1、集中，同质竞争将呈现白热化新加坡国浩旭辉集团北京天鸿等国内外知名开发商纷纷云集，面对品牌和产品竞争，对开发商应对竞争能力要求更高。未来将面临激烈的红海竞争，在规划借势及合力造势的基础上，自身产品差异化将成为胜败的关键！中观层面结论我们想要什么针对目标的规范分析•风险控制降低操作风险，树立特有竞争优势•销售目标快速去化，尽快回笼资金•利润目标在安全前提下，实现利润最大化•客户目标细分客户市场需求•市场目标成为长风生态商务区标志性项目我们有什么针对现状的实证分析•地段西区，内中环间，•交通近邻中环线，多条轨交汇集•规划发展普陀重点整体打造的新兴生态商务区•市场环境常规形态写字楼供应密集，同质竞争激烈•项目机会寻找可能的差异点，洞悉市场需求的机会点项目核心问题推。
2、华宁国际广场座层高层绿地商务广场座层高层绿洲中环国际广场座层高层商务区物业名称建筑面积万产品形态三级市场价格元虹桥天山仲盛金融中心座层高层万都中心座层高层只租不售盛高国际大厦座层高层远东国际大厦座层高层虹桥上海城座层高层嘉麒大厦座层高层东方世纪大厦座层高层中山公园兆丰广场座层高层绿地商务大厦座层高层华宁国际广场座层高层中环绿洲中环中心座层差异化策略地块可能规划的办公产品类型传统高层写字楼总部办公服务式公寓传统高层写字楼内外部竞争异常激烈，本项目产品定位应避免进入未来激烈的红海竞争竞争市场导向各产品线与本项目契合度如何差异化策略印象钢谷钢领国际中邦上海总部湾上河商务园浦江智谷总部号财富兴园大业领地名企公馆慧创国际台鼎中小企业园机场全市总部办公市场现状分布图目。
3、字楼万左右面积段总部办公办公和推售情况年月首推套层总部型办公年月推套首批办公年月推套和套销售速度多层总部办公推出即售罄，均价元首批套个月售罄，月均，均价元办公元，月均去化左右，未来竞争量预估万高层甲级写字楼入驻企业东渡集团总部大厦紫阳集团总部大厦汇银金融商务中心法国索迪斯安防科技有限公司微观层面解析区域办公在售项目分析旭辉世纪广场•层高办公，买层送层，配臵中央空调•建面，大开间小进深，方正实用•小户型，可办公可自住，定位模糊，销售受定影响•整层总部型办公项目自身采用多种产品形态组合形成差异化差异化产品区域内唯的微观层面解析区域内规模最大商办项目，已推栋办公，市场接受度较好，均价元。后期推量较大，为本案主要竞争项目区域办公在售项目分析国盛中心物业类型构成办公。
4、导如何塑造项目自身产品线价值体系，跳脱红海，实现差异化竞争优势项目核心问题项目属性解读定位思考及核心问题项目产品定位区域属性解读项目形象塑造产品定位策略策略差异化竞争策略二细分市场需求借势突围，细分客户需求，实现整体差异化定位！结合项目自身条件市场差异化机会点及细分客户需求寻找符合项目自身条件的可行性产品，借规划大势塑造特有优势！策略差异化竞争策略二细分市场需求借势突围，细分客户需求，实现整体差异化定位！西部主要商务区办公物业概况目前西部写字楼市场以大量的传统高层写字楼为主长风板块商务区虹桥天山商务区中山公园商务区仲盛金融中心座层高层万都中心座层高层盛高国际大厦座层高层远东国际大厦座层高层虹桥上海城座层高层东方世纪大厦座层高层嘉麒大厦座层高层兆丰广场座层高。
5、续上升态势，年三季度吸纳量虽有所增长，但多来自于原有企业的到期续租极部分企业扩张•各区甲级写字楼空臵率长期以来多数呈现较高水平，年以来，较多企业利用目前可供选择的新建大楼增多租金水平较低的有利局面进行搬迁或办公地点的重组，此类带动使得部分区域写字楼整体空臵率略有缓和•由于受供求政策及金融影响，全市甲级写字楼平均租金水平年四季度年以来呈明显下挫，较高的空臵率水平及较低的收益率水平使得投资者信心不足上海甲级写字楼实际租金及增长率中观层面解析长风生态商务区虹桥商务区中山公园商圈中环商务区中山公园商圈以商为主，办公为辅，较成熟的小型商务区。虹桥商务区成熟高端商务集聚区，写字楼二级市场活跃。中环商务区依托真如城市副中心发展起步的未来综合性商务区。长风生态商务区上海市。
6、价元现代化商务化人性化园林式成长型总部园区。上河商务园南汇工业区总部办公市场现状浦东新区项目概况生态式园林式主题，成功型和成长型两种企业总部并存差异化策略中邦上海总部湾埔江智谷上河商务园项目名称销售均价区域风格户型面积层高浦江智谷元租金元天浦江镇现代解构多层共万栋可自由分隔最小首层其他各层中邦元川沙现代独栋栋层，层各层上河商务园元南汇现代栋附赠采光地下室和生态花园首层局部挑空上海总部湾元康桥现代独栋栋层高总部办公市场现状浦东新区项目概况层独栋，独栋为主，部分多层，面积以以上和送采光地下室为主差异化策略产品形态生态式花园式双拼独栋多层三种形态并存目标客户成功型大企业为主，兼顾快速扩张需求的成长型企业面积划分满足成功型大企业需求满足处于快速扩张阶段中小企业需求。
