1、乎不用考虑的事情，更换抵押物更加不可能。哪有那 么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了， 还等到现在啊。这个时 候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是即不还贷，又不更 换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。 我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我 只说其中的两个办法唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠。 现在绝大多数的城 市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记， 在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的 仇恨的。这两个部门 绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银 行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押 物。更换抵押物的话， 原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登。
2、可以办理在建工程抵押的城市这里说明下，在建工 程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押 登记手续，也可以试 试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做 事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。 规划消防人防管线质量等专项验收，竣工验收备案，交 楼 其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么 回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人， 步个脚印的，做到 了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后， 竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上 验线可以通过，规划验 收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下规划局的同志坐在 车里看下，哦，封顶了。。
3、清晰，在交易现场，也禁止再搞什么元平方米起，这 种骗人的玩意了。但 是，我必须要说，但是，政府没有也没有权力对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理 会。这个价格申报下 就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是元平方 米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖卖 卖多，没有任何法律上或者行政上的责任。不过现在在南京 等地出现严格的价格申报制度，售价不得超过申报价，不得随意涨价 在预售许可方面还有个值得说的地方就是预测绘。房管部门下 属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算个面积。这个 叫预测绘。在竣工之 后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日 后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢最关键的 就是这个预测与实测。
4、记。这个解押和新抵押 中间，会有个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是 上级什么部门来查，都 可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理 由非常合理的将土地解押掉有些人把银行的工作做得很通的，连更 换抵押物这样的理由都 不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极，然后拿着这个注 明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我 的土地证已经解押了 啦。房管部门看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办 得快的话，只需要悬空 半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在 是项有无数空子可以钻 的的制度啊。 此外，。
5、续的。要这样的话，绝对没年的时间出 不来。不相信的同学，请 回头再把前面个大项看遍，基本上每个大项里的每个小项的工 作日不会少于个。而且得步步来。这是什么概念这是卡死你 的概念。随便哪个环节 出了任何问题，直接就。 在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段 子，说是有个企业要搞个项目，前后盖了多个章，事还没办成。 最后撤资了，不干 了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里 去了吗我们的办事流程方便吗我们能方便快捷的为企业服务 吗 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死， 审批环节太复杂吗听不到了。为什么因为大家统统都已经适应了 这个游戏规则。大家已 经在这个圈子中取得了种平衡，达成了项交易。在这种情况下， 改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍。
6、直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料 的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上直充 斥着大量的不良媒体的 不实报道，所以我也不很关注这个事情。 物业管理这块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就 结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘 做个确权发证，然后再 分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢 各位。 结束语 这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟 各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题， 干过这个活的人肯定知 道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。 但是这个东西又只不过是整个过程中的件小事。 我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。往往都报以冷笑。 。
7、死了，他们就没得玩了。 之后的内容，大家就开始熟悉起来了我们终于进入销售环 节的各项手续了。 放线验线 这个就简单的说说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实 地上落实个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活 就叫放线。放线般是 规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已 经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来个半市场化。正式放线的 前提是领取了施工许可 证。放线后，测绘院会发出份放线册。 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工 作。让他们提前来做放线。唉，又来个做通工作。 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。 看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线 册。 这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。。
8、的施工单位，验收基本上都通过。但 是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法原则同意 通过验收，但如下问题 需要进步整改云云。 质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位开发商 监理单位，合在起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。 这就完成了。现在监 理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司 都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干 了。这是普遍现象。到 时候就负责签字盖章。 质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是 最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。 竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工 验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的 楼盘就强迫业主收楼的 报道。
9、办事效率。 我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告 诉你们大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这 个产业。在每个程序 中，在每个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵发而动 全身。 因此，我们经常可以看到，除了些管理相对规范和严格的 大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很 多工作，譬如土方工 程，般都是先动的。这就是种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是 在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以 先发个单独的施工许 可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把 个项目分割成很多部分发证。为什么因为这是双方起适应，互相 妥协的结果。政府要是 把企业都给。
10、 间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面 积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都 有可能。但要说是开发 于土地抵押的规则越来越严格了。土 地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么 这么紧张施工许可证的 原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须 办理抵押登记，这个是 常识了。不多说了。 根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地 块不能有任何抵押。但是，我们都知道个事实就是任何开发商都 必然会选择将土地抵押 贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压 力要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。 还贷是。
11、以测绘院也得要像 皇帝老子样供着，尤其是在提前放线的场合。 预售许可证 终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在 房地产已经成为了个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全 程公示。现在在预售上 面做手脚的可能性越来越小了。 预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成分之，低层建筑 结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不样无论层数 高低，全部封顶才能放 贷。因此现在高层建筑往往在完成分之的结构，取得预售许可证之 后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到， 只能收到个成， 但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后， 或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。 现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单 价必须。
12、后拿起验线册来看看，哦，没问题，数 数层数，哦，是这个 层数，就回去该干啥干啥了。 消防人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。 也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是 开发商不敢得罪这三 大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道 道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候， 设计好了装台变电箱。 施工过程中因为资金压力比较大，拖了下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电 了。说这个三台的设计 不合理，要变成四台。这怎么得了啊业主都要入住了，电都供不上。 你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。 被迫之下，乖乖的给 了双倍的电力施工款。 只要不得罪这几项专业。
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