1、速房地产业发展。工业化发展将极大加速城市化进程城市化进程正是人口财富人才资本横向集中过程城市中心功能进步完善将会形成房地产市场向上新动力。年之内如果国家不出现大政策性调整房地产市场还将会有年高速发展时期。大丰市经济刚起步房地产市场目前来说还不是很发达全市尚未形成真正意义上具有较强竞争能力房地产公司在市场产品力上也极为薄弱还未有任何具规模小区形成并缺少大量先进房产设计和营销手段市场本身还存在着许多问题。大丰市目前真正从产品本身出发具备较先进规划理念个案屈指可数。虽然目前在售楼盘较少有已经售完但土地拍卖和新开发楼盘数量正在增加该市房地产市场年变化较大销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展收入增加居住水平提高而不断演变大丰市房地产将会迎来个蓬勃健康发展阶段。三有利投资经济形势成因分析国家宏观经济影。
2、综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析可得出结论国家宏观经济形式是可喜与房地产有关政策和法规有利于房地产市场进步发展和活跃因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础是在地域选择后进行多项生活指标调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块地理环境大丰房地产市场地区既有生活消费条件住宅消费者等几个方面调查为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。投资地块地理环境本项目位于江苏省大丰市开发区内地处中国江苏省中部长江以北黄海之滨。全市总面积平方公里总人口万。辖个镇和个港口经济区从区位状况来看其地处中国东部沿海开放带从属上海经济区受长江三角洲经济圈辐射经济发展区位优势十分突出。这里与中国最大城市上海和江苏。
3、其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现亿元同比增长原口径财政收入亿元剔除出口退税免抵调库增值税和农业税下调部分实际完成收入亿元同口径增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元同比分别增长经济结构进步优化三次产业比例调整为∶∶再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县市行列。到年全市力争达到亿元人均超过美元财政收入达到亿元均比年翻两番以上率先全面建成小康社会到年达到亿元人均超过美元比年翻三番财政收入达到亿元比年翻四番全市总体上实现基本现代化。苏中平原广袤土地与相对廉价劳动力成本注定其在长江三角洲新轮产业调整中可以起到极为重要拾遗补缺作用可以预见随着长江三角洲经济发展尤其是苏南经济崛起日益增高土地及劳动力成本将挤压出绝大部分劳动密集型企业北迁将成为该类企业发展趋势能否把握该项机遇将自身。
4、响江苏省大丰市经济发展势头良好全国整体房地产市场发育发展情况良好展望年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。年房地产市场将继续按三个基本要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需着力点住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场健康发展政府将继续采取系列措施通过加强土地市场建设压缩房地产信贷加快和完善房地产信息收集系统等抑制部分地区增长过快房地产投资适当控制房地产市场价格防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。公积金归集商业银行住房贷款有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金关注与需求国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场都将对房地产基金建立产生积极促动作用。预计年随着中国市场逐步国际化地产信托和房地产基金等融资方式将得到进步拓展。在充分资料基础上。
5、型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现亿元同比增长原口径财政收入亿元剔除出口退税免抵调库增值税失误市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位从而对项目销售收入产生不利影响由于在价格定位时相对较低故销售收入最大下降幅度不会太大如果下降幅度为那么从全部投资现金流量表表十情况看财务净现值下降至万元不过其值仍大于零项目仍然可行。三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析可以看出项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶。
6、园项目销售计划表。三项目销售收入估算据前文确定项目销售价位与上述物业销售预期计划测算该项目销售收入情况如下表五六。四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。三项目具有突出优势►新天地花园潜在需求量大。►住宅小区定位属中高等档次在供需圈内具有广泛目标客户。►项目公司资金优势。►项目较好周边环境包括自然人文交通等环境。►项目所处地块发展前景较好。有在建盐通高速四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担土地开发使用权取得费用相对较低且在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策只要在实施中辅以全过程科学决策控制应能稳获预期投资收益。五项目。
