1、后的四年内完成。其收益应不少于万元。因此江两岸高端房地产项目的总投资为万元，五年内总收益为万元，收益率为十国风情园项目东南亚十国风情园项目以下简称十国风情园是高标准的休闲度假风情园，位于钦州三娘湾旅游风景区，占地约亩，功能集商务娱乐休闲于体。分析三娘湾旅游区在沙滩海水质量上逊色于北海银滩和防城港金滩，但在海洋生物陆地生物和文化底蕴方面优于相邻两旅游区。旅游区近海域生活着全国罕见的海豚群，其海湾原生性强岸线优美，渔家风情浓郁文化底蕴深厚，在资源特色上具有良好的组合优势。优势三娘湾旅游资源丰富独特，区位优势明显，有良好的交通条件。三娘湾依山傍水，无污染源，气候温和，雨量充沛，温差小，负离子含量丰富，是建设滨海度假村的理想地点。。
2、策机遇国务院做出了实施西部大开发战略的重大决策，其中鼓励发展旅游业作为西部大开发的重点和发展第三产业的龙头，广西区党委区政府也做出创建旅游先进省区的决定，为三娘湾旅游区的开发建设创造了前所未有的发展机遇。三娘湾旅游景区作为自治区重点建设项目，符合国家关于西部大开发要积极发展旅游业的政策要求，也是钦州市委市政府“三个”工作重点之，有着宽松的政策环境，享受广西省制订的对外开放优惠政策。旅游市场机遇据世界旅游组织统计滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的，沿海个国家的旅游总收入占全球旅游总收入的。全球滨海旅游业高速发展，而钦州拥有十分优越的自然环境，拥有便捷的交通条件，发展前景十分广阔。广西作为中国唯与东盟国家既有陆地接壤又。
3、江两岸高端房地产项目计划分成三期开发，第期开发亩地，计划于年月份开始动工主要考虑到该项目应与钦江河道整治项目有定的延时。基础出地面时开始预售开工二个月后，这样可以提前获得现金流入，减少自有流动资金投入量，同时这也是目前钦州房地产市场的通常做法。根据目前钦州房地产市场的销售情况，般在开工年内售完，预售三个月后销售。三个月后开盘，开盘三个月内达到。年月底结构封顶，并完成销售工作。销售百分比表年年表月份月月月月月月月月月月销售百分比累计销售百分比项目投资与收益的模型计算由于江两岸高端房地产项目采用工程款换取土地使用权的方法，因此前期投入较大，如下的模型计算只涉及第期的投入和收益现金流量表现金流入流出表单位万元表编号日期土地成本建。
4、游旺季每年长达个月，旺季时间远大高于秦皇岛等中国其他著名海滨景区。三娘湾产品组合良好，景观类型齐全。相比北海海滩露天而言，娘湾滩边有树林遮荫，因此更具人性色彩。本公司具有垄断优势，是同类产品如酒店接待风情园政府将不允许重复建设二是十国风情园的土地紧邻海滨浴场，是未来的天然旅游中心，有自然环境的垄断优势。劣势三娘湾风景区开发起步晚，人才缺乏资金短缺，旅游基础设施薄弱资源开发力度和深度不够渔村建筑缺乏特色，景观效果差。现已修个排污管道，但未做到生态排放，将来环境保护会受考验。机遇国家旅游发展机遇中国经济发展对旅游业的推动作用。根据国家旅游局“十五”计划，中国旅游业总收入在后二十年将比上个二十年翻三番，即增长倍的宏伟目标。政。
5、，其中万吨以上码头个，年吞吐能力多万吨，在建万吨级以的各项事务的协调。客户市内机关干部工业园区的白领阶层。项目投资建安费用高端房地产项目总占地约亩平方米，分成三期建成，第期亩,平方米，为连体别墅，单位面积在平方米之间。容积率为,总建筑面积为,平方米，共套。建设成本见下表，表编号项目名称建筑面积平方单方造价元总投资万元备注土建工程,给排水工程,电气工程,室内装修,土地,合计由上表可以计算出每平方的成本价为元税费问题信义华信作为外地企业，可根据钦州市政府的规定享受些税收优惠政策详见钦州市城区“江两岸”开发建设政策宣传手册。钦江江两岸高端房地产项目期工程销售经营过程中涉及的主要税种有房产税租金收入的，资产余值的营业税营业收入的。
6、计算现金流量表计算内部收益率计算小结十国风情园项目分析优势劣势机遇竞争分析客源市场分析综合评价营销战略定位功能目标客户营销策略优惠政策项目投资建安费用其它开发费用项目总投资收益测算客房收益餐饮收益娱乐城收益其它收益税费及总收益项目计划项目投资与收益的模型计算时间进度安排结论附件附件信义华信投资集团有限公司简介附件二钦州市江两岸规划总平面图附件三滨江鸟瞰摘要“江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国东盟博览会，是钦项目入园开工。在南宁市，还将规划建设东盟商贸城。按照方案，在会展中心附近规划建设以东盟各国为主题的国际商贸城，争取明年月拿出规划模型也可以将现有部分商业街改造成以东盟国家命名并体现东南亚风情的商。
