1、地投资在财务上的可行性。研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行号文件广州市建安工程定预决算定额宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。高层住宅总建筑面积,住宅规划为户，平均每套面积为左右,规划户数户。
2、面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本。
3、税费利润该方法的操作程序如下研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得的利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权益资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立。
4、。计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。别墅总建筑面积,别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划总栋数为栋。总计占地面积为公建配套幼儿园，按两层考虑，其占地计，社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均。
5、的了解，所以测算结果难免存在偏差。本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，尚缺少专业上的深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不定是最优的。原则上此步应进行多方案的比较评估及选优。鉴于拍卖公告中提及高层和低层的最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活用好相关政策规定。笔者认为最好是低层的比例调高些，且低层的设计式样户型等要多样化，以充分满足目标客户的多样化需求。由于该地块将用于开发面向高端客户的豪宅，购买者更看中的将是项目的档次感，建议开发商在项目的规划设计上给予高度重视，定要聘请流的规划。
6、。从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险。
7、，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米,其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，。
8、别下降。当售价下降至时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率的影响地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率,到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准收益率。地价售价变动对投资收益率的影响当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投资利润率。当售价下降时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求。
9、设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题的综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。为保证该地块投资决策的准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让公司项目线实施人员参与进来，充分听取各方面的意见，集思广益，精益求精。随着通货膨胀的确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集的房地产企业来说，影响是巨大的。本宗地的竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上的时间，建议开发商要密切关注国家的信贷政策和利率政策，并做细做好项目的融资计划。研究结论宗地基本情况宗地编号为。
10、相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗。
11、则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用。
12、的高低建设经营期的长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标,和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标的影响。计算结果详见敏感性分析表。表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值的影响当宗地价格上升到时，项目的净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分。
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住宅用地建设工程项目可行性研究报告