1、况下，本案聚合项目所有的优势资源做中高档项目同未来海岸并驾齐驱，同时又区别于未来海岸的产品，共同引领海沧房产市场，主动出击，全面改变海沧房产现有的市场印象。我们的想法吸引岛内工薪阶层及周边地区中上阶层的客户，让他们改善居住条件，让他们实现岛内所无法实现的居家梦想或居家品质。跳出区域市场，立足全市是出发点之充分衡量基地承载力，确立中档市场需求为主，中高档市场需求为强力补充是出发点之二以首次置业与二次置业换屋族做核心与主流的多元市场为目标，是出发点之三。由此，我们在传统二维市场定位基础上，构筑起个符合市场发展方向，拥有雄厚市场基础，顺应市场潮流的更广阔的三维市场空间。目标客源定位根据海沧目前房产销售客源的改变趋势即由外地为主转为岛内与外地并举我们将本案的目标。
2、作用的是中低档普通多层住宅，目前市场上起主导作用的是小高层住宅和别墅，这几类物业销售都较不错，反映了海沧市场兼容性较强，如本案规划延续以前的中低档普通多层住宅，那么市场风险较低利润率低销售难度不大客源容量逐步缩小无法使项目与周边未来规划的实现相协调项目不具备保值，增值的潜力或较低目前的生活配套设施非常不健全，即不适合低档收入居家如果本案与未来海岸同步规划为别墅型高层产品，使之成为海沧最高档物业社区，则面对未来海岸的直接竞争，本项目很容易被市场遗忘售价太高，总价更高，客源层小销售难度太大，销售周期太长，项目风险大客源很容易被未来海岸吸引走因此本案面积规划将吸收两类市场的优点，走中高档产品路线，用产品的差异化规避竞争，用新颖的产品设计引导海沧房地产市场和创造。
3、者，即二手房原业主等较富裕人士。因此，未来海沧的客源面将非常宽广。海沧大桥与厦门岛内连在起，厦漳跨海大桥使海沧与漳州连在起，而海沧市中心的规划又给厦门及外地人民描绘了美好的居住梦想，可以认为海沧将会成为外来购房者最看好的区域之，海沧房地产发展问题分析海沧作为世纪厦门的新城区观念还没有被消费者广泛接受，扭转观念还需要时间，长期生活和居住在厦门岛内，本岛观念给购房造成了较大的影响。海沧规划的前景是美好的，但美好的预期与现实的差距是明显，规划与执行存在着脱节，海沧作为住宅区仍是新鲜事物。海沧房产项目的规划达不到他们的要求，居住品质与岛内房产比差距明显。第三产业如服务业发展无法适应高质量生活的要求，目前配套设施仍有待改进，如社区休闲设施学校教育水准幼托所条件娱乐。
4、户设定为，低总价多功能高享受的次置业和二次换房为主，客户来源呈多样化态势，具体可界定为岛内急于买房的年轻白领参照海沧房地产研究部分准白领，业务多年的工薪阶层及小企业主岛内工作如湖里滨北的高级白领岛内换房追求生活享受的较富裕层岛内企业搬迁至海沧杏林的中高级职员闽南泉州漳州及龙岩三明地区的中上阶层台湾人台资企业多在海沧跨国企业工作的高级白领在海沧的公务员，企事业单位的职员总体特征为以低总价优势吸引岛内的工薪阶层和二次置业客源以海沧的前景和良好的区位规划吸引龙岩三明泉漳等地区的中上阶层以地处海沧区位优势吸引海沧工作的高薪或政府工作人员。其共有特征为第次支付能力强，对产品社区规划周边环境较挑剔的与岛内同类产品相比较有较明显优势的客源。面积配比建议早期在市场上起主。
5、销售形势较好，竣工的商品房的销售率在以上，正在开发的房地产销售有的超过。且预售证尚未领到已开始销售。入住率较低，空楼景观十分明显，整个海沧新区入住率不到。房地产客源包括海沧原居民机关事业单位以及些企业工作人员，从目前看，龙岩三明占据很大比例。年下半年至年前从房地产开发项目看，年推出数量最多，集中个月项目推出达个，而从年上半年情况看，推出项目仅个，房地产开始趋于冷静审慎，年推出项目则更少，多为早期项目续建。房地产价格水平开始走向平稳，并呈微幅增长之势，多层以年元的市场均价为参考，年房价平均水平元左右。年略有上升，而小高层的价格则达到元，进步提升了海沧房价。房地产销售火爆势头下降，由于当年新推项目较少，主力竞争均在各项目的余屋间展开，但从每月销售看，已有较大。
6、不够，出入行程的心理感受不佳。行销障碍周边各类生活配套的实际可利用度与便利度较弱，方便性较差，生活半径过长，且整体配套的综合品质不佳。行销障碍周边日常的休闲运动设施及场所缺乏。行销障碍医疗配套尚可，教育配套品质与完备性不佳行销障碍结论基地现有的资源条件存在诸多高强度高难度的行销障碍点，只有充分挖掘利用扩大仅有的利基点，创造新的利基点，解决存在的行销障碍，才能担负起项目发展之需。特别要强调的是，只有给基地现有的物质基础，注入种独特的强大的美好的人文主义的精神力量，赋予土地以高度的文化价值和生命的灵魂，才能使这块飞地及飞地上承载的项目真正的飞起来三规划建议本案的社区规划应首先充分利用共有的景观资源。再结合本案的基地条件综合规划实施，我们建议社区规划如下商业设。
