1、优势。此外，业主方的经营意向为聘请经验丰富的国际酒店管理集团来进行全方位管理，使其管理出模式，经营呈风格，服务求特色，运转靠机制。且项目在威胁机会矩阵中所处的位置如图所示，综合考虑其所处外部环境，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的行业竞争能力。高低低高此外，我们经过对本项目所处的宏观微观环境以及项目自身竞争能力进行分析，依据分析理论，对项目自身的优劣势和外部环境为本项目提市场机会竞争威胁理想项目供的建设机会和环境威胁汇总如下表内部分析优势劣势引进经验丰富的国际酒店管理集团，管理模式先进设施水平高满足顾客的崇新心理地理位置优越，存在定的潜在客源自身具有较强的行业竞争能力重点突出的会议功能设计资金紧张企业自身缺乏酒店管理经验销售网络几乎空白外部分析机会威胁区域环。
2、水平的目的，将把市场定位于希望提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体观光旅游高端客户群体高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行全方位管理，以提高酒店的服务管理水平。五项目规模与销售规划酒店规模酒店的规模基本指标包括建筑总面积和客房间数。这方面取决于市场需求分析与预测结果，同时也取决于项目选址条件，道路情况，地区类别等因素。此外，酒店的规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定。按照现有资料显示，般来说客房面积和其它服务餐饮健身等功能区面积各占百分之五十为宜。根据表的数据，市五星级和准五星级酒店的平均客房数为间。考虑目前市酒店的运营情况和五星级酒店普遍呈现出的房间数量偏少，不能满足市场需求的状况，本项目的五星级酒店客房数不应少于间。但是酒店客房数量的确定并不是仅考。
3、资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。目前，市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方的政治经济和法律的制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来，经济和社会，特别是高档星级饭店，将有个极大的发展空间和市场空间。三本项目竞争能力分析目前，酒店业的市场竞争能力分析，除考虑其设施。
4、境发展态势良好，利于酒店业发展地区整体旅游业的发展为项目提供了良好的市场前景地区酒店业整体发展档次较低，与城市整体形象不相匹配酒店业会议功能欠缺市场成长的不确定性潜在竞争对手的进入威胁现有同档次竞争对手的抵抗综上分析，本项目处在矩阵中第象限，具有较好的市场前景和市场需求潜力。四市场定位地处环渤海经济中心，是我国北方最大的沿海开放城市，紧邻首都北京。良好的区位便捷的交通，为的经济发展提供了良好的基础。特别是伴随着各种交流的不断深入，已经逐步向国际化大都市的方向发展。作为首都北京和世界各国交流的窗口，每年要接待近两千万国外游客。但是现有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远远不能满足需求。因此，本项目五星级酒店的建设，本着满足国内外游客高档次住宿需求，提升市酒店业的整体。
5、，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高市旅游酒店业的服务水平，促进市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动市经济的发展。五综合写字楼项目的建设，将推进市人才交易工作的顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展的阵地。综合写字楼项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参。
6、节服务式公寓市场分析服务式公寓，也称酒店式公寓，它既具备酒店水准的家务管理服务，还拥有豪华装修及齐全的设备，是新兴起的种业务概念。目前，国内的服务式公寓业务刚刚开展，市场还不成熟。但是，凭借着巨大的市场潜力，它已经成为房地产市场颗冉冉升起的新星。服务式公寓市场发展及需求预测年，市人均国民生产总值为元，按照当年汇率计算，折合美元，首次突破了美元大关。经济的高速发展带动了以高新技术商贸物流和金融投资为主的第三产业的发展。第三产业的发展产生了大量的非生产性技术服务企业，这些企业对办公的条件以及环境的要求独具特点。这些企业要求办公的空间不大，但必须信息密集人员交流和资金交流方便配套服务全面交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求正好是服务式公寓所具备的特质。特别是近年来伴随着世界先进经营理念的不断。
7、研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示图本项目的研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力。
8、共空间及公用项目等设施面积确定在万平方米左右。另外，本着强化会议新闻功能的原则，根据客房面积和其它服务餐饮健身等功能区面积各占百分之五十的业内规则，本项目的会议餐饮康乐设施应与客房部分面积大致相当，也就是说，本项目应考虑建设面积大约在万平米左右的服务功能区。综上分析，确定本项目建筑面积规划应在万平方米左右。价格及入住率目前，国内五星级酒店的标准房价格基本维持在美元天，按照的汇率计算，折合人民币约元天。本项目地处中心区域，地理位置优越，交通极为便利，按照目前的市场状况，本项目中五星级酒店建成后将会成为高端消费层次的旅游者，特别是高端商务消费旅游者的首选。因此，综合各种条件，估计本项目五星级酒店的入住率将达到，考虑项目还有年的建设期，年后的价格还将高于目前水平，所以确定年后标准房价格元天。第四。
9、与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进步优化我市的人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的。
10、规模服务水平以外，酒店的管理模式也是目前市场竞争的热点。本研究选择竞争态势矩阵为竞争能力分析的理论依据和工具。酒店行业关键竞争因素酒店行业中，关系到个体在行业中的竞争力因素主要包括地段酒店规模成本管理水平设施水平财务状况等六个方面。关键竞争对手的确定根据我们的调查，市五星级酒店中的现有竞争对手主要有喜来登大酒店滨江万丽大酒店泰达国际酒店。各因素权重的确定参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为因素地段成本设施水平财务状况规模管理水平权重竞争能力评分各单项评价分数为，其中分最高，分最弱，分表示相同。喜来登滨江万丽泰达本项目地段成本设施水平财务状况规模管理水平加权总分综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，处在市区中心，具有较好地段。
11、分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对综合写字楼所处的区域环境进行分析。区域环境分析之经济环境分析对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与行业经济发展状况社会购买力水平等。近几年来，经过自身多年的努力和积累，已具备了比较雄厚的技术区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，也因此成为最具发展潜力的城市之。年是实施三步走战略的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投。
12、虑上述因素，还要考虑市场风险未来发展等其它因素。所以，本项目初步确定五星级酒店客房数为间左右，但是保留相当的发展空间，如果未来酒店不能满足市场需求，可以将层以上的服务式公寓改造为酒店客房。按照行业内的建设规律，五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例为，套房和标准客房单间套的建筑面积比例应大于。同时，参照年底执行的最新行业标准旅游饭店星级的划分与评定，以下简称标准，五星级酒店的单间客房面积有增大的趋势，本着拉开地区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的白金五星标准标准客房面积建设。因此本项目的标准客房建筑面积按平米套考虑，与间客房相应的总建筑面积大致在万平方米左右。按照标准规定，五星级酒店要配备足够的停车场空调机房洗衣房库房设备间等公用空间，参考本地区同类酒店公用设施所占面积，本项目的公。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
综合写字楼项目投资立项备案核准融资贷款申报资料