1、将朝阳二村亩土地列为城市大型改造工 程，而金朝阳大厦地处此列范围，是改造工程最好最优地段。属 火车站商圈内，其商业繁茂程度仅次于五商圈，日均人流达万 以上商圈主要是沿车站路，东至朝阳路平行布置，汇集于阿波罗商 业广场金苹果服装批发市场国美电器三湘南湖五金机电建材 市场。火车站商圈的庞大人流以及庞大的消费市场，使其实际具有与 五商圈同等的商业价值。 市政基础配套设施调查 该项目地块配套设施完善，其雨污排放及燃气电力电讯等设 施均可就地解决。 项目周边市场调研 区域住宅市场产品特点见下表 表，芙蓉区区域代表性楼盘览表 代表楼盘地理位置总建 面 物业类型配套园林 金烨融府韭菜园路层单体商 住楼 学校医院银行 菜市场等。
2、 区域商业概述 经过近几年的发展和政府的改造，特别是轨道交通号线的开通， 该区域商业的形态定位发展已趋向成，现有的同档次同业态的 商业已呈饱和状态，且此商圈人流量之大人气之旺仅次于五商圈。 就商业分布及繁华程度来看，根据区域特征，可以人民中路为界。人 民中路以北为火车站商圈的中心繁华地带，集商业区与居民区为 体。其商业含盖多种业态，功能分区明显，呈规模化集约化形式发 展，有人民中路以南，则以居民小区为主，周边商业多为小区配套型 商业，并包含少许专业的商业业态。该商圈以其专业的特色和中低档 商业业态的定位与以中高档商业业态为主的五商圈形成对峙之势， 随着轨道交通号线的开通，本项目会因地铁效应，定会受到长沙 市民的首肯与亲睐。
3、进公司股权和项目承担债务清偿责任 东进公司及本项目债务 东进公司及本项目共欠债务笔，累计欠款万元，该 债务内不包含栋楼的拆迁安置费朝阳街道办事处回迁安置费和 项目报建费等行政费用。 年月日长沙市中院对本项目启动竞拍程序见附录 竞拍公告，于年月日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍 保留价万元。月日在全体债权人和原股东的请求下， 芙蓉区政府会同公安朝阳街道办事处的协调下，全体债权人同意放 弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。由海用 项目的报建等行政费用约需要万元，根据本项目享受棚户改造 优惠政策，可减免的行政费用，本项目需交纳报建等行政规费约 万元。 根据以上的综合分析本项目在收购股权和债权，完成拆迁安置和 办事处回迁后总费用为万元，。
4、 主楼架空做空 中园林 和谐潇湘五大道 号 高档商务酒 店式公寓 学校医院银行 公园等 层顶和外墙上 设置个空中花 园 明城国际中心芙蓉中路与白 沙路的交汇处 高档商住楼高档写字楼酒 店百货等配套设 施 绿化广场 凯通国际城芙蓉区朝阳二 村 商业裙楼 万，商品房 住宅为主， 部分酒店 学校医院银行 商场公园等 东南亚宫廷式 水景园林 湘域熙岸人民东路与长 善路交汇处 住宅，商业 楼，公寓 医院学校超市 农贸沿河风光带 等 近万平米奢 华园林 商业情况调查 项目所在区域位于金苹果大市场正对面，隶属于火车站商圈，是 长沙五大商圈之。 。
5、整 金朝阳商住大厦期工程进行立项申请，年月芙蓉区发改局对 本项目立项批复芙发改投号关于同意结转和调整金 朝阳商住大厦期工程立项的批复。见附录同年月办事处 取得芙蓉区地税局土地使用权转让涉税事项核查单见附录 同月号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税见 附录东进公司缴纳土地转让代理费见附录月取得项目 用地规划红线图见附录，同年月，取得长国用第 号土地使用权证见附录 年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的 ，栋楼的整体拆迁安置开发金朝阳大厦项目 的立项申报，年月芙蓉区发改局对本项目， 栋地整体拆迁开发予以批复芙发改投号关于同意金 朝阳大厦建设工程立项的批复见附录，本项目列入长沙市 朝阳二村基础设施及棚户。
6、 人民路家润多西侧精品 商业群 解放西路电子数码商业 群 目录 项目概况 公司的基本情况 项目立项审批 本项目拆迁遗留问题 二拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任 东进公司及本项目债权 股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析 栋楼拆迁安置 街道办事处回迁 项目的报建等行政费用 三项目主要技术经济指标 四项目的地理位置及周边环境 项目地理位置 市政基础配套设施调查 项目周边市场调研 商业情况调查 五市场分析和项目定位 市场分析 项目定位 价格定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,六规划发展建议 规划设计 建设设计 景观设计 七项目开发建设进度计划 前期开发。
