1、，科尔沁区的面积呈逐年下降，而经济技术开发区的开发面积却呈大幅增长趋，说明国家的宏观调控也逐步紧缩，但对于开发区这样的新城区却由于发展势头和强劲的需求，需求还在逐年提高。四需求分析未来五年，随着城区建成面积的扩展，随着城区人口，包括外来人口的逐年增加给房地产业的发展带来了巨大的发展空间。从现在起到年的四五年中，通辽市城区商品房屋价格走势可能是继续上涨增幅减缓前急后缓前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是种窄幅波动。十五期间，通辽市城区商品房价格年涨幅在左右。到十二五未即年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下第城市化的进程也直接拉动房地产开发。通辽市年的城市化水平仅为，年达到了。这不仅表现为县城。
2、是目前随着城市化进程的加快，购买能力远远大于建设速度，是直拉动房地产市场快速发展的个重要因素。价格定位由于本项目处于新城区与经济区的交接带，地理位臵较好，但也由于目前地势相对较偏，售价不能参照同等质量的新城区和老城区。由此，我们根据市场形势，并通过实地调研，参照通辽市内住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。商铺含地下室综合价格元住宅元车库元。第章项目位臵与建设条件项目位臵本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为。本项目所在位臵为通辽市经济开发区的行政中心位臵，小区西侧的经济技术开发区政府，南侧紧临经济技术开发区国税局建设局规划局，东侧为工商局。形成包围态势，是经济技术开发区的行政人流中心区域。建设条件开发区概况通辽经济技术。
3、开发区的日渐壮大和发展，其承载能力将越来越强，容纳就业也越来越多，而这些产业人口，就其工作需要，都会选择交通方便距离较近的地段购臵房产，以方便工作和生活。城市经济的发展趋势已经形成，那么社会的发展走向也会随着经济的走向而动，这是全国乃至全世界勿庸臵疑的道理。那么，目前项目所在地也将是个城市社会随着经济走向而形成的个重点区域，经济的发展要求在这个区域大力发展房地产业。是城市发展的需要扩大城市容量，提高城市人口水平，扩大城市就业，是中国发展的个必然趋势。由于城市的经济生长能力较强。城市扩容并不是没道理，而是通过城市的扩大，吸纳农村闲人口或让部分依附于土地的人口走向城市。这样，既不会降低农村的经济能力，反而会提高农村的经济效率，而被城市化的人口，也必将通过就业或自主创业，又不失居住水平和质量的。
4、城区的不断扩张，而且也表现在城市建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第二是经济的发展和城区居民收入的提高，居民购房能力会进步增强。第三市场化商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，通辽市城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前通辽的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受些适度创新并能够在实际购买过程中接受定的弹性价格浮动。特别。
5、论与建议本项目是为了适应城市功能发展需要，为了适应通辽市经济技术开发区日渐发展的经济趋势和社会趋势，是在符合原规划条件的情况下，不新增占地，又能为目前日渐红火的开发区房地产需求市场提供优质房源的项目。本项目建设总投资万元。项目建设期年，销售期年含建设期。项目采用边建设边销售的方式，从年开始，可实现总销售收入万元人民币，利润总额万元，净利润万元，投资利润率，销售利润率。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率税前为税前，财务净现值万元，投资回收期为年。全部投资财务内部收益率税后为税前，财务净现值万元，投资回收期为年。财务评价结果表明，本项目财务内部收益率都较好，高于基准收益率敏感性分析表明，本项目有着很强的抗风险能力。建议建议业主方委托有资质的单位对项目区进行地质灾害危险性评估工程地质勘。
6、黄色，平均厚度左右，局部大于以上，具垂直节理和大孔隙，含钙质结核及钙质菌丝，上部含少量植物根。本区未见基岩及侵入岩出露，岩性单。根据开发区的土层的成因类型及物理力学性质，把场地划分为个大区，即松散岩第四系风积区松散岩第四系风积区开发园区均有分布，为黄土状粉土，平均厚度约，具垂直节理及大孔隙，含钙质结核，松散，容重,天然含水率，内磨擦角，粘聚力，湿陷起始压力，湿陷系数，轻微湿陷，湿陷深度般左右，具级非自重湿陷性，承载力特征值。总之，开发区工程地质条件较好。第四系地层厚度较大，覆盖整个工作区。地下水主要接受大气降水入渗补给，排泄方式为向下游径流及开采。含水层为第四系孔隙潜水，第四系孔隙潜水入渗开采型。含水层岩性为黄土状粉土，局部夹薄层黄色细砂，厚度，富水性受古地理及微地貌控制，变化较大，厚度。
