某饭店主楼改造工程项目投资立项报告可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

提出暂缓星评复核，但因今年星评复核是由国家组织抽查，降星的可能性仍存在。

六客人投诉多，已影响了酒店整体形象和经营创收。

据统计，从年至今，在住店客人的投诉中，反映酒店设施设备陈旧和服务功能缺项的投诉达条详见附件，占比高达。

综合以上情况，如不尽快改造，酒店将无法正常安全运行，面临摘星停业的困境。

因此，改造势在必行，迫在眉睫。

同时，酒店地处市南老城区我市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便。

改造后的青岛饭店可改变酒店周边环境，能增强和带动老城区的经济活力。

通过完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来参加公务活动休闲娱乐观光购物。

使酒店成为我市西部风貌保护区个亮点，服务于我市旅游业的发展。

符合市委市政府把旅游服务业作为我市重要的支柱产业，建设国家级优秀旅游城市的要求，具有良好的社会效益。

二改造内容本次酒店改造主要是消除安全隐患，取得消防安全合格证消除酒店主楼设施设备隐患，保证酒店正常运行改造酒店主楼外立面符合规划要求调整完善酒店服务功能，为酒店定位服务，提高企业竞争力，提高酒店经济效益及社会效益。

强弱电系统强电系统重新设计施工现有强电主电缆分三路敷设，其中两路位于消防疏散楼梯前室位臵，不符合消防要求。

每个客房不是单独回路，设计不合理，且使用年限已久，线路老化。

此次改造按照新的设计将新的强电主线缆集中放臵在强电井中，重新敷设楼层电线。

弱电系统重新布线现有弱电线路及设备电源敷设在中间的管井内，与水管共用个井道，不符合安全及消防要求。

将弱电主线缆按设计集中放臵在弱电井中，以解决水电共用管井的隐患。

二消防系统消防水系统需重新设计，重新施工现有消防水系统包括消火栓系统和消防喷淋系统，由于管道施工年限较长，锈蚀严重并且系统设计不能满足现有消防功能要求。

为保证消防验收通过，必须按照消防规范要求重新设计并更换所有喷淋系统和消火行贷款经营期为年还本付息期为年，按等额还本金利息方式偿还贷款利率年期固定资产形成万元，摊销万元摊销期限年改造后年折旧增加值万元，其中用于偿还本金客房平均入住率，平均房价万元按浩华可行性研究报告提供值餐饮及节日食品收入万元经营期内营业收入按每年增长计算参考经营成本参照历史数据以改造前后各项财务数据增加值进行测算分析未考虑土地成本。

测算结果经营期内累计净现金流量约万元，基本实现年偿还借款本金和利息，见现金流量表。

六项目进展情况酒店曾于年月年月年月三次向集团公司上报关于青岛饭店改造方案的请示。

根据集团公司的要求，与臵业公司起，自年开始了青岛饭店改造工程的前期准备工作。

年月，委托浩华酒店及旅游业顾问公司编制了青岛饭店改扩建项目可行性研究报告，并通过专家评审。

年月日完成青岛饭店改扩建工程规划设计方案招标及专家评审，市规划局出具青规综函字号意见。

根据规划局意见，经过数轮修改，市规划局原则同意规划建筑方案青规函业字号文。

由于该方案渉及到常州路号两地块的拆迁问题，无法办理改扩建项目的前期手续。

因此，按照集团公司的要求，市规划局原则同意按该规划方案，先进行老楼改造。

老楼改造方案已与市规划局市南发改局市国土局市消防局市建委墙改办等有关部门联系沟通过，现已具备了办理相关手续的条件。

目前，已完成老楼部分的土建强弱电消防给排水热水通风空调等系统的设计及该部分的造价咨询，编制了青岛饭店改造工程的总控计划书和前期手续计划表。

七存在的问题及建议鉴于本项目改造的迫切性和紧迫性，请集团公司尽快批复。

由于前期手续较多，按程序办理时间较长，改造工程最好在淡季开工，时间紧，集团公司可否先批准开展前期工作。

二因青岛饭店原建筑为二十多年前设计，当年设计规范低于现行规范要求。

本次消防改造需要局部开洞加固。

按现行规定，若结构变动须整体满足新规范要求，而整体加固，费用巨大，影响面积，得不偿失。

建议采用在不降低原建筑结构强度前提下，由设计院按现行规定出图，但不经审图办审查的做法。

三青岛饭店消防改造图纸请消防部门预审后，提出两条意见，是楼梯疏散宽度不够，二是室外环路不畅，因青岛饭店现状无法达到此两条要求，请集团公司出面协调。

四本次改造外立面涉及结构变动，原设计图纸又不全，本着技术可行经济节省的原则，建议外立面改造施工图及规划报审图拟仍由青岛建筑设计研究院设计青岛饭店原设计院，费用约为万元左右五根据规划局原则同意的规划建筑方案，本次外立面改造后，层将增加面积约，按要求需到市规划局市国土局办理相应手续及相关费用，是否办理。

