1、项目经过数十次进行了比较分析，而且，项目建设单位反复研究和建设计划，并向有关专业管理部门和专业单位技术专家请教数十次之多，所以，战略决策上的考虑是成熟的。另外，从总体上看，本项目的拟建规模符合株洲实际情况，并能有效的发挥其功能，是座能结合地区发展实际情况的株董路安置小区小区，可预计，项目建成后，将改善株洲市部分中低收入人群的居住条件，定程度的调控株洲市房地产市场。本项目由株洲诚建房地产开发有限公司筹建，行业对口，项目优势十分明显，社会效益明显，有益于社会的安定和谐和地方经济的发展。经测算和各种分析，项目投资回收期短，风险小，社会效益大，在正常投入使用后，由本项目形成的固定资产除能产生固定收入外，还能每年新增利润，投资收益从近期远期看均常明显，这说明。
2、据业主提供的项目运作方案，同时参考相关资料，本项目的营销构想拟定为大部分住宅面积采取次性买断产权，小部分住宅面积筹建单以租代售。因此，主要测算依据设定如下住宅销售均价按元计商业门面销售均价按元计营销费用按总销售额的计财务费用主要为支付银行贷款利息，按年息贷期年计营业税及附加综合税率按计经营管理费用按销售收入的计项目建设综合成本项目建设投资项目的工程建设投资是指在开发建设期内完成全部开发建设所需投入的工程建设各项费用，主要包括土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套建设费用开发建设期税费其它费用以及不可预见费用等。以上费用详见工程建设投资估算表工程建设投资估算表单位万元序号费用名称计算依据或定额标准投资金额备注土地费用万亩万共亩二。
3、精心策划销售方案，加大销售推广力度。成本控制风险由于房地产市场升温，建材价格起伏较大，如建设施工期间遇建材价格上涨期，则必将直接增加建安成本。建设工期风险由于该项目建设资金需求量大，筹资要有番细致的工作要做，建设资金有时要阶段性的筹措，资金周转也要考虑其不利影响。所以，如果资金落实不到位或因其他管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发建设费用，从而加大项目的投资风险。工程质量风险如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。建议选择高素质的工程监理队伍进行工程监理，并加强检查，建立工程风险约束机制。存在问题建设资金问题若资金不能及时到位，则将使工程推迟，项目不能如期。
4、项目在财务上和效益上都是可行的。竣工验收年年前竣工年全部验收第八章财务与投资评估财务与投资评估的原则和依据。随着我国国民经济的迅速发展，人们生活水平的日益提高，我国价格总体水平保持了基本稳定的趋势。但考虑到项目建设政策因素及自然寿命期中各类不可预见因素，本研究报告按现行低价位的综合平均值确定价格计算。项目建成营运后，根据国家及政府的规定，物业管理费的收取按平均估计的目前市场价格测算。编制依据土建工程参照目前株洲同类建筑单位工程造价指标估算。安装工程参照目前株洲同类工程概算指标估算。土地取得费用包括补偿金税金及三通平费用。因土地手续尚在完善中，目前估计值为暂定数。今后应按实际取得土地的投入数进行换数。其它费用根据株洲市相关政策计算。主要测算依据设定，。
5、具体的环境保护评估报告，并报环境保护管理部门审定。施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人，对粉尘拟采用喷水除尘。项目建成后的环境保护本项目本身没有大的污染源，主要污染来自生活污水和。要做好以下几个方面的环保工作控制新的污染源的产生实行雨水，污水分流排放，污水经过污水处理系统处理后达标排放。防止超强度噪音和大气污染。噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪音，在设备选型时采用低噪音设备。实现垃圾袋装化。垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证环境清洁卫生。绿化本项目的绿化应布置到位，随项目投产，同时施工完毕。绿化在防止污染保护和改善环境方面起着特。
6、技含量小区文化等综合质量。如何建设经济适用美观高质量的经济适用房呢概括地讲应具备以下几个方面优美的居住环境。居住环境包括自然环境和文化环境。自然环境是指住宅小区的空气洁净度噪声干扰程度地理环境绿化美化程度等。如依山傍水闹中取静小桥流水曲径通幽鸟语花香都是优美的自然环境。居住在这样的环境中，使人心旷神怡延年益寿。文化环境是住宅小区内的学校文化设施及周围的文化氛围。良好的文化环境，对于提高人的文明程度综合素质以及后代的培养教育有着很大的作用。现阶段的购房者，不再满足于经济实用，构成决定的因素越来越全面子女入托上学居民购物交通便利小区绿化等等。因而，要彻底改变以往先建房后作环境设计的传统做法，从住房设计之初就将环境设计纳入总体规划设计，追求环境设计的品位。
