1、合同等相关法律性和产权属性文件在建设上得到了市政府高度重视。因此项目建设环境非常好能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想以人为本满足休闲娱乐购物观景现代环境要求营造居住安全舒适购物方便管理高效并具有浓厚文化气息环境为指导思想。建筑设计原则本大楼采用传统三段式构图方式经典比例关系现代建筑语言与处理方法巧妙地将主楼与裙楼设计成统优美整体造型新颖极大地改善了周围景致是街举足轻重建筑。总平面布置及交通组织原则总平面布置上满足规划要求总平面布置上利用周边道路和城市道路形成环行车道既满足消防要求也满足交通规范要求合理组织好不同性质人流车流物流使之既相对又联系方便且建筑物尽量与外部环境协调。二建筑退用地红线根据规划要求北面后退相邻建筑东西各退后用地红线米以。
2、大型综合楼建筑占地为地下层为车库及设备层第层为临街商场建筑面积为第二层建筑面积为为社区休闲健身会所和幼儿园第三层以上为套住宅建筑面积为。三总平面布置总体布局紧凑合理构图简洁大方能够和现有场地充分协调通过对该项目用地及四周状况分析将整体建筑沿街布置。平面功能布置本方案按建设方所提基本使用功目总开发价值为总销售收入销售税费万元开发利润总开发价值总开发成本万元成本利润率为开发利润开发成本般项目成本利润率约本楼盘该值在此范围内盈利能力较强。其他财务指标计划土地费用次性投入前期工程费在第季度投入开发费在建设期内均匀投入管理费销售费等在销售期内均匀投入。计划建设期四个季度自建设期第三个季度开始预售至第六个季度结束按季度折现率则得如下现金流量表表二现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出。
3、住宅商铺需求旺盛该项目符合大部分城市经营户购买意愿因此销售该项目住宅铺面房地产市场前景较好。第三章建设用地选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧北临市局生活区东临巷西临巷南临街道交通便利地理位置十分优越。二水文气象地质条件市经营户购买力情况分析经营户对城区住宅商铺需求旺盛该项目符合大部分城市经营户购买意愿因此销售该项目住宅铺面房地产市场前景较好。第三章建设用地选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧北临市局生活区东临巷西临巷南临街道交通便利地理位置十分优越。二水文气象地质条件市属大陆性气候根据气象局年至年观测资料分析统计本市有关气象资料如下水位吴淞冻结基面历年最高水位历年最低水位历年平均水位水位保证为水位变化最大为最小为至最大年水位较差设计低。
4、上南退用地红线米以上。三设计标高建设用地高于道路路面米设计层室内标高正负相对于绝对标高。四消防安全主楼北面东西面三面直接落地满足消防扑救面要求。五建筑物入口及绿化建筑物退红线后除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅使人们在购物同时能够忙里偷闲稍自休息南面为商场主要入口东西面为商场次要入口西北角为商场货物入口北面为住宅楼主要入口各种人流相对互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了个理想交通秩序。总之总平面布置中充分利用地形发挥土地使用价值交通组织中做到各种车流人流合理分开互不干扰建筑退让红线尺寸均满足规划要求。第二节项目总体规划方案经济技术指标总用地面积建筑占地面积总建筑面积地下层面积车库商场建筑面积临街内街商铺住宅建筑面积容积率绿化率建筑密度二建设内容本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层。
5、限公司经过精心规划设计小高层建筑位于商业街商圈核心公共配用万元其中建设成本万元其中土建万元销售成本万元六利润万元七上缴税费万元八投资利润率九投资税率十投资回收期年第三节财务分析建筑物基底面积住宅建筑面积含写字楼商业建筑面积含负层及临街铺面和车库设备用房项目建筑期给个月回收期年。销售收入估算根据市场逐步发育情况采取积极稳妥营销方针确定按不同层次和功能和级层计算收入。表五销售收入分类面积均价元金额万元备注住宅含写字楼商场商铺车库合计二销售成本指标及成本估算表六销售成本税费内容计算基数税率金额万元营业税综合税率销售管理费契税购房人缴纳登记费购房人缴纳评估费新建房免估合计第四节项目敏感性分析项目现金流量测算表七项目工程现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开。
6、究报告编制依据及范围第三节项目推出第四节项目概况第五节结论和建议第二章市场分析第节项目建设内容第二节项目建成后环境特点第三节项目建成后销售条件第三章建设用地选址第节场地条件第二节建设条件第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则第二节项目总体规划方案第五章建设投资估算及资金筹措第节投资估算核准通过归档资料。未经允许请勿外传,第二节资金筹措计划第三节项目总价值及盈利能力分析第六章项目建设实施进度第七章经济评价第节环境及社会效益第二节项目建设费用指标及成本分析第三节财务分析第四节项目敏感性分析第五节偿债能力分析第八章研究结论附件国有土地使用权出让合同市发展和改革委员会岳发改投号立项批文市规划局项目评审会议纪要设计院编制初步设计方案建设方项目方案书湖南房地产评估咨询有限公司相关证件委托方相关证件其他。
