（终稿）重庆旭辉集团两路项目项目投资可研立项报告（投资立项）㊣精品文档值得下载

转盘城南开发区文杰心海湾渝北区回兴街道双湖路圣湖天域渝北区回兴宝桐路路宝圣湖边蓝色星空渝北区回兴立交本项目周边市场产品以中大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情集中在元平方米。

目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分整体销售率都能达到左右及以上，其中金香林文杰心海湾等典型中高档项目平均销售速度均能达到套，市场整体反映良好。

从目前区域客户构成来看，客户都是来自于区域内部。

对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势规模优势开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目产品规划特色创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘条件，发展方向为区域内最为高端数据来源以上数据统计截止于年月日，由旭辉集团收集整理代表性项目之。

市场自然价格增长及本集团产品创新营销策划品牌创造溢价本项目计划于年月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在元平方米，取区域平均价格为元平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长情况下本集团通过对产品创新设计并采取有效营销策划，可创造定溢价空间，故对本项目未来销售价格判断如下表溢价因素理想溢价目前区域普遍行情元平方米市场年自然增长溢价产品创新溢价营销策划溢价公司品牌溢价溢价合计年本项目公寓开盘可实现销售均价元平方米考虑到本项目销售周期为年至年，且重庆房地产市场发展前景乐观，故取高层住宅部分销售总体均价统为元平方米，多层住宅部分销售均价统为元平方米，小户型公寓部分销售均价统为元平方米，商业部分销售总体均价统为元平方米，销售过程中实际销售价格可能出现波动，但预计最终项目整体销售均价如上。

项目竞争能力分析以公寓产品为例对本项目可能构成竞争地段或项目周边土地同属城区其他地段能力评价内容权数本项目文杰心海湾本区域内国瑞城其他地段春风城市心筑中心城区地段区位物业管理环境容积率总分功能系数项目售价成本系数价值系数注价值系数为性价比，竞争能力分析步骤如下为各竞争对手打分，最高者得分，最低者得分，中等水平者得分。

功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。

计算每个竞争对手得分比例，即功能系数。

每个竞争对手售价除以售价合计，得到竞争对手成本系数。

功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。

对于购房者，价值系数等于，等价价值系数大于，超值。

结论本项目价格系数为，性价比良好。

本项目价格地，可销售商品房用地约万方，按平均容积率计算，未来到年内市场至少将新增万方商品房供应，按照重庆年商品房销售面积万平方米年吸纳量，下表数据来源重庆网上房地产市场供求关系将基本平衡稳定。

年三四季度土地成交价格出现大幅度上升，其主要因素是该时间段有大量高价位非居住用地成交，如下表下表数据来源重庆网上房地产季度二季度三季度四季度合计土地成交面积万方土地成交金额亿元平均地价元平方地位置用途土地面积建筑规模平方米竞得单位竞得时间成交总价万元成交单价元平方米江北区华新街街道桥北村及中兴段号居住学校重庆尖置房地产有限公司九龙坡区大杨石组团分区号宗地居住商业金融业广场重庆业瑞房地产开发有限公司南岸区南坪组团分区号宗地二类居住商业重庆东原宝境置业有限公司沙坪坝组团分区号宗地居住商业金融南京鸿信房地产开发有限公司南岸区弹子石组团分区号宗地商业居住停车场库娱乐等重庆嘉江房地产开发有限公司渝北区土地市场分析年重庆土地招拍挂成交情况渝北区数量占全市比例土地成交面积万方土地成交金额亿元平均地价元平方数据来源重庆网上房地产，由旭辉集团整理重庆市城市发展整体向北发展趋势刺激区域经济快速发展，渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出地位，其年占到重庆市都市区资料来源年重庆统计年鉴。

同时配合区域规划推进，渝北区土地供应量也在全市中占有较大市场份额。

由此可见渝北区房地产市场在重庆市处于重要地位，也是政府城市规划重点发展区域，未来该区域房地产市场发展空间较大。

四市场预测需求预测定性角度经济增长支撑房产消费经济总量连续四旭辉集团重庆两路项目项目可行性研究报告编制单位旭辉集团股份有限公司编制时间年月第部分总论项目名称重庆两路项目二开发单位旭辉集团股份有限公司三报告编制单位旭辉集团股份有限公司四地块位置及环境地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻距宝圣湖不到米的距离。

回兴拥有丰富的自然景观和生态资源个天然湖泊个生态植物园个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。

保要经济技术指标览表序号项目数量单位备注规划用地面积总建筑面积地上建筑面积可售面积按具体物业形态划分，如住宅商铺等其中多层住宅高层住宅小户型公寓商铺不可售面积地下建筑面积地下车库地下室不可售容积率建筑密度绿化率机动车位个预计竣工日期年月日预计交房日期年月日第二部分市场分析与产品定位市场分析重庆市经济发展概况重庆市都市经济圈经济发展状况图重庆市都市区近年来国民经济发展状况单位亿元数据来源年重庆统计年鉴年以来，重庆市都市区逐年增加，年平均增幅约。

年整体经济增速高于近年平均水平注年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源年重庆统计年鉴。

重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势长期利好发展将为城市房地产业持续健康发展奠定良好基础。

图宏观经济增长与房地产业发展关系根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段见上图，目前重庆市地区国民生产总值年实际增幅高达，房地产业作为城市经济支柱型小于大于萎缩停滞稳定发展高速发展房地产增幅总值亿元名义增长率年年年年年年年产业之处于高速发展阶段，具有较高投资潜力。

重庆目前消费者状况图重庆市历年城镇居民人均可支配收入单位元，人均可支配收入元增長率数据来源年重庆统计年鉴从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业长远持续发展。

资料来源年重庆统计年鉴二渝北区经济规划及发展趋势分析本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况发展规划及经济发展趋势作相应分析。

渝北区经济发展状况及经济地位图重庆各区近年来对比分析表单位亿元渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区年年年年年年年渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区数据来源年重庆统计年鉴年以来，各区均有较大幅度增长，其中渝北区九龙坡区及江北区三区增长幅度位列前三位，分别达和，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛发展。

资料来源年重庆统计年鉴渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出地位，其年占到重庆市都市区资料来源年重庆统计年鉴。

重庆市整体向北大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔发展空间。

区域发展规划重庆市总体规划发展目标根据重庆市年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标个世界知名富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住活力之都魅力之城。

城市发展性质国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要中心城市。

重庆市产业结构规划调整转型第产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。

重庆市为中国知名重工业基地之，传统产业主要为钢铁机械摩托车制造等人力密集型产业。

从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好发展机遇。

城市整体产业技术水准提升将会改善城市经济增长质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业发展培育大量中高收入消费者，对于城市房地产业发展具有积极促进作用。

重庆市旧城改造和新区拓展据不完全统计，年重庆市主城区拆迁面积将达到多万平方米，预计拆迁户将达到万户以上资料来源重庆搜房网，按照户均住房需求面积平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约万平方米消费需求。

将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设要求，这两个新区建设必须至少要达到人口万以上规模。

资料来源重庆市年都市区城市总体规划城市发展方向除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大发展空间。

由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，方面，旧城改造有利于城市人居环境改善和城市竞争力提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大消费群体，直接促进重庆住宅市场消费升级。