1、小工具灭鼠灭虫费园艺绿化费四公用费用电费水费清洗公用区域地下车库和绿化使用等五其它支出办公及杂项费用文具用品其他消耗品等通讯费用电话费,手机费业务招待费职员培训费固定资产折旧制服年更换次以元人交通费节日布置及社区活动不可预见费管理费支出小计物业管理费车位费收入住宅建筑面积平方米，管理费按元月平方米计，约为收缴率，商铺建筑面积平方米，管理费按元月平方米，约为收缴率。车位停车服务费用个综合测算出租率营业税金按管理费收入管理费收支盈亏预计项目全面管理后每月实现赢余。附员工薪金表部门职位薪金元物业经理室物业经理物业主任办公室物业助理文秘兼出纳工程维修部维修工维修主管保安部保安主管保安班长保安员保洁部保洁绿化员保洁主管总费用二前期介入费万元期限以双方签订物业管理委托合同之日起至本项目交付入伙止。三开办费用和首期补贴根据实际情。
2、部位管理。本体设物的管理问题。协调开发商业主和施工单位，逐项解决房屋外表管理问题建立健全完整的修缮养护制度，加大日常巡查的力度。注意交接验收的管理，不达验收要求的不能接收。三设备管理设备完好有效。节约能耗。制定设备安全运行维修保养制度，并严格执行。日常定期维修保养，检查。专业人员专业管理。加强节能管理，减少能耗使用。四保洁管理卫生死角。卫生状况欠佳。完善保洁制度，健全检查及保洁员奖惩制度并落实。合理配置保洁措施。日常不断巡查，发现问题及时整改落实。五安全管理智能化管理欠缺，小时监控系统不完备。护卫员举止散漫。建立智能化防范系统，提高技防水平，构筑安全防范网络。制定安保的日常管理，严字当头，真抓敢管。奖惩严格，惩优罚劣，定期淘汰。六交通管理车辆停放及疏导。人车等分流管理。加强日常管理，规范巡查，及时纠正疏导。寻找规律。
3、悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施消防设备设施完好无损，可随时起用消防通道畅通制订消防应急方案机动车停车场制度完善。管理责任明确车辆进出有登记非机动车车辆管理制度完善按规定位置停放管理有序。四环境卫生管理环卫设备完备，设有垃圾箱果皮箱垃圾中转站清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀房屋共用部位共用设施设备无蚁害小区内道路等共用场地无纸屑烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁，无乱贴乱画，无擅自占用和堆改杂物现象楼梯扶栏天台公共玻璃窗等保持洁净商业网点管理有序，符合卫生标准无乱设摊点广告牌和乱贴乱画现象无违反规定饲养宠物家禽家畜排放油烟嗓音等符合国家环保标准外墙无污染。五园艺绿化管理小区内绿地布局合理。
4、况测算，开发商支付万元的前期开办服务费详见开办费清单，其余费用由我司承担。小区首期交付后可能的亏损由我司承担。第十四章投标人项目负责人和投标人资格证明材料拟派项目经理资格声明项目名称星城投标人名称南京物业管理有限公司姓名主要业绩性别年年南京物业项目经理年年南京物业公司物业项目经理年南京物业管理有限公司物业经理年龄专业学历大专工龄年职务物业经理从事本岗位工作时间年联系电话投标人公章投标人代表签字日期上提供便民有偿服务，开展多种经营本小区物业管理经营状况符合开发商或业委会的要求。第八章管理服务难点重点及其措施序号管理服务项目要点难点实施施措管理运作运作高效有序。管理达标。强化标准流程管理，加大管理人员和员工培训。按照省优的要求，制定实施计划，成立以管理处经理为组长的创优认证工作小组。二建筑管理与维修养护房屋公用部位与毗。
5、情入伙过程中有通知接待办理手续现场实地考察签署有关文件缴纳相关款项甚至联系搬家公司等诸多环节的工作，哪个环节工作不力或缺乏协调都会给业主或使用权人带来不便，哪个环节上出现态度生硬冷漠不负责任等都会给业主或使用权人带来不快。因此，物业公司在此之前应进行充分的动员，在过程中不断进行协调减少差错和脱节，并有专门的人员巡查各个环节的服务。把所有的麻烦和不便留给物业公司自己，把更多的方便留给业主和使用权人。业主入伙使用的表单详件管理处表单汇总二业主服务管理负责办理业户的入住以及业户的退房手续装修审查。负责对鸿意星城公共场地场所的监管。协助财务做好费用的催缴工作，并妥当解释业户提出的相关问题。负责对业户投诉情况的处理结果进行回访，并做好回访记录统计汇总。负责定期对服务质量进行统计分析，并提出整改方案。第七章日常管理服务及标准日。
6、文化活动的实施。办公室根据分工落实社区文化的各项工作，安排人员保质完成任务办公室会同物管部按照社区文化活动规定完成的要求和时间，对各项工作进行检查指导，如发现不符合要求的要及时解决如问题较大，报告总经理处理活动过程的记录，可采取各种媒体，如摄影摄像录音文字记录等，由办公室负责整理并归档保存。社区文化活动的总结每次活动结束后，办公室应编制社区文化活动总结，反映活动情况，总结活动效果，报管理者代表审核，物业经理批准，由办公室归档保存。三社区文化活动的推广是满足儿童乐趣，拉近与服务主体的距离儿童始终是人类的希望和未来，倍受关注。他们是家庭的中心，由他们而形成的人文消费圈不容忽视。儿童能迅速接受新鲜事物，兴趣广泛欲望强烈。抓住了这个层面，就能带动相关人群的消费兴趣，对于儿童消费者群，我们采取培养的方式，比如经常性地举办各种。