7、理直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和开发主体的信誉。本项目竣工后考虑聘请专业物业管理公司统管理，负责所有物业的清洁维护保安等各项具体事务。第六章株董路安置小区小区建设规模及规划设计项目的战略规划拟将株洲株董路安置小区小区规划人性化景观环境人文环境以及专业物业管理，总户数达户。本项目处于株洲市经济适用房规划建设的重要阶段。在这阶段中，株董路安置小区小区立足于改善区域中低收入人群居住条件，并着眼于整株洲市域内。同时通过项目的运作不断总结经验，探索本市适宜的经济适用房发展模式，为下阶段的经济适用房规划和建设提供知识的积累和人才的储备。项目的建设规模整个工程分期进行。计划年底开工，年底建成。建设内容包括住宅总面积社区商业门面第七章项目实施进度为了加快工。
8、经济效益和社会效益。从工程费用方面评价可知，最高工程费用小于最低平均售价，所以，本投资项目安全可靠，无投资风险。从以上财务指标可以看出，项目在财务上是可行的。第九章项目的社会效益分析增加就业机会项目的建成后可提供个就业岗位，为缓解城区的就业压力和保持社会稳定安置房为建设基础，而且还将以地产业的开发作为依托。从项目形成的实际情况看，此项目的开发前景与房地产业发展有较大的关联。因此，本报告首先从作为经济适用房项目的角度来分析其自身发展趋势，然后再从地产业的角度来分析项目市场前景和建设的可行性。本章内容是建立在项目实际情况基础上的种综合分析。经济适用房发展趋势分析建设经济适用美观高质量的经济适用房经济适用房的质量要素应包括环境要素施工管理物业管理价格要素。
9、殊的作用，它不仅美化环境，还具有较好的调温调湿降低污染等功能。因此，根据该项目的特点，绿化设计方案拟以乔木与灌木相结合，落叶树与常青树相结合的原则，在道路两旁围墙内及其它可绿化的地方都种植乔木和灌木。节能工程充分提高能源利用率。节约能源是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。设计时应严格护照公共建筑节能设计标准进行设计。第五章组织与管理组织工作组织机构南化经济适用房小区组织机构由株洲市房产权下设开发经营公司负责该项目开发建设，全面负责筹建工作，是建设开发的主体。招投标管理工程项目建设的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等采购，都要进行招标，并报送市建设行政主管部门核准。物业管理物业。
10、运营，终将影响整个项目的进展。为确保工程按计划进行，建议建设单位在可研论证之后，投资计划下达之前，抓紧时间进步落实建设资金的筹措市场预售以及滚动开发建设经营等具体要求或方案，以保证项目按期完工按期投入使用。规划设计问题规划设计既要符合城市建设总体规划布局，又要充分考虑功能景观公共设施管理等因素，在建筑风格上力求完美与创新，规划设计上应有定超前意识，力求将株洲株董路安置小区小区设计成为株洲地区的个精品社区。第十章项目的综合分析与结论政府的大力支持是株董路安置小区小区建成的主要前提。项目负责人和投资开发主体都在想为株洲人民办件实事好事，只有同时具备了这几个条件，才可能办成这大事。项目选址经过多次论证和比较，从交通环保地理位置等条件考虑，此方案是可行的。。
11、建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，以使该项目尽快竣工受益。实施进度安排如下项目实施进度安排表序号项目内容时间安排年立项与规划设计资金筹集组建开发班子获取土地使用权安置补偿开工准备工程施工推广销售到积极的作用。土地合理利用效益该项目的建设，对充分发挥该宗土地潜在价值，盘活城市存量资产，促进土地资源升值，搞活区域经济，具有积极的现实意义。株董路安置小区小区的建成，仅工程建设本身就将向国家上缴数千万元税金，能带动相关行业及区域经济的发展。第十章投资风险与存在问题投资风险项目系统投资风险主要来自以下四个方面市场销售风险该项目面向市内中低收入人群，有些不确定性因素，有可能给市场销售带来负面影响。建。
12、建安费用元万总建筑面积三其它费用万前期费用工程监理报建费用配套费图纸会审等五不可预见费建安费的万合计约万项目主要收入预计项目完成总经济适用房销售廉租房租赁总收益为万元。住房收益元万元社区商业门面元万元项目损益分析项目损益表序号内容项目总体销售收入万总投资万工程建设费用综合税款税后利润净利润静态盈利分析投资利润率净利润总投资项目建成后运营期的财务评估与估算每年每年可收取物业管理费用万以上。停车场每年可收取停车费用约万。经济评价结论从财务经济效益测算看，本项目需整个投入即总投资为万元，销售部分可收回万元，可获净利润万元，投资利润率为,与国家规定经济适用房开发利润率接近。这里尚未将项目建成后的运营效益计算进来，所以，从经济评价指标上分析，可知本项目具有定。
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株洲株董路安置小区项目可行性研究报告