1、体制性束缚，让经济全面提速年月江宁调整了镇街行政区划方案，江宁由原先的个街道个镇调整为个街道个镇，撤并幅度超过。乡镇数量个平均面积平方公里人口万人调整前调整后在调整前，乡镇数量多，面积小，人口少，管理起来相对复杂，合并后，乡镇人口与地域面积的增加，资源得到有效优化，打破了行政区划的束缚，提升了经济发展的速度。加速城市化进程，为区域可持续发展预留空间总的来看，江宁城市化率只有左右，城市化的滞后，不仅增大发展成本影响工业化进程，而且也不利于人居环境的进步优化，影响人民群众的生产生活质量。通过区划调整，实施镇街撤并，进步壮大镇街规模，提高城市建设和管理水平，充分激活中心城区和重点城镇的潜能，进步拉开城市框架提升城市形象，促进城乡体化发展。此次区划调整是江宁自撤县。
2、市宏观市场背景宏观市场竞争市场市场策略战略突破价值感知资源卖点形象定位客户定位产品定位规划建议产品配比创新增值房地产开发投资增速年自月份以来，房地产开发投资在固定资产投资中的比例相对稳定，始终保持在左右的水平。年月份南京市固定资产累计投资达到亿元，同期的房地产开发累计投资达到亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比值为。年截止月份，南京市累计住宅施工面积达到万平方米，累计竣工面积为万平方米，其中当月新增竣工面积为万平方米。年末各项目工程陆续宣告结束，因此月的竣工面积大幅上升。年，南京市成交土地共计宗，流标宗实际出让面积达万，成交总价为亿元不包括高淳溧水。对比两年的土地价格，年土地上涨明显，高地价也是导致房价上涨的重要原因。整体土地市场表现呈成交率成交价格“双。
3、判断，江宁房地产市场正进入个快速发展的阶段。江宁作为南京城市化人口扩散主要承接地市区人口与自然人口激增江宁东山城市人口远景规划远景远景岔路口东山镇百家湖机场九龙湖民营科技园合计片区人口规模万人规划建设用地面积公顷自然人口的增加截止到年底，江宁区城镇人口达到了万人，参照江宁新东山远景规划来看，江宁人口也远超规划，未来江宁人口会更让你更加激增，未来的发展空间十分广阔。南京市区人口郊区化自江宁撤县建区后，房产业行业在全区经济的比重也与日俱增，区域依靠自然环境支撑的高档物业与高性价比的中低档物业并存，深受南京市区中高端与低端客户的欢迎，承载着南京市区人口的集散。新南京人的主流市场之周边郊县的吸纳力有所增加从以上数据中还可以看出，年，城区人口增加万人的同时，土地面积。
4、改区后又次行政调整，此次区划调整，不是简单的镇街之间的相加镇街数量的减少，而是把资源有效的优化，促进资源的集聚和流动，加强区域整体的经济实力。市场背景结论江宁作为南京新城之，发展前景广阔南京主城与东山新市区通道规划给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，成为南京城市经济龙头，未来发展的重要腹地。区域经济人口交通配套等各项设施都为区域发展前景提供广的发展空间。区划调整，是将江宁资源进步的强化与优化，促进原先资源的集聚和流动，提升区域经济动力。从江宁未来的发展前景来看，科学园地区作为江宁全新的发展板块，将承担起新城扩张的重要职能。报告思路及框架项目研判城市研究市场分析发展战略项目定位产品规划项目分析项目界定城。
5、单优势明显东山江宁经济实力最为雄厚自然环境优美，发展优势日趋明显。南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元多核心的方向发展。城市宏观结论城市发展给江宁带来的机遇与挑战南京多核心发展的城市总体规划奠定了江宁的新城路径以主城为核心，重点培育三个新市区，即东山仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。江宁市场的发展背景龙行天下虎踞金陵发展沿革年江宁启动房产市场，此时江宁的房产仍只局限于东山镇局部地区，其主要功能和服务对象也只是“集团购买”“单位分房”为主。。
6、调控对于市场的影响明显，但市场和消费者已逐渐成熟。年月份成交较量整体下滑，从月份开始市场逐渐回暖，交易量稳步上升，但从月份开始市场又逐渐疲软。江宁成为拉动南京楼市的主力月份月份月份月份月份月份月份城北城东城南城中河西江宁江北仙西江宁江北河西成为拉动南京楼市的三股持续动力江宁江北与江南八区三分天下江南八区中河西板块无论供应还是销售位居首位年除江宁江北河西外，其他板块表现平稳，城北逐渐显露头角，在市场份额上赶超势头强劲，而其他板块表现相对良性平稳年月南京受宏观调控整体回落，但江宁江北依旧表现强劲势头平米平米平米平米平米以上平米平米平米平米平米以上两房三房卫三房两卫四房四房以上市场供销以大中型户型为主体，中小户型和舒适大户型销售率高的特征明显与实际市场供应相矛盾。
7、仙林东山的发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相对的区域，确立了江宁板块在南京楼市中的重要地位。南京主城与东山新市区通道规划给江宁楼市注入了新的活力。根据该方案，未来将有条车行通道与主城间的联系将得到大力加强，以往限制江宁楼市发展的交通瓶颈将会被大大缓解。道路交通环境的大大改善将使东山新市区迎来新轮发展契机。南京江宁历年及增幅生产总值增幅南京江宁历年投资建设情况全社会固定资产投资亿元房地产开发投资亿元南京江宁历年产业结构比例第产业第二产业第三产业江宁经济发展呈现以下特征经济持续稳定高速增长。固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。经济结构调整步伐加快，工业基础实力雄厚。经济增长带动固定资产投资与房地产投资速度迅猛发展年度社会零售总额居民储蓄零售额储蓄人均。
