1、开发，为早期流行的北美风格独栋休闲度假别墅。产品户型设置比较陈旧，而且后期发展缺乏政府支持休闲配套设施不足，近年发展日益衰败，独栋产品价格成无变，均价在元平米左右。别墅销售速度也很低，各个项目月均销售量在套，年版块年总销售量不到万方。该版块早期以大量台湾本土度假养老客户为主占到成，后期转向苏昆沪附近客户。由于版块配套发展停滞，项目销售不畅，后期无发展商跟进投资。独墅湖位于苏州园区金鸡湖正南，机场路从两湖间穿过，两湖版块交通便捷。由于与园区金鸡湖之间的连接关系，其地理优势在金鸡湖周边土地不再供应后，变成下个具有稀缺资源优势的城市内湖。显性的优势前景，使湖区内房地产发展虽处于启动初期，。
2、之的同里古镇与本案南侧隔湖相望全国唯的集佛儒道文化于处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。苏州民居博物馆的规划用地与本案河之隔。附近开发的别墅度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为西式现代风格。本案是块典型的具有深厚中国文化底蕴江南古镇文脉特色的别墅用地。土地属性分析文脉属性地块四至周边分钟步行范围内，无任何教育医疗餐饮娱乐休闲配套设施。最近的度假村因经营不善，餐饮娱乐设施处于半停业状态。最近的配套设施在同里镇，距离约公里,设施齐全，但档次不高，个体规模较小，为典型的旅游型与村镇型。吴江市区内配套设施齐全，尤以餐饮业高度发达，本案距离公里。本案无任何便利性生活配套设施，不支持自住型长期休养。
3、以后上市产品销售不佳，宏观调控对度假区别墅市场打击沉重。宏观调控之前，淀山湖板块昆山区域的主力客户分为上海的中产阶层及私营老板占到成以上昆山当地的台籍管理人员，因为昆山是台资企业的投资天堂。调控后客户以昆山当地私企台企为主。体现了调控使投资客退市后，度假型产品的投资功能消失，转换为具有较强度假居住功能的产品，因此客户的区域与项目的距离缩短。版块早期开发项目几乎都是容积率以下面积超过平方米欧美风格的别墅项目，近两年也推出了带装修的联排双拼等经济型别墅产品。调控前后客户群的变化，推动了发展商的产品定位的变化。版块独别墅价格平均在万元平米左右，联别等相对经济型的产品均价在元平米之间在不良的。
4、但在推广期即受到市场高度的关注。水墨江南星岛仁恒产品类别细分市场分析独墅湖别墅版块中粮地产同里湖项目市场报告呈报时间年月日呈报单位麦点麦田联合机构报告思路与结构土地属性区域细分市场产品类别细分市场未来趋势市场状况客户定位产品定位决定参考参考决定开发主题定位住宅定位配套定位物业服务定位价格定位销售节奏规划土地属性分析土地属性分析基本技术指标用地性质住宅总用地面积,居住户数约户总建筑面积,容积率综合地下室面积未定建筑覆盖率未定绿地率未定车位比未定计容积率建筑面积未定配套要求会所约商业约幼儿园约物业类别独幢别墅双拼别墅联排别墅本地块原为农耕用地，周边亦多为农耕用地，住宅风貌为苏式村居。江南六大古。
5、划带。苏州吴江拥有大量的湖泊人文景观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州吴江本土客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢迎，对于本市购房者来说基本为居住边缘化地块。本案具有作为第居所别墅开发的初步条件，但自身配套需靠自身的大量开发弥补。远期作为第居所别墅用地的潜力更大。本案适宜作为第二居所别墅用地。位处旅游区，景观文脉属性突出，可以考虑整合大区域旅游资源，对旅游复合地产项目的定位进行研究分析。土地属性分析结论二区。
6、不处于城市居住区域规划带。苏州吴江拥有大量的湖泊人文景观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州吴江本土客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢迎，对于本市购房者来说基本为居住边缘化地块。本案具有作为第居所别墅开发的初步条件，但自身配套需靠自身的大量开发弥补。远期作为第居所别墅用地的潜力更大。本案适宜作为第二居所别墅用地。位处旅游区，景观文脉属性突出，可以考虑整合大区域旅游资源，对旅游复合地产项目的定位进行研究分析。。
