1、划面积占地亩筹备状况计划年动工其它情况不详天目湖房地产现状消费市场分析天目湖目前正处于内部产业调整升级自身品牌建设提升外部市场深化开发促使综合创收能力培植走增值综合板块发展市场战略阶段。年目录市场论证篇项目市场分析项目自身市场分析项目周边市场分析项目辐射市场分析项目关联价值分析项目生存基本基础分析行业产业宏观发展分析城市发展对项目驱动分析项目开发价值分析项目竞争分析区域市场投资者分析区域市场消费市场分析国内同业态成功案例分析万达广场白鹭岛生态旅游度假村其它参考业态借鉴案例核准通过归档资料。未经允许请勿外传,其它参考借鉴产品市场论证结论二项目开发篇项目规划定位项目规划理念项目规划设计项目规划指标开发周期及开发计划项目开发预算三投资论证篇项目开发投入项目经营投入项目市场规。
2、主要因素高端物业价高质不高大都处于有价无市尴尬境地低端产品竞争力低下简单传统居住观念与初始级配套注定项目投资性价比不优这类产品很难打动投资型客户而中高端物业天目湖目前虽然有相当部分销售市场整体良好但由于产品配套设施缺陷开发商开发意识局限过多考虑了自身利益没有为项目中长远发展做好前期规划很难形成功能完善与消费需求之间良好互补整体上不能产生规模效应因此该类项目整体竞争力不高而本项目正是切中当前市场空白与消费需求有望在中高端度假物业中笑傲江湖。项目客户群体解析主力人群泛长三角投资固定人群这部分客群投资意识浓厚目标选择清晰投资观念成熟出售概率与频率相对较高是项目产权主力购买人群以宁杭线沪宁线为住投资辐射线条辐射半径以项目中心公里内习惯区域自驾车在小时左右。次主力人群旅游资源带。
3、场细分方向倾斜投资区域已从大中型城市向三四线城市稀缺旅游资源或局部热点地区靠拢本项目具有得天独厚先天优势及自身产品设计及开发优势势必吸引大量投资固定人群与游离客商关注天目湖旅游产业群整体板块升级与配套产业整体开发深化势必带动旅游人群强势增长为项目商业版块提供了巨大消费支撑有利于商业业态及形式生存与发展溧阳年地成本总占地亩亩万元土地面积亩建筑面积可售面积容积率前期费用建安费住宅多层毛坯酒店公寓酒店景观度假用产品出售商铺合计配套费用小计行政营销费用税金贷款利息年利息预计销售净收入开发成本亿营业税及附加税亿土地增值税亿所得税亿项目净利润亿投资资金回报率项目净利润投资总额综合评估本项目区位优势独特产品组合科学符合项目当前市场需求业态规划布局合理功能配置完善能够形成各板块相互组。
4、划项目经营思路项目运营资源配置项目运营成本项目收益测算项目开发资金分析分期开发资金分析资金回笼分析四综合评估篇天目湖天目湖概述天目湖镇位于溧阳市省南郊距溧阳公里镇广公路与省道穿境而过地产市场由月低迷到月强势上扬为开发商提供了必要足够信心小区域市场更是如此许多项目发展较年末都有加快价格有不同幅度上扬开发商融资渠道变得更为宽广受此综合影响市场催生了许多新项目如金桥国际枫林社区已开始销售苏园待建目前已进入市场定位及前期筹备阶段新竞争格局已在深化天目湖房地产市场竞争核心体现在是对消费者深刻把握对开发产品准确定位与对消费潜在市场清晰认识上产品生产者只有发现了市场空白推出受到消费者欢迎产品满足需求同时赋予消费者应有价值体现才能够获得真正成功新竞争格局下决胜之格过高仍是投资者望而却。
5、元套万元套部分在万元套万元套更有甚者价格在万元套以上这个价格与面积在香港也不过如此别人拿来干什么真正富豪来到这里干什么再加上相关功能设施配套都不完善服务标准与内函无法同真正顶级别墅社区相匹配造成竞争极度弱化局面因此对于高价别墅目前状况仍处于有价无市局面这说明开发商前期功课没有做好对市场消费者缺乏足够认识仅凭自我推断创造产品从而形成如今进退两难境地。天目湖旅游市场开发正处于深层发展阶段但目前有关度假产品品牌度假文化开发未能得到中高端消费者认可。居住休闲度假本身就是种养生文化再加上综合价值未能释放与体现仅靠产品所谓自制卖点去烤热市场无疑于杯水车薪当市场成熟度未达到之前盲目推出过度超前产品忽略了市场现状与消费格局因此只能在观望中等待机会。天目湖目前虽有高端住宅别墅度假式酒店。
6、行业理智探索阶段。进入年中国经济逆势上扬受大环境拉动中国房地产市场由月低迷到月强势上扬为开发商提供了必要足够信心小区域市场更是如此许多项目发展较年末都有加快价格有不同幅度上扬开发商融资渠道变得更为宽广受此综合影响市场催生了许多新项目如金桥国际枫林社区已开始销售苏园待建目前已进入市场定位及前期筹备阶段新竞争格局已在深化天目湖房地产市场竞争核心体现在是对消费者深刻把握对开发产品准确定位与对消费潜在市场清晰认识上产品生产者只有发现了市场空白推出受到消费者欢迎产品满足需求同时赋予消费者应有价值体现才能够获得真正成功新竞争格局下决胜之道在于产品综合设计及深度定位。天目湖目前住宅市场均价为市场消费及需求相对般主要受众是当地居民及些常住中低收入人群产品综合附加值不大随着社会进步与经。