8、的南京楼面地价最高纪录，当时该地块周边的楼盘价格在元平方米左右，万科拿地三天内，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了元平方米，业内纷纷预测未来该地房价将达到元平方米。而楼面价达到元平方米的江北地王产生后，其附近楼盘，如钱塘望景花园，开盘当日即以元左右的均价销售套，遭遇购房者疯抢。方面，“地王”的出现对区域房价有提升作用另方面，“地王”代表的高楼面地价也带动了现有周边楼盘的销售。“地王”认识全市新增供应成交均价走势呈供求两旺局面年全市市场供求均高于往年，总体形势仍为供不应求江南八区供应量与年基本持平，成交量略降。年全市及江南八区销售均价较年均有大幅提升。供应成交均价走势受调控影响明显月成交认购年月市场全面开花，供不应求明显。年月起，全市市场呈现供大于求，月底的宏观。
9、年江宁撤县建区后，经济快速增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增，但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。江宁房地产市场在年年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场直处于供不应求状态。“城三区”确立江宁地位，轨道交通改善板块生活质量年，政府资金政策偏向于奥体板块以及江北区域，虽然江宁区政府喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的支持，配套与交通设施直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。年，在市场的宏观调整下，市场呈现结构性分层，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。年，整个市场供应放缓，需求则较为旺盛，整个江宁市场持续热销。根据南京市城三区河西。
10、增加了平方公里同期，近郊的土地面积减少了平方公里，与城区土地面积增幅相当，郊区人口正逐渐向城区迁移。江宁自年底撤县改区后，近几年来，周边郊区人口明显向城区迁移。在城市化进程中，中心城区不断向外扩张，郊区土地逐渐融入城市，郊区人口也随之向城区迁移。新南京人的主流市场之产业人口就地臵业趋势凸显高新产业发展迅猛在年江宁利用外资项目数个，其中千万美元宁杭高速和机场高速。条快速路为宁丹路宁溧路天印路北延线国道北延线。条主干道为土山路北延线利源路新城路和将军路。次干道为双龙街东规划路铁路南站西侧规划路。快速干道规划增强了江宁到达各区域的便利性，形成四通八达的交通网道，带来区域发展的全面解决方案多条快速线路规划构筑江宁新市区的可持续发展之路江宁发展，后劲十足打破行政区划。
11、售额人均储蓄额江宁人均商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在增加江宁零售额和储蓄额双双增长的同时，更多的钱转入储蓄，表明潜在消费能力增加。年江宁在岗职工平均工资为元，农民人均收入元。年，江宁社会消费品零售总额为亿元，增长，人均社会消费品零售额元，表现出江宁居民消费能力正在释放。年，江宁城乡居民存款达亿元，人均存款元，显示出定的潜在消费能力。江宁年人均为万元，增速约。年度人均增长率模型推导江宁房地产市场处在快速发展阶段国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均水平决定了个地区房地产市场的发展阶段。年，江宁人均为万元，折合美元，房地产市场进入快速发展阶段。年，江宁为亿元，增速达到，房地产进入高速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准。
12、”现象区域供应表现，江宁仅次于江南八区居住用地成交占据主导，江宁发展潜力强劲年，南京各区域的成交土地中，居住用地共计成交块，主要分布在江宁和栖霞商业用地共计成交块，主要分布在江宁和商办用地共计成交块，主要分布在建邺和江宁。年，南京各区域的成交土地中，栖霞区以万的居住用地成交面积领先其它区域江宁区则以万的商业用地成交面积居各区之首，预示了未来城市新区域的发展潜力建邺区以万的商办用地面积领先。“地王”认识块“地王”的竞拍激烈，平均竞价轮次为次，成交价格平均是挂牌价格的倍左右，其中的下关地块更是达到了倍。“地王”影响有报道称年中国十大地王带动区域房价平均上涨，其中就有万科在南京拿下的牛首山地块。月日，万科联手宝静臵业以亿元在南京购入江宁区牛首山地块，创下元平方米。
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南京金銮江宁地块市场定位及物业发展战略报告123PPT