7、多层元，小高层元未来海岸二期，别墅元未来海岸二期。从销售看，多层基本销售完毕，元左右的小高层销售基本结束，元以上的小高层销售阻力较大，别墅因早期售价较低，销售较好。市场基本上没有个案可以销售，目前竞争压力小海沧房地产发展潜力分析厦门已经培育了大批年轻的创业者，这特殊群体是最急切需要住房的阶层，但没有太多的积蓄，无法消费价格昂贵的房子，而岛内普通住宅开发逐步消失，高档住宅开发越来越多，而这批具有强大购买欲望的工薪阶层在岛内难以找到合适的房子，海沧有机会成为这阶层购房者的最佳选择区域，原因是海沧的房价与岛内相差元，海沧的整体规划最接近岛内的现状，岛内二手房市场表现得极为活跃，无论是成交面积金额，还是成交件数每年呈递增趋势，因此岛内具有普通经济承受能力的逐渐开。
8、人文景观方面海沧大桥，岛内员当中心区，中山路中心商业区依次展现在本区对岸。由此，海沧新城背靠蔡尖尾山，东北临海沧大桥，东临金门西海域，近可观大烧屿大屿猴屿等诸多岛屿，远可眺厦门新旧中心区，是片山海相抱，自然景观与人文景观无与伦比的绝佳腹地。二基地资源评析基地所具有的资源条件是本项目发展最重要的依据与基础。在对自然环境资源社会环境资源人文环境资源三个方面进行了广泛调查研究及深刻体会与分析后，现从行销角度对地块资源价值给出如下评析基地规模及自身内部的自然环境资源不足，发挥的余地较小。行销障碍基地北南西南角度景观视野良好，但东边方位视觉效果不佳，和其他方位相比落差感强烈。行销障碍与利基共存偏离传统的成熟的社区中心生活中心，地块有孤僻感。行销障碍联系外部的便利程。
9、滑坡。从海沧的店面看，在年仍能维持火爆销售的状况，但从其经营效果看均不理想，店面租金水平仅在元月，因此势必会影响整个海沧投资型客源的进入。房地产商开始在环境规划户型设计，建材的每个细节上都力求做到人性化个性化，在市场上出现了些精工细作的项目。物业形式上已出现多样化，年之前，海沧房产为多层和底层店面，但小高层住宅也纷纷在市场出现。客源已开始出现变化，购房已从早期单纯的投资行为到目前的投资居住并重，地区也由早期的龙岩三明带开始向岛内居民辐射，入住率已明显提高。年至今因海沧规划的逐步落实，海沧住房市场已备受关注，厦门的大盘时代从海沧开始未来海岸。物业类型由早期的多层小高层为主导向由小高层和别墅等多样化转变，高档住房市场已经出现。房地产销售价格成明显上升趋势，普。
10、所等，都是居家必须考量的因素，而且此类因素并非短期内就能解决，而配套设施达不到定水准，就会形成空楼。从全市整体规划看，海沧是厦门主要工业地带，属生产性企业云集区域，众多大型企业聚集于此，这就决定了海沧是个经济物品的生产基地，而不是个物，以震撼市场，征服目标客群，才能真正解决存在的行销困难。因此，着眼现有的市场，立足既有的资源，打破现有的市场壁垒，寻求更广阔的市场空间，必须创造种独无二的，全新的生活型态及产品形式，跳出现有市场的竞争层次，实现超越竞争才是最根本的解决之道。突破创新超越是我们的定位宗旨。二目标市场定位根据市场消化的基本原则，本项目即是海沧未来的区，在海沧属于绝对强势地段。因此，在现有项目对外地中下层客户的抢夺已进入白热化。市场产品同质化严重的。
11、将目光转向二手房市场，而二手房的换房者就具备了消费大户型高品质环境优美豪宅的需求和能力。正是这种联动效应促使岛内住宅开发档次越来越高，而这现象也表明岛内房产市场的承受能力在发生变化，消费需求也在发生变化，而根据市场信息获知，目前大量的二手房市场总价在万之间，其中以万左右为最大多数，而这房价与目前海沧主要户型的主力总价相吻合，也即岛内二手市场的客源支付能力恰好是海沧新房产客源的支付能力，而作为级市场具有更好的房款支付计划，即怎样吸引岛内二手房的客户成为海沧房产的主力客源呢从客观看，二手房活跃后，促使岛内房价不断上涨，而海沧价位相对较低，且开发规模和档次不断提升，些消费者会对岛内外相同的品质房产进行比较，具有价格优势的海沧房肯定可以吸引批具备较强消费能力的购。
12、额的市场利润，用普通产品降低市场风险。我们将产品设定为户型面积范围总价范围总面积比结构布局以内总价不超过万平面层总价不超过万平面层总价不超过万夹层屋总价不超过万平面层总价控制在万左右挑空楼中楼迷你楼中楼总价控制在万挑空舒适楼中楼总价控制在万挑空以上面积定位主要是在小高层和多层中得以实现，针对客源购房的动机次购房，二次购房，投资，和客源区域的分布岛内周边地区而设定的。第三章建筑规划基地特色本案位于海沧新城的心脏地带，而海沧新城整体区位是依山面海，环境优美，景观独特。在自然景观方面其北部西北部南部三面环山，分别为太平山，蔡尖尾山和京口岩山，东面紧临厦门西海域，景观依次为大烧屿大屿猴屿鼓浪屿等。因此，山海水湖岛成了海沧新城的内部及区域范围内主要的自然景观要素。。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
海星城策划书