7、项目自有资金占总投资成本比率为为大大超出行业平均率资金实力较强能够确保本楼盘建设工期给销售创造极佳条件顺利实现投资预期利润。盈亏平衡分析总投资万元总销售收入为万元扣除销售税费则销售额盈亏平衡点为仅需完成销售额就能达到盈亏平衡因此本楼盘盈利能力较好风险容易控制有较佳偿还贷款能力。第八章研究结论通过对建设场地区位项目建设必要性建设条件市场预测项目建设规模资金等筹措方式深入调查研究结论如下项目建设场地是市结合旧城改造必须开发建设地段。项目建设场地周围城市配套基础设施齐全有利于提供经济可靠水电通讯交通消防安全等建设条件营造方便安全舒适高效住宅购物泊车环境。项目料详实可靠。项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局重视与支持为项目建设顺利进行保驾护航为项目建设创造了有利条件。项目建设资金筹集解决。
8、地理位置得天独厚是投资置业黄金宝地。二项目建设规模和目标根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投号立项批文确定该项目占地拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼建筑占地为地下层为车库及设备层第层为临街商场建筑面积为第二层建筑面积为为社区休闲健身会所和幼儿园第三层以上为套住宅建筑面积为。三项目建设主要条件建设岳阳大厦是市委市政府确定城区改造规划之事关旧城改造提高城市品位有为项目建设顺利进行保驾护航政策条件。基础设施齐全水电通讯有保证污水经处理可就近排入下水道。地理位置优越。处于街核心南临道北邻局生活区东临巷西临巷。公共配套设施齐全交通便捷地理位置得天独厚是投资置业黄金宝地。开发商实力较强。湖南置业有限公司具备了雄厚经济实力和技术力量同时赢得了良好银企关系目录第章概论第节项目背景第二节项目可行性研。
9、发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量贴现率按银行同档次季利率计算。财务净现值财务内部收益率二项目敏感性分析经过敏感性测算分析当经营成本增加财务净现值为万元内部收益率为振幅为当销售收入增加财务净现值为万元内部收益率为振幅为项目正负两面弹性较小因此项目开发过程中应尽量加强投资成本控制严格控制各项成本。表八敏感性分析测算表金额单位万元因素财务净现值财务净现值变化值财务内部收益率财务内部收益率变化值财务内部收益率变化幅度基本方案经营成本增加销售收入增加第五节偿债能力分析房地产业开发经营风险主要来自以下几个因素建设成本增加二销售价格变化三销售期延长因本楼盘地处市中心街地段绝佳销售定价取中价策略另外开发商自有资金较足自有股本金万元中有万元可用于该。
10、水位保证率设计高水位流量年平均流量历年最大流量历年最小流量降水年平均降水量最大降水量最小降水量风速年平均风速最大风速冬季室外计算风速夏季室外计算风速风向年主导风向及频率为冬季主导风向及频率为夏季主导风向及频率为气温全年平均气温历年最高气温历年最低气温相对湿度年平均相对湿度年平均最高相对湿度年平均最低相对湿度地貌场地为西南高东北低空置场地推平并拆除部分原有建筑物。地震抗震设防烈度为度。第二节建设条件岳阳大厦地处市城市中心地带项目得到了市委市政府高度支持城市规划行政管理部门高度重视为该项目建设提供了良好外部建设环境有各种优惠政策配套齐全基础设施建设施工组织比较系统严密因此建设条件优越。项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准核发了选址意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让。
11、对项目营运通过财务评价分析是可行。项目开发建设单位具有三级资质具备开发建设相应规模商住楼财力经济和技术实力。综合上述分析研究结论是该项目建设风险较小风险容易控制该项目是可行。二建议对项目建设资金筹措需要得到银行大力支持加大融资力度确保资金如期到位是保证项目按进度计划顺利实施基本条件。第二章市场分析第节项目建设内容住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环境提升城市品位基础设施通过旧城改造建设具有现代城市特性项目对岳阳市城市发展起着积极作用该项目自身特色通过销售住宅铺面方式获得投资回报。第二节项目建成后环境特点岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计小高层建筑位于商业街商圈核心公共配套设施齐全交通便捷度高商服繁华度好。第三节项目建成后销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析经营户对城区。
12、土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量建筑设计结构设计以及消防等辅助工程设计均符合国家现行有关标准和规范。项目前期工作比较扎实支持项目顺利建设法律文件和手续等基础资料齐全。资金筹措和资金来源落实。自有资金筹集到位向银行申请部分贷款。项目建设各项经济社会效益等指标均满足国家计委建设部关于项目可行研究技术参数要求。根据以上各个方面研究价值经过综合评估认定项目建设区位条件优越具有改造开发价值。湖南置业有限公司具有较强经济实力和优良开发业绩拟开发岳阳大厦项目具有良好经济效益和社会效益项目建设可行性分析客观合理开发方案切实可行。因此项目建设是可行。齐全交通便捷。
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