1、特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅和谐宁静的环境既协调统，又具有鲜明的个性。四设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求必须符合江西省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。住宅装修及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。外墙高级外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为双飞粉顶棚厨卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉地面厨卫为防滑地砖，其余为无砂地坪门窗高级塑钢窗带纱窗，分户门复合防盗门户内门实木镶板门实木填芯蒙板门厨房设施洗涤盆卫生间设施台下盆或立柱盆坐便器阳台塑钢窗封闭式阳台其他楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手小区配套设施。
2、正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计表本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格元平方米销售状况权重销售率加权的相对价格元平方米本项目住宅销售价格元平方米合计多层多层多层高层高层高层多层住宅销售价格元平方米元平方米高层住宅销售价格元平方米元平方米加权平均法定价过程表本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格元平方米建筑面积平方米共计万元多层高层多层高层多层住宅销售价格万元平方米元万平方米高层住宅销售价格万元平方米元万平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为元平方米高层住宅单价为元平方米二商铺部分市场比较法定价过程目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以。
3、冰箱位排油烟机操作面延长卫生间Ⅰ型淋浴洗面盆坐便器镜箱洗衣机位自然换气风道Ⅱ型浴盆和淋浴器洗面化装台化妆镜坐便器个洗衣机位机械换气风道设备标准电器设备用电量月负荷大套可增至电表电源插座小居室组小居室组厨房组卫生间组电视插口起居主卧个个电话台空调线设专用线宽带接口每个卧室个给水设备用水量升人日热水器或热水管道系统采暖通风散热器空调器窗外预留位置室内环境质量标准光环境采光室外全天空光照度与室内距离米天然照度比照明起居厅及般活动卧室书写阅读床头阅读管厅厨房卫生间楼梯间声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板楼板热环境按不同气候区区别冬季采暖区非采暖区夏季卫生环境日照按不同地区区别大寒日小时冬至日小时表风华盛世项目住宅经济指标表序号指标名称。
4、小区设有院内花园草地休息厅网球场地下停车位室外消防配电房公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。四价格定位住宅部分市场比较法定价过程表表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积平方米平均价格元平方米销售率开盘日期龙泽园莱茵半岛花园多层高层未开盘内部认购新田绿洲多层高层船山广场水印都市注在以下列表中楼盘名称均以字母代替龙泽园莱茵半岛花园新田绿洲船山广场水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数，以本项目的预售期为终点，年南昌市商品住宅均价增长，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动，其他条件见表和表。表本项目住宅价格市场比较法系数修正表单位元平方米序号成交价格交易日期。
5、营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入注销售比例是各个产品销售比例的加权平均附表土地增值税估算表单位万元序号项目合计销售收入扣除项目开发成本开发费用销售税金其他扣除额增值额增值比例增值税率速算扣除率土地增值税附表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款附表损益表单位万元序号项目合计经营收入销售收入租金收入总成本费用开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补前年度亏损应缴所得税额所得税税后利润盈余公积法定盈余公积金公益金任意盈余公积金加年初未分配利润可供投资者分配利润。
6、定性分析临界点分析本项目基本方案总体物业平均价格为元平方米，收入为万元。其中包括高层住宅多层住宅商铺和车位四种物业。销售面积为平方米，高层住宅平方米，多层住宅平方米，商铺平方米。各单位单方工程造价分别为高层元平方米，多层元平方米，商铺元平方米。项目的应缴税金为。经对财务数据的估算可销售总面积平方米销售均价元平方米工程建安成本万元利润万元收入万元开发成本开发费用各种税金由以上可得固定成本万元万元可变成本万元税金万元当时销售价格元平方米，项目收入支出持平。η当销售价格制定在元平方米时完成销售面积平方米就能使项目收支平衡。η当销售价格制定在元平方米，销售面积为平方米时，追加投资总投资为万元，项目的经济利润为上述计算结果表明如果本项目。
7、税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量净现值累计净现值所得税前净现值累计所得税前净现值计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值基准收益率附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计现金来源销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金运用开发产品投资含利息经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金附表长期借款偿还表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计本金利息本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计还本资金来源上年余额摊销折旧利。
8、方米三车位销售价格的确定根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为万元个万元个。四建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为多层住宅元平，项目净现值为万元。详见附表和附表。投资利润率利润总额总投资资本金净利润率税后利润资本金二偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从年开始分年等额偿还本金，每年还万元借款利息每年照付，总计付利息万元。详见附表。三资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债是比较低的，资产负债率最高是第年仅，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表和附表。不确。
9、应付利润方方方年末未分配利润注成本费用按销售金额比例各期分摊。附表现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出开发产品投资经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量净现值累计净现值所得税前净现值累计所得税前净现值计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年静态投资回收期年动态基准收益率附表现金流量表资本金单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得。
10、位指标套内使用面积户型户型户型户型户型户型户型平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套住宅标准层总使用面积平方米住宅标准层总建筑面积平方米首层架空平方米住宅标准层使用系数高层多层套内建筑面积户型户型户型户型户型户型户型平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套平方米套套套套套套套套户内平均居住人数人户居住户数户居住人数人公用建筑中心花园广场地下设层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光通风防潮排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。物业管理会所配电间休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道中心广场和庭院绿化带建筑小品等。三立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑。
11、可利用售房收入其他偿还等额还款本金偿还长期贷款本金能力长期借款偿还期年附表资产负债表单位万元序号项目资产流动资产总额应收帐款存货含在建工程货币资金累计盈余资金固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益负债流动负债总额应付帐款短期借款应付税金借款经营资金借款开发产品投资借款所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润比率指标参考指标资产负债率流动比率速动比率权益报酬率总资产报酬率权益乘数销售利润率总资产周转率建筑面积功能空间使用面积标准平方米起居厅主卧室双人次卧室单人卧室厨房餐厅卫生间双卫可适当增加门厅储藏吊柜不计入工作室设施配套标准厨房Ⅰ型灶台调理台洗池台吊柜冰箱位排油烟机操作面延长Ⅱ型灶台调理台洗池台搁置台吊柜。
12、出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以年月日为基准，其价格变动情况同住宅相同。表本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位元平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市锦和嘉园故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为元平方米收益还原法定价过程目前南昌市同类地段的市场租金在元月元月左右，按元月估算商铺的售价。总价等于年的收益月租大于月供由可推出年年收益率注为商铺价格为商铺面积为收益年限按年计算为市场租金为人民银行年期抵押贷款常数。元平方米故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为元。
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南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告