7、有些可能使投资减少，有些可能增加投资，为慎重起见，进行投资分析时通常取建安费用的作为不可预见费房地产开发时，前期应支出勘察设计监理规划许可证咨询招标等费用同时还需支付开发管理费般取建安费用的以及工程保险园林绿化环境景观灯光照明标识引导系统等其它费用。为了便于计算将这些费用取为建安费用的。项目总投入考虑到江两岸高端房地产项目分成二步三期实现，因此其总投资包括江两岸二公里河道整治项目万元在两个枯水期投入，考虑到目前该项目尚处于规划阶段，所以将项目的利润部分作为不可预见费用，房地产项目期投入万元。合计为万元。这投入以及期的利润作为二三期的滚动式开发费用。收益测算钦州房地产市场综述钦州市的房地产市场在市委市政府的大力推动下从年才真。
8、断，未来几年会万元亩南博会机遇中国东盟博览会以后将每年在南宁举行，预计广西和东盟的贸易往来将日益频繁，也将给钦州的旅游业带来机遇。规模宏大的南博会要求南宁的接待能力万张床位，而目前仅有万张床位，接待能力严重不足。作为最目录错误！未定义书签。摘要项目背景中国东盟博览会简介中国东盟博览会动因广西优势博览会定位嘉宾客商内容配套设施建设广西壮族自治区简介地理位置经济发展钦州简介概况交通运输发展战略经济状况临海工业园区三娘湾旅游开发区简介地理位置气候主要旅游资源发展规划及前景“江两岸”项目计划分析优势劣势机会威胁总体思路项目投资建安费用税费问题营销推广费其它费用项目总投入收益测算钦州房地产市场综述产品定价开发计划项目投资与收益的模。
9、土地增值税土地增值部分的至企业所得税等应纳税所得额的等。由于项目投资集中在前期，而利润取中在后期，在房地产开发操作过程中，土地增值税和企业所得税采取了预征的方式，待项目完成后再按规定另行审计相关税收额，实行“多退少补”。土地增值税预征标准为销售经营额的，企业所得税预征标准为销售经营额的。为简化计算，结合实际动作方式，设定销售收入中扣除用于所有税费。营销推广费考虑钦江江两岸高端房地产项目期工程处于个高端产品还没有形成规模目标客户群体主要推广渠道竞争的激烈程度期工程对后续工程的影响等因素，结合总体营销策略，参照房地产营销售推广的费用通常为销售总额的行业参数，并作适当调高，调为。其它费用由于房地产开发过程中会遇到些不可预见的因素。
10、安费其它开发费流出小计销售收入推广费税费流入小计年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月计算值计算表单位万元表编号月份现金流出折现现金流出累计折现现金流出现金流入折现现金流入累计折现现金流入折现率年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月备注折现率为由上表可以看出万元。内部收益率计算内部收益率计算表表内部收益率大于公司的预期收益小结江两岸高端房地产项目期的收益为销售收入扣除建安费用其它开发费用税费营销推广费用，计算可知该项目的收益为编号月份现金流出现金流入净现金流年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月万元，收益率为。该项目的值及均符合投资要求。同时，二三期工程将利作第期的投入及其收益作滚动式开发，在。
11、正开始起步，现在主要的房地产商有广厦新澳新隆鸿福华信协盛等。房地产平均价格，表年份年年年年年平均价格元平方升幅开工量万平方米完工量万平方米销售面积万平方米备注年钦州的二手房主要为公房销售量为万平方米。钦州的高端住宅数量比较少，开发商中只有鸿发华信开发些高端住宅产品，均已售磬，其中华信在年开发的高端住宅产品售价在万,平方售价在平方。现开工的高端住宅产品基本没有，主要是土地的原因。产品定价房地产高端产品的定价采用成本加价法和顾客心理需求定价，现在的中低端的房地产定价般采用成本加价法，它们的建设成本般为元平方，平均售价在元平方。同时，考虑到建设周期内房价的上涨因素，因此江两岸高端房地产项目的定价可以为元平方，总销售额为元。开发计。
12、海上通道的省区，近年来，广西与东盟地区在经济上发展非常迅速，目前东盟已成为广西的第贸易伙伴。旅游方面，年东盟国的居民到广西旅游的总人数为万人次，而年已经高达万人次。年，中国人均首次突破美元大关，根据国际经验，中国将进入跨速发展阶段的“起跑线”，此后旅游市场将进入个新的阶段。随着中国经济的增长，旅游逐渐从奢侈性消费变成普通消费，国家对旅游业积极支持，周六天工作日改为周五天工作日，并且每年有两个长假黄金周，带薪休假制度也推动了旅游业的繁荣。西部大开发战略创造了历史机遇，国家将对广西等西部地区实行政策扶持，改善基础设施环境。国内旅游业持续升温。年，国内游客以年均的速度增长，年更是增长。从奢侈消费变为普通消费。原始地价，项目垄。
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人教版七年级数学下册课件 第七章 数学活动（共22张PPT）