7、算税收等方面执行有关规定至少每半年公开次物业管理服务费用收支情况房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册管理完善，查阅方便建立住用户档案房屋及其配套设施权属清册查阅方便建立小时值班制度，设立服务电话接受业主和使用人对物业管理服务报修求助建议问询质疑投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达以上建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率，返修率不高于，并有回访记录。分项管理为屋管理与维修养护主出人口设有小区平面示意图主要路口设有路标，组团及户门标号标志明显违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象房屋外观完好整洁，外墙面砖涂料等装饰材料无脱落无污迹封闭阳台统有序，色调致，不超出外墙面除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网晾。
8、乐的需求，特别设置社区文化部门，开展多样化多层次多方式全方位的环境文化形体文化约束文化精神文化网络文化修造文化等活动，突出些有特色的固定性文化活动，从而创造个亲和型社区文化典范。社区文化活动分类便民服务包括家政医疗敬老修理便民购物等活动文体活动为开展健身健美娱乐知识讲座等活动创造便利条件，提供场所和设施宣传活动利用各种媒介手段，如板报刊物等宣传报道社区的良好形象，促进精神文明建设与其他物业小区的工作交流重大参观考察活动的接待。二社区文化活动的策划实施根据建设部国家示范小区评选的要求，办公室协助小区业主及住户管理委员会订立精神文明建设公约，并自觉遵照执行。办公室根据公司的质量方针和目标，按照服务实现的策划程序的要求，制定社区文化工作方向和目标，每年应编制年度社区文化策划和实施方案，报管理者代表审核物业经理批准实施。社。
9、常管理服务方案按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用办理各项接管验收手续由物业管理公司该小区管理处实施统专业化管理建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确建立维修基金，其管理使用续筹符合有关规定房屋使用手册装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责物业管理公司制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意小区物业管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法物业管理公司的管理人员和专业技术人员持证上岗员工统着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨物业管理公司应用计算机智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率物业管理公司在收费财务管理会计。
10、花草树木与建筑小品配置得当绿地无改变使用用途和破坏践踏占用现象花草树木长势良好修剪整齐美观无病虫害无折损现象无斑秃绿地无纸屑烟头石块等杂物。六精神文明建设开展有意义健康向上的让区文化活动创造条件，积极配合支持并参与社区文化建设。七物业管理效益物业管理服务费用收缴率以社区法律事务协助为业户及业主委员会提供法律性意见接受业户委托，进行各种诉讼有偿服务其他涉及法律法规的事务咨询有偿服务第十二章物业管理费用测算注以小区全部建成为测算前提。物业管理费测算如下项目内容说明每月金额测算比例小区管理费支出员工工资总额员工薪金以名员工计员工双薪养老保险员工餐费以每餐元计加班费节假日加班等以计算二小区维修及保养供电照明系统安保消防系统给排水系统公共设施维护不包括外墙粉刷费用工具及杂项支出电梯维保三小区清洁费用垃圾清运费清洁用品工具消耗。
11、架遮阳篷等空调安装位置统，冷凝水集中收集，支架无锈蚀房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。二用设施设备管理共用配套设施完好，无随意改变用途共用设施设备运行使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范室外共用管线统入地或入公共管道无架空管线无碍观瞻排水排污管道通畅，无堵塞外溢现象道路通畅，路面平整井盖无缺损无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行供水设备运行正常，设施完好无渗漏无污染二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准制定停水及事故处理方案制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯楼道灯等公共照明设备完好。三安保消防车辆管理小区基本实行封闭式管理有专业保安队伍，实行小时值班及巡逻制度保安人员。
12、相对安排专人在特定时间注意指挥分流。第九章物业档案资料管理建立完善的小区档案管理体系，严格档案管理制度，管理好小区档案是小区财产的重要组成部分。二明确建档流程，从收集整理分类编号登记输入电脑入柜利用检查，实行系统收集集中管理。三对于经常需要使用的档案，可实行档案室管理中心双档案管理制。四园区档案主要分为三类设施设备档案业主档案管理档案，要求档案制度化标准化电脑化。五所有档案应由专人管理，注意保存方式，避免因存放不当造成损坏遗失遗漏，对外借出档案应登记，及时收回。六每半年应对档案文件的形成积累整理和归类进和次全面的检查。第十章社区文化星城将通过寓教于乐，寓乐于教循序渐进的方式，以爱区爱家爱国营造现代居家新理念绿色环境为主题，坚持大中小散相结合老中青少相结合古今中外相结合雅俗教尚相结合康乐美食相结合，重点考虑运动休闲和。
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南京星城住宅小区前期物业管理服务投标书