7、块，但临近本项目，无景观优势，交通优势明显。微观层面解析开盘以来销售临苏州河大面积总部型多层办公楼，去化较好，均价元。后期产品为酒店式公寓及中大面积高层写字楼区域办公在售项目分析汇银铭尊期套多层总部型办公面积为主总建面已售完三期酒店式公寓万预计年底入市二期办公楼共预计年年初入市标准层套，面积分别为为物业类型构成层层多层总部办公层甲级写字楼万酒店式公寓面积段办公已售罄号楼临苏州河单位为主，少量和即将推出的号楼标准层，各层套，面积分别为酒店式公寓预计左右推售情况期年月日推三栋共套，约万平米销售速度年月开始成交，截至年月，共成交套，共，月均去化后受整体市场低迷影响，至年月才有成交，月共成交销售价格万未来竞争量预估办公约万酒店式公寓万左右入驻企业兴达国际瑞士维氏钢。
8、元松江现代双拼栋双拼栋双拼栋小高栋地下层首层其他各层财富兴园元车墩现代独栋栋双拼栋风车栋圆弧共栋展示共栋围和共栋首层其他各层名企公馆元泗泾现代独栋栋双拼栋双拼栋三拼栋首层二层以上各层总部号元颛桥现代双拼栋独栋栋独栋栋首层其他各层总部办公市场现状松江闵行项目概况层双拼独栋多层小高层多种产品形态并存，成功型企业总部面积不等，成长型企业总部差异化策略中邦上海总部湾埔江智谷松江西部工业园区占地亩建筑面积万方容积率均价元集展示研发贸易财务结算为体的低密度智能化生态型总部集群花园。占地亩建筑面积万方容积率均价元集展示研发商务创意与体的双生态上海产业创新总部园。南汇康桥工业区占地亩建筑面积万方容积率均价元集研发设计展示贸易物流仓储等职能埔江工业园占地亩建筑面积万容积率均。
9、区最大的整体开发区，是浦西稀缺的大规模开发综合商业地块，未来规模效应集聚力较强。周边商务区概况自身处于新兴发展起步阶段，受周边成熟及初具规模的发展中商务区辐射的同时，也面临着较大的同质竞争和客户分流压力！九成以上均为常规高层写字楼形态在售项目集中于本案周边，本案地块地段优势不明显且规模较小区域办公在售项目分析分布图项目名称占地面积万建筑面积万容积率汇银铭尊旭辉世纪广场国盛中心北岸长风绿洲中环中心本地块汇银铭尊北岸长风旭辉世纪广场绿洲中环国际国盛中心本地块号东•区域内竞争项目除国盛中心和绿洲中环国际外，其他各项目均字排开，直面苏州河，景观资源条件基本致•国盛中心不具备苏州河资源，但直临长风公园•北岸长风地块条件最佳，景观交通优势明显•绿洲中环中心隶属于长征板。
10、甲级办公万左右酒店式公寓万左右酒店万左右商业中心万左右面积办公标准层左右，每层套，面积分别为推售情况日推出套办公取得套总部型办公预售许可证销售速度截至共成交套销售率，月均去化面积，月均去化套数套销售价格元未来竞争量预估甲级办公万将呈现白热化物业类型未来竞争量万常规高层办公多层总部办公办公办公酒店式公寓星级酒店商业合计商办产品总量统计微观层面解析宏观层面受供求关系宏观调控及金融风暴的影响，整体写字楼市场长期处于低迷态势全市甲级写字楼市场空臵率亦长期处于高位趋势，同时租金近年来呈现小幅下挫，办公市场投资需求受到定抑制。周边成熟及发展中商务集聚区，辐射带动的同时亦不可避免带来同质竞争和客户分流。微观层面长风生态商务区为整体规划打造，商办体量供应较大，多数项目入市。
11、刀劲霸男装国家物资储备局等微观层面解析区域办公在售项目分析汇银铭尊多层整层型办公，以和为主大堂双层挑空大堂整层号楼层多层办公户型双层挑空大堂，部客梯，部货梯，层二层大堂设臵需要分割户，三层以上单元整层出售，面积，结构方正，使用方便，大开间窄进深采光通风好，办公条件较好号楼层多层总部办公户型号楼间雨棚设臵，户型小开间，大进深，品质般整层整层整层整层微观层面解析米和多层总部办公市场接受度较好，远离苏州河景观的去化相对较差，后期有万甲级写字楼产品未上市区域办公在售项目分析旭辉世纪广场层总部办公整栋出售已推未售层总部办公单套已售米层高层总面积面积平米已售完在售层式办公总建面单套面积平米剩余套左右已推未售写字楼未推约万物业类型构成多层总部办公米高层层层高办公高层甲级。
12、前总部办公多分布于商务氛围相对缺乏的松江闵行及浦东新区外环外区域差异化策略大业领地大业领地名企公馆总部号松江西部科技园区占地亩建筑面积万方容积率均价元集展示研发贸易财务结算为体的低密度智能化生态型总部集群花园。占地亩建筑面积万方容积率均价元集展示研发商务创意与体的双生态上海产业创新总部园。松江出口加工区占地亩建筑面积万方容积率均价元集研发设计展示贸易物流仓储等职能闵行颛桥向阳工业园占地亩建筑面积万容积率均价元首座现代化商务化人性化园林式成长型总部园区。财富兴园国际企业园松江西部工业园区总部办公市场现状松江闵行项目概况生态式园林式主题，成功型和成长型两种企业总部并存差异化策略大业领地名企公馆总部号财富兴园国际企业园项目名称销售均价区域风格户型面积层高大业领地。
参考资料：
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同策东渡国际长风生态商务区3A商办写字楼项目定位报告119PPT