7、市的又个城市中心区目前，随着通辽市新城区在开发区的建设，整个城市的中心开始向北偏移。特别是通辽市的所有政府机构的转移，带动了经济社会向北发展，新城区已经成为了通辽市的又个城市中心区。城市建设的北移，也必将带动人口的北移，由此，新城区的房地也随之热了起来。近三年来，河畔花园碧桂园京汉新城等大型的住宅建设相继在新城区建设和建成，新城区初具规模。所有政府机构和城市居民的北移，新城区的建设也成为了通辽市城市建设的亮点，人口的逐渐增多，促使房地产业发展迅猛。项目位臵是城市中心向经济中心的流动通道项目位于通辽市新城区与开发区经济区的交叉位臵，这里西可直达通辽市的新生经济核心区，东面连接通辽市新的城市中心新城区，可以说，是个宜经济宜居住的地域，也是个人流的流动通道。每天有几万产业工人从此通道经过，又适。
8、增长城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达元和元，同比分别增加元和元。年，地区生产总值计划达到亿元，同比增长财政收入计划达到亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达元和元，同比分别增加元和元。通辽市委市政府对通辽经济技术开发区今后的发展进行了明确定位，即努力将通辽开发区打造成为全市改革开放的前沿新型工业化基地和经济发展的重要增长极全市现代化新城区的产业支撑城乡体化的示范区。通辽经济技术开发区将认真贯彻市委市政府的决策部署，牢固树立科学发展观，坚持解放思想，开拓创新，积极发展新型工业和现代物流产业，全力推动新农村和城乡体化建设，努力实现经济社会又好又快跨越式发展。工程地质与水文地质场区属西辽河冲击平原地貌，区内上部均有第四系覆盖，为上更新统风积黄土状粉土，浅黄色。
9、查水文地质勘查和水土保持方案设计工作，以保障项目安全建设，安全生产。建议等施工图设计完成以后委托消防部门进行审核，并且给出审核意见。建议从节能减排方面着手，降低能耗，增加经济效益。第章项目建设的背景和必要性项目背景开发区已经成为通辽市的经济中心区之开发区成立十年来，在市委政府的大力支持下，在开发区委政府的努力下，已经成为了通辽市的又个经济中心区。目前开发区已经由原来的远郊村镇变成了企业林立的工业区，目前入驻企业已经超过家，且大部分属于新型工业，有着较强的发展潜力和后劲，发展势头十足。开发区也由原来的不足三千人，发展到现在的拥有产业员工三万多人的经济集中区。这个经济规模的形成，必将会带动通辽市的经济整体向前发展，为通辽市走向快速高效稳步和谐的发展道路起到了极大的推动作用。开发区即将成为通辽。
10、个区域。这样的区域在整个通辽市寥寥无几。市场供需分析随着通辽市社会经济逐步发展，近年来通辽市加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城区房地产业有了长足的发展，极大地改善了城区商户的经营条件，提升了城区居民的生活质量。受各种因素尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，通辽市城区的房价也逐年上升。二年以前，商品住宅价格保持相对稳定。均价在元以内，以后几年价格涨幅不断加大。据主管部门统计均价，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元已经达到了元以上，部分黄金地段的均价达到了元以上。三市场需求拉动开发面积稳步增长十五期间通辽市商品房销售面积累计超过万，商品房开工面积累计超过万，商品房竣工面积累计万。从审批建筑面积来看，年审批建筑面积来。
11、宜商业类型的开发。同时，这里还是开发区的行政中心，地理位臵优势是其他地段所不可比拟的。开发区是通辽市的外来客商聚集区目前，通辽市技术开发区主要的企业都是外来企业，大部分企业主都是外来客商。由此，这里也成为了通辽市经济发展的个窗口。发展水平建设水平的好坏，直接关系到通辽市的形象，也必将影响到通辽市的经济发展。在这里进行房地产开发，将是衬托城市环境，丰富城市内容，增强城市功能的个重要方面。可以说，这个位臵对于房地产业，是开发区乃至新城区甚至是通辽市经济发展的个关键区域。项目建设的必要性是经济发展的需要作为通辽市城市西移北扩的轴心区域，这里将连接经济区与新的城市中心区，是个过渡带。通辽市的城市发展，其结果就是城市中心区离经济中心区越来越近，其原因是经济中心区承载着相当部分城市人口的就业，且随着。
12、开发区是于年月经内蒙古自治区政府批准启动的省级开发区，享有县市级经济社会管理权限，下辖个镇个街道办事处和新城区筹备处，万人口辖区面积平方公里，规划面积平方公里，由工业园区工贸园区和城市功能区组成。通辽经济技术开发区自成立以来，着眼于建设新型工业化示范区，以培育高新技术产业推进新型工业化和发展循环经济为方向，以招商引资为总抓手，致力发展大工业建设大物流，同时兼顾教育旅游人居环境等社会项目的开发建设，突出发展煤化工装备制造电子信息建材医药食品和能源原材料等工业产业按照工贸结合协调发展的思路，积极培育建材煤炭农产品批发农资农机汽配物流和内陆港等现代物流产业。通过精心打造，通辽经济技术开发区经济发展连续十年以翻番的速度增长，经济结构不断优化。年，地区生产总值达亿元，同比增长实现财政收入亿元，同比。
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