7、态诸如休闲娱乐美食养生体验等具有定品位多功能商业体从定位业态与经营服务水平上解决消费者出行难购物难心理落差大根本问题在经营运作管理上下功夫销售不仅仅是产品还应服务质量要打造核心品牌文化创建个有较高人气充满商机口碑极佳综合商业社区。围绕综合商业社区开发相关酒店公寓及花园洋房满足市场需求同时深化项目综合市场影响力体现项目综合商业价值。天目湖目前商业销售价位及经营状况售价楼均价元二楼均价元平均价格元租金楼均价元天二楼均价其它均价元天。常州基本情况常州简称常别称龙城是江苏省个直辖市之处于长江三角洲中心地带与上海南京等距相望与苏州无锡联袂成片构成苏锡常都市圈全市面积平方公里户籍人口万人常住人口近万人市树广玉兰市花月季。年常州全市达到亿元比上年增长年中国城市排名第名江苏省第五名近。
8、发足疗保健旗舰店及文化产品游泳洗浴。购物类综合型超市商业步行街土特产专卖与美食酒店产品商务会务会议型酒店经济型酒店规划方案占地面积亩平米约万平米建筑面积约万容积率规划分配商业部分万元占综合型超市两层含停车场商业步行街万娱乐美食养生土特产专卖服务类浴城水文化万占二度假部分万占花园洋房类服务型公寓联排别墅别墅别墅式企业会所万占酒店公寓万占多层住宅万占规划户数户三配套商业部分约占项目经济指标测算科目项目计算基准单价元总价元说明销售收入景观度假产品总销售额经济型酒店酒店公寓多层住宅出售商铺小计土园有受到市场低迷与资金链制约陷于停顿涵田度假村有因缺乏对市场消费深刻认识及相对盲目开发导致项目竞争力与生存力挑战被迫降价销售天目湖商业中心天目湖房产市场同国内大格局样表现为对市场观望与。
9、等中高端居住场所但相关购物休闲美食娱乐等综合生活元素未能与自身居住产品相匹配从而造成消费者望而却步。天目湖商业地产现状天目湖商业地产同天目湖商业样仍处于中国八九十年临街商铺及拉闸门形态初旧商业市场阶段仅有两个稍大点超市个是乐购只有另个是华联超市也不足天目湖商业从规模产品种类功能配置价格竞争等方面还处于商业发展萌芽期沿街饮食服务及其它支持商业大多暴露出卫生状况服务理念经营者素质产品品质价格物流配送等综合系列问题现有菜市场完全是脏乱差集中体现场所消费者处于非常不愿意但又不得不与之打交道尴尬局面即使天目湖商业中心农贸市场及菜市场明年开业在商业管理者与经营者素质两方面短时期内也不可能真正提升实际问题将会再次暴露。解决办法规划综合型商业广场。具有综合站式购物功能并能够形成互补业。
10、与互补效应商业运营规范专业有强大生命力与竞争力项目实操性强投资回报可观预期风险可控综合投资开发性价比良好能够形成个品牌型综合体项目商业效应与综合效应理想建议付诸实施。年月日组成。中华茶博园别名天目湖金盛国际茶文化城地址天目湖中华茶博园开发商溧阳金溢房地产开发有限公司占地面积多亩期开发万总户数户物业类别住宅商铺景点商铺建筑类别多层期开工时间年月日峻工时间年月日建筑面积万其中商业面积汇滨广场面积园内茶园面积约亩。停车位房型面积价格商铺元年月日目前其在网站上年月日虽然有最新资讯及售房信息但由于开发商违规操作主要是与农户在土地使用权出让上未取得进展被政府强制终止售楼电话直处于无人接听状态。该项目现已被其它房产公司接手销售已全面启动正计划筹建二期。苏园待建项目物业类别别墅酒店规。
11、住人口计算人均元。全市年实现服务业第三产业亿元增速比高出个百分点服务业对全市经济增长贡献份额达年全年实现社会消费品零售总额亿元比上年增长增速同比提高个百分点高于全省个百分点其中批零贸易额业实现零售额亿元增长住宿餐饮业实现零售额亿元同比增长。多年来常州均被评为全国综合实力强城市全国投资环境优城市国家卫生城市福布斯年最佳商为项目消费市场与投资领域带来有力消费需求与市场保障城市商业地产已从传统式低层次满足生活型构成模式逐步向现代商业品质感功能型人性化精神层次与心灵内在需求等潜领域延伸衍生面对当前天目湖起步阶段商业需求市场空白本项目未来市场空间非常广阔。近三年来无论中国经济及大环境如何改变但泛长三角华东区旅游地产投资人群比例逐年上升无论是投资规模与频率都在加大投资领域正向已市。
12、动下投资游离人群这部分人群无明显投资目标特征初始身份为旅游者随着对项目认识并最终转为项目投资者这部分人群既是项目商业领域主力消费人群又是潜在投资客数量庞大连带效应好对投资缺乏较为成熟理性是项目重点关注核心推广人群。补充人群城市基本支撑本地客群涵盖金坛溧阳常州溧水宜兴等不超过小时左右车程固定人群这部分客群既是传统消费固定者也是投资产权随即者对项目及周边相关情况较为熟悉属于主动消费与主动投资人群但整体规模有限属于项目补充客户人群。业态规划站式规模型人性化集度假旅游商务休闲购物娱乐为体旅游景区商业综合体。产品设计度假式酒店经济型酒店酒店公寓商务会议型酒店产品度假产品花园洋房景观公寓休闲别墅联排别墅别墅多层住宅别墅式企业会所配套商业休闲类产品娱乐酒吧网吧游乐场运动养生美容健体。
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