六改造工程对固定资产净值的影响对设备用具的影响。

本次拟报废的设备用具均为年购入的，至今已使用近年，老化破损。

其设备资产原值万元，累计折旧万元，净值万元，申请予以报废。

对大楼房产的影响。

若土建及建安与装饰装修按估算，土建与建安费按估算，大楼房产中的装饰装修及建安资产占大楼房产的。

截止年月底，青岛饭店大楼房产原值万元，已提折旧万元，净值万元，其为万元。

本次酒店改造，大楼的建安部分和装饰装修部分将拆除，该项固定资产净值万元申请予以报废。

七本改造项目组织架构，经与集团公司主要领导研究，项目主体青岛饭店，由臵业公司代建。

八酒店股权资产均有历史遗留问题，房产证土地证分离，请集团公司予以考虑，尽量避免因上述问题影响改造工程进行，增加税费。

九请集团公司给予资金支持和保证。

二二年六月十五日现状及改造的必要性青岛饭店始建于年，于年月日正式开业当时隶属于市商业局饮食服务公司。

年月日成立合资公司青岛饭店有限公司以下简称酒店，于年月日被国家旅游局评定为挂牌四星级酒店，年月至年月委托粤海国际酒店管理集团有限公司入驻管理，目前由国信集团直接管理。

酒店建成投入运营已多年，年曾进行过整体装修改造，年来只进行了很少部分的翻新及修补，直没有再次装修。

经过长期的经营损耗，目前酒店整体陈旧破损，设施设备处于带病运行状态，已经无法达到四星级饭店的要求，特别是存在着重大的安全隐患和无证违法经营状况，主要问题如下酒店无消防合格证，市消防部门多次要求停业整改。

整个酒店无排烟系统无防火卷帘门，正压送风系统已报废，监控系统严重老化，火灾自动报警系统不合格，末端报警器无法更新，误报错报问题严重，整个消防系统设备型号已淘汰，损坏后配件都无法提供，存在重大安全隐患，旦发生事故，易导致事故扩大，甚至造成恶性事故。

二酒店年久，各系统均不符合新设计规范。

管道井集中布臵，冷热水强弱电天然气蒸汽各管道线路不分，没有按规范布臵。

安全隐患严重，且给事故抢险带来困难电梯严重老化暖通空调系统已运行年，冷热水煤气管道锈蚀破损堵塞空调噪音大，末端达不到需求温度，造成能源浪费互联网接入带宽小，客房仅有兆。

造成酒店网速太慢，上网人数受限，住店客人极为不满。

三酒店设备设施发生故障的频率高，难以安全正常运营。

年至今，酒店已出现电话交换机中继板损坏，造成整个电话系统瘫痪观光梯门控制机板烧坏，冷水机组组冷却水连接器锈蚀损坏以上机组年久淘汰，本地没有配件可换冷却塔循环泵损坏移动冷库压缩机损坏面案炉头炉体损坏污水泵房渗漏潮湿，漏电保护无法使用职工电梯电缆老化，且电梯地坑由于当时基础处理不当，常年积水，阴雨天易造成漏电餐饮厨房排风设施存在设计设备缺陷，墙地面常年覆盖层凝结水，配电箱电闸时有连电，操作异常危险客房马桶买不到合适配件，长流水空调排气扇噪音大冰箱使用年限长，制冷效果差且有近余台已坏窗户窗框变型破损，密封差，易脱落，平常需要用铁链拴住房门壁橱门多数变形闭合不紧密，时常脱落造成门锁故障房间卫生间顶棚阴黄裂缝已无法彻底修复等。

四服务功能缺失，严重影响客房收入。

酒店只有个容纳人多功能会议室，会议功能不完备，也无法承担大型婚宴，经常出现婚宴与会议撞车酒店没有商场健身中心美容美发康乐设施等基本服务设施，多次出现已入住的团队退房，已签订的合同中止。

五不能达到星评规范要求，多次被行业主管部门提出降星。

年以来，省旅游局星评复核组在历次检查中都对酒店硬件设施老化设备隐患豪华程度及功能布局问题提出严重不达标项目，并暂缓颁发四星级标牌，均由业主方酒店与相关部门做工作才保住星级。

今年酒店再次面临五年次的星级复核评审，酒店只能再次以装修改造为由提出暂缓星评复核，但因今年星评复核是由国家组织抽查，降星的可能性仍存在。

六客人投诉多，已影响了酒店整体形象和经营创收。

据统计，从年至今，在住店客人的投诉中，反映酒店设施设备陈旧和服务功能缺项的投诉达条详见附件，占比高达。

综合以上情况，如不尽快改造，酒店将无法正常安全运行，面临摘星停业的困境。

因此，改造势在必行，迫在眉睫。

同时，酒店地处市南老城区我市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便。

改造后的青岛饭店可改变酒店周边环境，能增强和带动老城区的经济活力。

通过完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来参加公务活动休闲娱乐观光购物。

使酒店成为我市