7、实现即上期销售收入用于下期项目投资如果这计划不能实现整个项目将比较困难反之如果所超额完成计划将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因首期项目建设过程中小区配套设施建设最好同步进行让购房者对本项目有足够信心。同时在首期项目预售中可适当加大营销费用比重以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况项目成本因素更为敏感因此在项目开发经营中要认真做好项目成本控制工作同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定。
8、定了其经济将会进入加速期在可预见将来其区域购买力将出现质飞跃尽管目前其各项经济指标并不十分突出但从房地产项目开发先导性周期性等特性以及近期周边地区级市场价格上涨态势来判断该区域房地产二级市场上涨空间将十分巨大。三大丰项目周边主要案例分析大丰市目前真正从产品本身出发具备较先进规划理念个案屈指可数。以下将对该市几个代表建项目中部分为非经营性物业如物业管理办公室变电站部分为收益较少物业且要投入定经营费用如幼儿园会所。故公建项目经营收入本报告中均未考虑。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元别墅元商铺元二项目销售计划根据本报告项目经营策略实施进度安排本物业供需状况调查以及本物业设计水准确定新天地花。
9、层他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求而是具有较高居住主题体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求方面在项目设计中如何精雕细刻使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑与新天地花园同区位同档次物业供给量不多竞争对手就相对较少同时从江苏省大丰市居民住房消费意向看有相当大潜在居民对新天地花园同档次物业需求量较大这是好面。但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展各项设施兴建将大大促进项目所在地区周边环境改善促使目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化跟踪调查作出应变。项目资本风险项目筹资计划中绝大部分资金是通过销售收入来。
10、区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力是该市经济发展关键。房地产状况衡量房地产市场形势必须遵循以下基本标准首先要看房地产业发展与宏观经济状况适应度其次要看商对廉价劳动力成本注定其在长江三角洲新轮产业调整中可以起到极为重要拾遗补缺作用可以预见随着长江三角洲经济发展尤其是苏南经济崛起日益增高土地及劳动力成本将挤压出绝大部分劳动密集型企业北迁将成为该类企业发展趋势能否把握该项机遇将自身区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力是该市经济发展关键。房地产状况衡量房地产市场形势必须遵循以下基本标准首先要看房地产业发展与宏观经济状况适应度其次要看商品房供给与需求均衡态再次要看房屋价格波动状况及其走势。从目前全国房地产市场运行情况看正处于正常发展佳境状态如果从房地产周期角度看则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加。
11、发展住房制度改革深入江苏省大丰市良好房地产市场环境政府对项目公司开发本项目鼎力支持居民对改善居住条件期望与购买力水平等等这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经衡结构基本合理价格基本稳定这将是今后若干年里中国房地产市场发展基本要求。二江苏省大丰市房地产市场分析经济状况大丰地处中国东部沿海开放带属上海经济区受长江三角洲经济圈辐射区位优势十分突出。大丰经济发展迅速工业经济不断壮大农业经济特色明显第三产业蓬勃兴起对外开放不断加强大丰社会全面进步城镇建设步伐加快交通通讯日益发达科教和各项社会事业欣欣向荣是江苏省首批文明城市。大丰经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段。
12、省省会城市南京相邻铁路高速公路穿境而过南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入九五规划万吨级泊位大丰港现已开工建设建成后将成为类口岸直接通航韩国日本香港等国家和地区。大丰市已基本构建了较为完善基建设施与交通网络为其更好融入中国最具经济活力区域长江三角洲奠定了基础。特别需要指出是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后大丰同长江三角洲核心区域上海经济地理距离将大大缩短极具潜在区位优势给大丰市带来接受发达地区强辐射新机遇。二区域分析本项目位于江苏省大丰市经济开发区内占地亩东临规划中城市中轴线常新路南接城市交通干道南翔路。地块规整基建配套水电气污系统完善基地西靠经济开发区核心地块东临大丰市各行政单位潜在客户群体较为广泛这是该项目显而易见优势。综上所述鉴于该地区潜在区位优势和明显成本优势决。
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大丰市新天地花园项目投资立项实施方案