1、投资。调查显示，目前市场上的主要买家为国内的些金融投资和贸易机构。上海写字楼市场过去年的新供应量和租售量分别为年平方米与平方米，年平方米与平方米，年预计平方米与平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空臵率大幅下降，浦东市场从年的下降到最近的，浦西市场则从年的降至的新低。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从年的每天每平方米美元，回升到目前的每天每平方米美元，涨幅高达。上海市写字楼市场供需情况供应量平方米销售量平方米现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米美元，高端市场每天每平方米美元，低端市场每天每平方米为美元，年收益率约为。年度在上海经济运行状况良好的背景下，虽然受到上半年非典影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对上海的投资信心逐渐增强。在非典之后，写字。
2、境有了很大改善，普陀区将近半的办公楼都集中在这带。武宁路真北路板块由于连接沪宁高速公路，客货交通均非常便利，同时，由于该区域分布有许多生活资料市场和农副产品市场，经营这些产品的企业和个人成为该区域办公楼的主要用户群。本地块处于武宁路真北路商务板块，但这地区办公楼市场的发展相对滞后，地块周边办公楼不仅数量不多，档次也不够高。随着普陀区真光商业圈的发展，将会有越来越多的客商入驻该地区，使得办公用房需求量猛增，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这发展需求，通过建设功能完善的中高档办公楼，以弥补该区域办公楼供应的不足，利于该区域商业办公品质的提升。随着该区域的开发和建设，该地区对中高档办公楼的需求将进步增加，本项目办公楼的功能定位为为办公人员提供高质量的服务，功能上力求完善。
3、赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年区域开发的推进和人口的不断进入，。
4、楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年，随着新供应量的萎缩使用需求的升温，租金水平将进步上扬，继而刺激购买需求，估计上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。普陀区虽不是上海传统的商务区，但由于普陀区是上海通往西北方向外省市的主要门户，大量的商贸活动都市型工业和外省市企事业单位驻沪机构的需求促进了普陀区办公楼市场的形成和发展。根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在普陀区区境内呈有规则的分布，主要有三大块长寿路江宁路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时长寿路是该区最重要的商业中心，江宁路是连接静安区进入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的个主要分布区。中山北路板块由于紧靠内环线，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区域环。
5、政公用配套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为，财务效益较好。二市场分析凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。年房地产增加值占全市的比重达到，超过这上海房地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元,同比增长，占全市固定资产投资的。今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑。
6、元，其中接手项目公司及土地费用约为万元。项目建设期和经营期本项目拟定的建设期为年。销售期从项目建设期第二年年下半年开始，至经营期前二年，预计销售第年的收入为，第二年的收入为，第三年的收入为。税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除的税金及附加主要有营业税城市维护建设税和教育附加税。营业税按国家规定税率计算，城市建设维护税为，教育附加费为，综合税率为。从利润中扣除的有所得税税率为公司注册地税率。财务基准收益率基准收益率是建设项目评价财务收益的基准判据。根据现行银行利率同行业近年来的统计数据等因素，本项目取定财务基准收益率为。销售收入预测办公楼出售出租收入本项目共建有办公楼建筑面积平方米，根据项目法人经营设想建成后分年出售，平均售价暂按元平方米计则办公楼部分销售收入合计为万元。
7、构性矛盾将逐步趋向缓解。商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。商业用房市场分析年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住。
8、与参数第二版中规定的有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了上海市同类结构建筑的造价指标。建设投资经估算，完成凯旋生活广场项目建设投资为万元，其中土地费用约万，建筑安装工程费为万元。资金筹措本项目总投资万元，项目法人自筹资金万，其余约万元从银行贷款及房地产信托等方式解决。资金使用计划根据项目的实施进度，建设期拟为年。新增固定资产投资计划第年投入，第二年以后投入。四财务效益分析财务评价编制依据本项目财务评价编制依据为国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版中财务评价及现行有关政策规定。国家的各项财务税收和金融政策。同类型房地产企业运营情况和统计资料。基础财务数据与说明项目投资规模完成项目总投资为万。
9、上述影响因素之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近，上海商品住房阶段性结。
10、真北路。从现状来看，真北路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。根据普陀区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂定为元平方米日。办公楼市场分析上海写字楼市场自年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。上海已经连续年保持两位数增长，持续平稳有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长，更多的跨国企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为中国经济的领头羊，上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是个不可忽视的生力军。与外资企业相比，国内企业更愿将写字楼作为项资。
11、宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米，约占居住物业的中心市区约万平方米，约占居住物业的外围区域约万平方米，约占居住物业的。黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的同楼层划小零销售。这政策的出台将对市场产生定的影响，也是上海商业用房开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出。预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租。
12、先进。主要客户为周边地块入驻的工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠城市中环线建设中与沪宁高速公路相邻的地理优势及便利的交通条件，吸引外省市企业在此设立公司或办事处，市场前景看好。目前项目地块附近基本没有其他写字楼，稍远些的长征大厦对外报价日租金为元平方米日。附近有几个住宅项目，售价元平方米，其中祥和名邸开发规模较大，占地万平方米，为联体别墅别墅和小高层组成，售价从去年月份均价元平方米上升到目前的元平方米。根据普陀区及地块周边地区的现状和发展前景，以及本项目的定位，本办公楼的销售价格暂定为元平方米。名称地址占地面积均价元开发商祥和名邸普陀梅川路弄申豪房地产有限公司泰宸景苑梅川路万镇路上海鸿顺置业发展有限公司三投资估算与资金筹措投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法。
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