶段由于楼盘的市场认知度较高，会吸引相当部分的偶得客户随着楼盘的形象的不断升级，项目的高性价比的区域高档住宅市场形象更加巩固楼盘的价格也随之全面调高，销售速度开始放缓，但成交仍保持稳定全面清货期时间年月月目的赢取最后的利润空间使得品牌的构筑得以在市场体现完整完成项目整体营销工作操作要点项目形象已立明显的指引系统，便于客户的寻找。
在展位附近设立标牌指示牌等指引道具，明确展位位置。
配合工作配合工作主要以现场的后勤工作为主，配合接待客户的穿梭巴士，形成展场与现场的互动网络，达到配合销售的目的。
客户网络客户网络的运用是关系营销的重要组成部分，利用良好的客户关系渠道，使客户对本案逐渐形成忠诚度，从而树立项目的品牌形象，才能可持续地发展。
本案可利用的客户网络主要我司现有的资源展开，在销售过程中，应针对这部分客户进行筛选，并利用这部分客户进行关系传播，从而达到促销的目的。
销售流程接待客户进门，先到模型区介绍模型，针对项目介绍发展商的开发理念，项目的总体设计园林设计配套设施等内容，让客户初步了解本项目到洽谈区，详细向客户介绍项目的整体优势周边配套升值潜力具体价格付款方式等内容，引发买家的购买欲望到签约区，跟客户计价，说服客户下订。
销售道具展板规划特色单体设计特点园林设计特色管理服务发展商背景介绍等六项内容模型总体规划模型园林模型单体剖面模型印刷品楼书海报会刊项目系统应用如销售人员标牌接待处标牌礼品等其他相关的销售资料等。
销售培训销售队伍组成市场调研组织销售人员了解和熟悉市场销售讲解专业知识销售技巧竞争楼盘理解销售流程项目资料等专业性培训。
销售考核与演习销售形象销售人员销售人员要统着装接待流程要体现规范和专业。
现场包装销售现场是项目整体形象集中展示的地方，因此现场包装要能充分体现项目的产品特色和主题特色。
外部环境包装外部环境包装能体现项目的良好形象，同时在定程度上能起到吸引消费者的作用，因此在工地的外围墙外部绿化宣传条幅彩旗等要做到突出项目形象，与项目的整体达到和谐统。
最终达到整体销售形象标准为统标准的服装外表，代表公司及楼盘的形象规范标准的销售流程接待以五星级酒店的接待模式为标准介绍以优秀导游的讲解模式为标准计价以大型知名银行服务模式为标准签约以高级律师行的签约模式为标准物业管理建议物业管理的重要意义在于好的物业管理能提升物业附加值，提升楼盘质素，赢得良好市场口碑，从而也使物业升值，为企业赢得市场美誉度和信任度，从而促进企业的后续发展另外，对于本项目来说，也是项目主题表现的部分，在很大程度上支持项目的文化定位。
如果把实际呈现在购房者的产品称为房地产项目的硬件，那么无疑物业管理就是支撑项目的软件。
硬件给予购房者的主要是物质上的感受，而软件给予购房者的这更多的是精神上的享受。
只有在硬件和软件上相互结合，共同支撑项目的定位，使项目取得真正的成功，才能树立企业和产品的品牌。
而且，高尚的社区文化的形成也必须通过物业管理来营造，而高尚社区文化亦是物业文化内涵的部分，建议选择专业的物管公司作为物业顾问，向客户提供专业化的服务，规范施工现场，保证施工过程的有序进行，保证看房通道的畅通，展现施工队伍的专业素质，提高客户服务意识。
商业部分推盘考虑由于目前项目周边入住率极低，商业部分应该在住宅基本去化后利用现场的人气推出，由于该部分商业的消费群体主要面对的是社区的业主，商业定位应该为邻里中心，以满足业主日常购物休闲为主，建议引进家中小型超市作为主力店，其余单元应尽量控制面积，便于业主投资和经营。
第七部分品牌形象的塑造和管理建立统有效的视觉形象识别系统。
品牌形象的建设的第步建立统有效的视觉形象识别系统。
要提高项目的形象，形成良好的现场展示，示范区及现场包装做得尽善尽美是方面，另方面，销售动线与施工动线的合理区分也非常重要。
施工动线原则上应该不经过销售动线，免得现场尘土飞扬销售动线要讲究流畅，客户经过时的方便顺畅。
营销策略的实施必须通过个强有力的销售队伍来实现，而要塑造个强有力的销售队伍，必须通过科学和规范的销售现场的组织与管理，销售管理实施的好坏也将直接影响到项目的成败。
策源世家独特的数据化销售管理系统与客户管理系统将确保销售案场规范严谨的运作，有效提升客户满意度，为项目积累良好的口碑。
系统的运用要点项目的系统传播的是项目整体的视觉形象，其运用中的得当与否将直接影响到项目的形象展示效果，因此，须遵循以下要点考虑与周边的环境的配合识别系统在小区中的运用是无处不在的，它代表本项目形象化的符号在受众的心目中产生识别性，而这识别性突出体现在受众是否在第时间内看到它，这就注定了该识别的出现是否醒目。
因此，我们在设计牌指示牌标语的时候要充分考虑到周边的环境因素，使之在具体的环境中成为画龙点睛的笔跳出来。
与所在的环境的色彩搭配的得当性小区整体色彩的展现要象幅整体的画卷样从大局上看，和谐而统从细部来看，不失细节上的协调与变化。
识别系统在实施
翠屏山项目整合营销策略建议书（最终版）
