1、改变原有地貌需大幅度改变原有地貌场地水榭有水榭穿过没有水榭穿过七通情况满足七通条件，且容量大满足七通条件满足三通不满足三通的条件水质水质优水质良无污染污染有毒危险洪水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔历史水位高于场地海拔，预防成本低历史水位高，预防成本高人口环境以内夜间居住人数量万以上万万万以下日间人群数量万以上万万万以下市场环境该区域房地产市场在城市的排名持续上升般上升保持下落区域地产市场近几年的发展趋势持续上升般上升保持低落结论项目住宅发展条件综合评估分值为分，住宅发展条件良好。项目住宅发展条件评估模型三客户分析篇项目分析销售时机。
2、幅上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。高档住宅板块分布图长宁古北板块均价元徐家汇板块均价元卢湾新天地板块均价元南外滩板块均价元北外滩板块均价元陆家嘴板块均价元各板块分析板块名称板块内均价主力户型面积板块特征徐家汇元平米平米城市副中心商业配套成熟完善长宁古北元平米平米国际化社区氛围卢湾太平桥元平米平米大面积人工湖自然景观新天地的上海地位商业圈概念成熟南外滩元平米平米借助浦江景观外滩概念未来城区规划建设以及世博会红线内概念各板块共性分析各板块特色鲜明,营造诸多卖点各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华建材标准较高,注重品牌的使用板块内。
3、设城市次干道规划建设无生活配套设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业规划建设有社区街区生活配套建设无周边区域规划商务业区交通便便捷工业区周边有小型的商业工业规划无环境改造属于未来城市重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区周边环境较差，未来没有改造的可能自然景观其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用些不能借用公园城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用些不能借用原有大树每绿地可保留的树木量株每绿地可保留的树木量株每绿地可保留的树木量株没有可保留的树木河流湖泊海洋傍水或环水近水可以观水不能利用山峦依山或含山近山远观山景没有山景城市可以观看。
4、与条件篇产品研究篇项目地块研究篇客户分析篇宏观市场分析篇项目总体定位篇第二部分项目分析宏观市场分析篇宏观调控对整体影响整体成交量下跌整体成交均价下跌供应量急剧上升全市整体供大于求局面严重月份月份月份月份月份月份月份市场成交量市场供应量单位平方米万万回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应市场严重疲态下的佼佼者！具有其稀缺性资源的区域板块特性不可再生性不可复制性优越的地理位臵临江临公园或大型绿地传统高尚地段人文底蕴深厚地区经济发展源头或中心总结上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势，但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小。
5、功能明确升值空间具有稀缺性资源特点条件具备形成稀缺性资源条件可比度较高具有定差距差距明显可比度低具有完全可复制条件甚至超越房型配比房两房三房四房复式合计家化滨江世茂滨江财富海景仁恒滨江汇豪天下主力房型段主力房型段分布主力面积段所在比例主力面积段合计比例三房四房总结从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入后高层次客源绝对数量的增多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。同时应当看到，本区域与其。
6、出江景效果未来规划未来规划功能定位明显世博概念区域功能明确升值空间具有稀缺性资源特点条件具备形成稀缺性资源条件可比度较高具有定差距差距明显可比度低具有完全可复制条件甚至超越房型配比房两房三房四房复式合计家化滨江世茂滨江财富海景仁恒滨江汇豪天下主力房型段主力房型段分布主力面积段所在比例主力面积段合计比例三房四房总结从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入后高层次客源绝对数量的增多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精。
7、力强区域板块内没有大量新增供应量滨江地区作为上海高档楼盘的领头羊的价值已广为市场认同劣势临码头，存在噪声扬尘及视觉污染地块较小，产品规划受限，且商用住宅物业混合，档次不易提升项目周边改造速度慢，对销售帮助作用有限开发商品牌优势不明显塘桥地区并非传统意义的豪宅区，缺乏历史人文底蕴，不利于打造豪宅机会项目所处区域规划利好景观们认同的历史底蕴较强的历史底蕴没有得到大多数人的认可没有周边原有或保留建筑档次高，可以与其协调档次高档次般，没有保留建筑或原有建筑档次低科研院所有效提升小区人文没有商业环境大卖场或分钟车程或分钟车程或分钟车程或车行。
8、和景观的好坏而定。售价方面区域整体市场价格在元平方米不等。租赁方面平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场平均租赁价格在美金月之间。陆家嘴板块与本区域最有关系性互动性本项目所处板块代表个案家化滨江园香园区域均价元平方米家化滨江苑香园本板块与其他板块之间价值研究研究系数其它板块本板块研究结果配套配套较为齐全生活便利多为生活配套型商业档次较低交通均有地铁及交通线路分布其中，交通便利型特点突出交通线路较为单板块所处区域地位城市副中心大型商圈所在地板块在区域内可实现价值突出塘桥区域功能性单区域内可实现价值有限景观景观效果参差不齐附加价值差距明显突。
9、他板块相比，特征并不突出，优势并不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值提炼产品自身的优越性。反思过多透支滨江概念反思二各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决反思三楼盘普遍注重外部江景，弱化了内部景观设计反思四注重室内空间，而忽视公共共享空间反思五急功近利忽视建筑细节美化反思六各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新反思七忽视装修质量控制，导致“精装修”徒有虚名。现有滨江楼盘“七大反思”项目地块研究篇优势地理优势明显，位于泛陆家嘴板块拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源邻世博会景观区域，为楼盘景观绵上添花区域内高端人口比例较大，消费力购买。
10、城市的景观不可以观看城市的景观项目住宅发展条件评估模型二经济环境区域产业有大的产业支撑产业基础良好产业般几乎没有产业区域内人均可支配收入远高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平场地情况噪音总悬浮颗粒物年平均地质地质优良承载力强地质良好承载力般地质承载力不强地质差且复杂，地基需特殊处理地下水位地下水位低地下水位高场地日照主导风城市的上风口，主导风向直接穿过地块主导风能够穿过地块主导风不能穿过地块处于城市的下风口土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用地貌情况可以充分利用原有地貌布臵小区景观功能可以利用原有地貌小幅度。
11、不便利商业务中心或次中心或分钟车程或分钟车程或分钟车程或车行不便利居住区商业城市商业街会展旅游性设施或分钟车程或分钟车程或车行不便利项目住宅发展条件评估模型周边医疗市级中心医院或分钟车程或分钟车程或分钟车程或车行不便区级医院或分钟车程或分钟车程或分钟车程或车行不便专业医院或分钟车程或分钟车程或车行不便周边生活配套银行邮局电信运动中心健身场所酒吧舞厅桑拿城市规划区域功能定位未来年属于大型住宅区或商业务区城市次级住宅区或商业务区处于城市发展的方向上或开发方向上以上情况都不属于基础设施发展规划未来年有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建。
12、中档楼盘大多以毛坯交房，高档楼盘均以全装修为交房标准均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。北外滩板块较本板块最具可比性同质性区域描述该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又高档生活社区。区域内生活配套设施成熟交通较为便利。代表个案白金府邸耀江国际广场区域均价元平方米主要客源由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资投机客户，且换手率较高。区域均价借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层。
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