7、其中住宅销售额亿元区域市场分析同里镇房地产市场镇区建设成果比较显著，政府推动的力量逐步加强居民收入增长有限，消费观念保守，有宅基地政策，基本不购置房屋。同里镇区年的商品房住宅总销售量不足万方。产品以度假为主，同时居住产品品质较差。同里湖山庄同里人家同里花园案名风格均价元焦，这些属于本案的目标客户是上海人新上海人新苏州人新吴江人新昆山人中的高端客群。区域市场分析结论三细分市场分析同里湖淀山湖澄湖独墅湖太湖阳澄湖东阳澄湖西大小石湖东太湖产品类别细分市场分析苏州八大湖别墅版块淀山湖位于上海西郊，与吴江昆山连接，是市域内最大的淡水湖。距上海市中心约公里。也是上海开发较早的旅游度假区，各类基础设施相。
8、被填埋。地块水景资源丰富，为难得的线湖景别墅区。土地属性分析景观属性土地属性分析城市角色本项目处于观光旅游和生态农业产业区，产业人口较少流动性强。旅游业是支柱产业，但是只作为观光景点而不是度假区，政府正在寻求旅游模式的转变。目前由于政府资金有限使本区域的旅游区规划实施进展停滞。吴江市现有成熟产业为民营纺织业台资制造业，未来重点发展外资产业制造业，本案开发自住型别墅在未来有定潜力，具备产业支撑。城市规划中居住片区的发展方向为与苏州市南部吴中区接壤的东太湖区域，目前供销两旺品质较高的楼盘均集中在该区域。该区域楼盘与吴江苏州市中心的距离和通达性亦均优于本案，亦近临政府规划的外向型产业带。本。
9、域市场分析苏州市吴江市同里镇吴江市城镇人口数量有限，本市居民收入水平绝对值偏低，消费能力有限。的人口为外地人的人口构成，与苏南模式相同，是个典型的开放型经济城市，使该城市在有限的总人口和居民消费水平下，具有较强的制造业和房地产发展的潜力。吴江房地产发展态势趋缓，竣工面积缩水，价格涨幅不高，体现了宏观调控使发展商信心降低。但销售面积销售额指标仍与投资额及施工面积保持相近涨幅，供销基本平衡，说明刚性需求仍支撑着这个城市房产的平稳发展。区域市场分析吴江房地产市场吴江数值增幅数值增幅数值增幅投资额亿元施工面积万方竣工面积万方新开工面积万方空置房面积万方人均居住面积平方米销售面积万方销售均价元平。
10、售形势下，两年价格基本没有增长。产品类别细分市场分析淀山湖别墅版块小结澄湖版块位于甪直古镇南部，紧邻昆山，与苏州市区昆山上海通达性般。该版块休闲别墅发展历史悠久，主要依托古镇人文资源，而且早在年是江浙沪带唯开发的傍湖别墅区。然而三阳高尔夫球场和游乐中心等休闲配套有限，后续投入不足，目前版块别墅市场发展缓慢。金澄明珠紫竹园名人居产品类别细分市场分析澄湖别墅版块案名风格均价元案量主力面积主力总价万元销售率开盘日期鸿运家园欧美独栋年金澄明珠纯北美独栋紫竹园•名人居纯北美独栋产品类别细分市场分析澄湖别墅版块澄湖湖区是苏州发展最早的休闲度假别墅区，兼具湖区与古镇人文资源，与本案最为接近。产品均为。
11、完善，虽然临近苏州，但对于水城苏州来讲，“湖”的吸引力明显单薄，其主要是上海市民“度假型生活基地”。恒海国际高尔夫耀江淀湖桃源福运马洛卡梦莱茵清水依瓦诺小镇产品类别细分市场分析淀山湖别墅版块案名风格均价元案量主力面积主力总价万元销售率开盘日期恒海国际高尔夫地中海独栋未开盘耀江淀湖桃源期现代简约独栋精装毛坯双拼精装毛坯福运马洛卡地中海独栋双拼清水依瓦诺小镇欧美双拼联体梦莱茵美式独栋产品类别细分市场分析淀山湖别墅版块代表项目调控后推盘项目销售状况不佳淀山湖版块是较典型的度假型湖区板块。年版块总销售量不足万方。目前大部分项目都是在年年就已推向市场，现以现房形式对外销售，但销售率也仅在左右，年。
12、别墅的开发，必须通过自身开发建设来予以解决与成熟配套区的距离支持节日度假型别墅的开发。土地属性分析配套属性本项目位于苏州大市，吴江市同里镇。南接国道，西连苏嘉杭高速公路，北连苏州绕城公路。距离吴江市区公里，距离苏州古城公里，距离上海虹桥机场公里。无任何公交车配套。私家车出行便利，上海苏州浙江都纳入到分钟车程内。使本项目具备向分钟经济圈内搜索客层的可能性。无任何公交车配套，如本案进入低端自住别墅市场，亦需解决该问题。土地属性分析交通通达性地块位于同里镇东北角,北临九里湖,南临同里湖,四面环水,水景资源丰富。同周同里至周庄公路贯穿其中，将地块划分为南北两岛。地块平整，起伏较小。地块内水系因拆迁。
参考资料：
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麦点麦田-2007苏州中粮地产同里湖项目市场报告