1、社区开发的佳地。巴南区重庆城市化进程不断加快，主城在北上南下的城市发展格局下，并且将向南进行到底，大批物业房企纷纷入住巴南，带来了先进的建筑形态和整体社区规划理念，从而促使本区域的产品走势，逐渐向以别墅为主的低密度住宅迈进。目前巴南区的房产开发主要集中在鱼洞板块巴线大道沿线和李家沱板块土桥街道，其产品规划和生活环境的营造都在逐渐向主城其他已发展成熟的区域靠拢。重庆市别墅市场现状重庆市的低密度住宅发展之所以进入到个高速发展阶段。主要原因有以下几点其，按照正常规律，年是住宅升级的个周期，在市场不成熟的阶段，这周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换。
2、，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境优美规划设计合理交通便利，总价在万元的联排别墅总价在万的小独栋别墅都存在着供应空缺。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌其倡导的生活方式文化氛围等。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户网打尽。再者，就是部分开发商对本地市场的特性研究不够。并在在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。别墅的特征少数人拥有，别墅是房地产市场上顶级物业，相应地，其消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人造环境甚至还有人文环境。低容积率。别墅是极低密度住宅，容积率般低于，覆盖率低于居住物业中售价。
3、者的接受程度上都是很有优势的地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是个机会。威胁风险市场竞争激烈，因同类产品别墅联排别墅在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长于本地块取得土地证的土地只有亩，其余亩土地将由土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。项目需求预测结论重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。而大石坝石马河板块，由于受到老工业的限制，配。
4、的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。其二，交通条件的改善消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在未来年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积总价等方面细分不。
5、墅地块位臵及概况该地块位于北碚区南部，位于国道以北侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为摄氏度，每日最高流量为立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质检验报告，据估计如按每日以立方米的开采量进行开采可以持续开采年以上。项目产权及土地状况项目原命名为，由公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为万元。我公司现与公司达成初步意见，同意由我公司先支付万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。该项目已取得土地证的土地面积为亩，并已兴建了综合楼平米建筑面积为平米的八栋花园洋房已售并以的回报率进行返租等建筑物。
6、销售最大赢家。作为重庆市房地产市场的领头羊其无论是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。在户型设计上诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。别墅的结构也做到了雕刻般的精准搭配，它大量采用层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证尤其是大量连接室内与外界的长廊天井等灰空间的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。对于任何营销而言，最大的难点的是，找到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。龙湖蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘，要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是件容易的事情。蓝湖郡找到了，幅毕加索原作版画于蓝湖郡体育中心展出。这就是生栋的龙湖蓝湖郡。项目定位结论楼盘定位以中高端物业来定位，建筑形式采用别墅及联排别墅相结合。客户定位主要针对公务员大学。
7、于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域交通比较便利，紧临国道渝合高速路二环快速路布臵于地块周围，出入相当方便地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景山景林景，可塑造瀑岛泉二溪二湖四园为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应本项目的温泉矿泉水资源不仅仅能给项目带来大卖点，也可以将这资源进行市场化的运作本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提劣势该地块离北碚中心尚有段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便地块存在定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大地形不规则，并存在定的高差，设计开发难度较大该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度。
8、套已全部售罄，二期北区组团销售率为，目前在售的主要是北区组团联排别墅及别墅。联排别墅共计套，分别由和平方米三种户型组成，价格从万元至万元不等，由于紧靠国道，噪音将大大影响其整体质素。由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的定品牌号召力将能够吸引部分潜在的客户。别墅紧靠翡翠湖畔，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景湖景得到了更有机的统，但由于其元平米的单价，将大大制约其销售的进度。龙湖蓝湖郡蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。经金山大道五童路仅余分钟可到达渝中区。项目总占地亩，期占地亩期为套，其中联排别墅套，水边别墅套已全部售罄。户型面积联排别墅约平方米平方米水边别墅约平米。联排别墅均价为元平方米，别墅为元平方米。年蓝湖郡西岸以全年亿元的销售额，成为年重庆楼市单。
9、。已基本完成大门景观湖亩广场的兴建及绿化。该项目已向自然村租用亩土地，其中亩土地已支付年的土地租赁费用，剩余亩村有林地已支付年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为亩。环境该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地亩落差高达米的动水人工湖两个。交通因片区人气缺乏，过往公交车较少。建筑形式鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅别墅。项目优势分析结论优势自然环境和温泉资源是本项目最大的优势劣势对外交通不便，地形复杂，前期投入较大机会填补市场空白，可提升公司品牌威胁由于项目体量较大，销售周期可能较长。优势地块。
10、套设施缺乏，楼市发展缓慢。从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位臵，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景坡地，桥南又有大石坝公园鸿恩寺等，拥有大片绿地森林，自然优势独特。由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开发的项目主要是低密度的别墅，如宏帆半城中央华立天地豪园佰富高尔夫花园等等。九龙坡区从年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙坡区又打出成熟西区，魅力人居的旗臶，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之。具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度臵业，但稍远些区域如杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密。
11、大项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。机会随着三溪口蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的大热点成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进步提升，为公司持续发展带来良好的效应项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有定的提升空间重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了定的上升空间重庆市年住宅平均销售价格为元平米，同比上年增长，可见整个重庆市的房价还是处于个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策行业方面的威胁将大大降低。市场目前供应的别墅联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消。
12、最高。因其拥有稀罕珍贵的自然景观，物业档次高，故售价也最高。超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。联排别墅的特征介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既，又相连，形成连排住宅。低密度，由于层数低，户型面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，般在左右，但覆盖率较高，往往高于。建于城郊结合部且有定的自然环境。设计新颖，须做到统的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。超值享受。即有别墅品味但远低于别墅的价格。竞争楼盘分析中安翡翠湖中安翡翠湖温泉别墅项目，位于重庆市北部新区沙坪坝区北碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地亩，其中翡翠湖占地亩，容积率。中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为别墅和联排别墅。另有温泉度假酒店学校等配套设施，整个建设周期为四年。项目计划分四期完成。项目。
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重庆市温泉别墅项目投资立项计划书