7、划局的报建图会审见附录。 年年底，东进公司和办事处签订关于合作开发鑫城的补充 协议见附录本协议明确办事处用原办事处栋楼内的产权 及股权折价人民币万元，用于回购朝阳大厦层整楼房 产。 项目的动迁安置及遗留问题 本项目需要动迁的房屋 住宅，户 门面户 根据政府的统规划统拆迁的原则，本项目的拆迁由芙蓉区棚 户改造指挥部统安排拆迁，拆迁安置费用由本项目负责。 本项目已拆旧住宅户，已收购拆迁门面。由 于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷， 收取项目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。 年月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告朝办号 关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请 示见附录，在。
8、 娱乐为主 区域朝阳路西侧以电脑城电脑配件销售为主。 在这若干个集约化商业群中，包括如国储合峰合华海 朝阳高数码等电脑城及数码电子类产品市场共个，如金苹 果大市场金三角服饰箱品金太阳精品服饰服装市场个，如国美 苏宁通城等电器市场个，如家润多等大型超市个，如港岛等娱 乐演艺中心个，中学所。 门面租金价格 由于区域内商业业态分布的集约化规划化以及经营项目的不同 及所处位置的相对差异，导致该区域内不同商业群的门面租金价格大 相径庭。见下表 见下表门面出租租金的抽样调查结果 位置业态面 积 月租万 元月 单价元平 方月 车站路金苹果对面饮食 商业群 港岛南侧铝合金门窗商 业群 朝阳路国美北服装商业 群。
9、改造项目中。同年月东进公司从长沙庆业 房地产公司和办事处，根据土地估价报告备案表见附录以 元转让了朝阳二村栋的土地使用权并支付土 地转让款见附录汇款凭证，同年月公司取得项目用地规划红 线图见附录，同年月长沙市国土局在红线图上签署的同意 转让说明见附录同年月公司取得长国有第 号土地使用权证见附录，同年月由芙蓉区人民政府向长沙市 规划局出函要求，对本项目规划指标容积率调整至的函芙政函 号关于支持调整朝阳二村改造金朝阳大厦项目规划指 示的函见附录。同年月市规划局局务会议决定本项目容积 率调整到长沙市规划局局务会议纪要长规纪号 见附录。年月项目通过规划审查见附录，同年 月长沙市规划局对本项目提出了规划设计条件书见附录， 同年月项目通过市规。
10、本项目的楼板土地成本元 ∕。 附年月日湖南长城房地产土地估价有限公司对本项目土地 评估报告书附录和朝阳大厦效果图附录 三项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 总占地面积，约亩 净用地面积，约亩 总建筑面积 其中住宅容积率 商业与公建配套建筑密度﹤ 地下室绿化率 停车位地面个，地下个 四项目的地理位置及周边环境 项目地理位置 本项目位于长沙市车站路与朝阳路交汇处，东临轨道交通号 线将于年竣工的车站路站关于轨道交通号线期工程 车站路站与凯通国际相关地块对接的函见附录，红线占地面积 约亩。地块东面临街车站路，沿车站路临街面 地块长约米，其它三面为小区道路，项目地块成方形，长沙市人 民政府芙蓉区政府。
11、区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的万安置房款后，安置本项目拆迁安置户户至今东进 公司尚欠凯通公司拆迁安置房款万元由于原项目业主拆迁安 置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第栋户住宅 和的门面无法动迁。 本项目拆迁遗留问题 栋原产权是朝阳街道办事处住户均是街道办事处的工作人员 和离退休人员，产权属个人房改房该楼产权属街道办事处的办公用 房，门面，未拆迁安置，拆迁估价万元， 此栋给楼的土地使用权在年已办理土地转让，土地使用权人为东 进公司。 已拆迁的户中有户套住宅未付安置，补偿款估价万元。 根据东进公司和办事处签订关于合作开发东进鑫城的补充协议见 附录本项目需要承担街道办事处回迁的办公用房，估价 万。 二拟收购东。
12、。 区域商业现状 目前，该区域商业以饮食服装和电脑数码电子电单车自行车 广告装横设计汽配铝合金门窗等为主流商业业态，东形成相当规模， 由此该商圈也自然衍生了若干个以这些商业业态为主的集约化商业群。 商业业态分析见下表 表，商业业态分析 说明 国储电脑城合峰电脑城华海电子数码广场地 铁出口车站路站金苹果大市场国美电器通城电器 家润多百脑汇百意百货港岛火车站 区域火车站以北以酒店住宿超市为主 区域火车站人民路立交桥范围车站路东侧以服装零售为 主 区域火车站人民路立交桥范围车站路西侧以小吃饮食。 小商品，美容美发等社区商业为主。 区域人民路立交桥以南范围车站路两侧以铝合金制造销售。
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