1、售价位统计，该片区均价在元平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。青山片区住宅楼分析项目名称价格元青扬六和江南春城期洪福美邻新奥•依江畔园青山世纪街开来九州国际天佳大城小院新家园剑锋御花园园林星城在售楼盘均价在元平方米左右。区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间,根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。商铺销售收入估算经调查,年月本项目周边的福星惠誉国际城的商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按元平米估算商业门面销售价。
2、定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为，公式为净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流出量贴现系数,则所得税前的财务净现值万元同样所得税后的财务净现值为万元。详见附表现金流量表评价财务净现值大于零，从净现值角度讲,本项目盈利能力较强。财务内部收益率财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累计等于零时的贴现率,它反映项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试,确定结果。公式为采用低贴现率时的净现值公式中采用低贴现率时的净现值，为正数，采用高贴现率时的净现值，为负数。将现金流量表中的有关数据代入公式，则所得税前财务内部收益率所得税。
3、为平方米，还建户数户，还建面积平方米，还建总投资为万元。具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积的二期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积的。拆迁还建的成本根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模的批复，拆迁还建总成本亿元。第四部分开发项目的市场分析武汉市的经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市，华中地区政治经济文化金融中心。世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区分为三，形成了汉口汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有江城的美誉。全市现辖江岸江汉硚口汉阳武昌青山等个区及武汉经济技术开发区东湖新技术借款和债劵的利息金融机构手续费融资代理费外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发。
4、格按元平米估算,以销售单价和销售面积加权计算的房地产加权平均单价元平方米。销售税金和附加估算销售税金主要包括房地产销售产生的营业税，按营业收入的计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教育发展费平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入的计算。土地增值税估算根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含加扣部分测算,本报告按增值额的计算。企业所得税估算企业所得税率为第九部分财务评价财务指标分析投资利润率分析根据损益估算表,我们对盈利能力分别分析如下税前投资利润率税前利润总额项目总投资额税后投资利润率税后净利润项目总投资额详见附表损益估算表评价年均投资利润率超过，根据投资效果标准系数标准，表明项目投资效果非常成功。现金流量分析财务净现值财务净现值是指按设。
5、堪忧城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。公共设施缺乏，环境问题严重城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统规划的凌乱建。
6、资产依法进行了处臵，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，有维护了广大村民的自身利益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理监督企业经营的积极性。城中村改造规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了现金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高级发展阶段。招商引资有了个落脚的平台，集体经济有了个起飞的机场。城中村改造提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在。
7、安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。城中村改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市。
8、格进行了单因素敏感性分析，分析结果表明售价对财务指标影响最大。以所得税后内部收益率及净现值计算分析如下项目内含收益率敏感系数净现值敏感系数投资回收期年正常值,投资,销售单价,销售单价,投资,财务指标分析汇总表指标名称单位所得税前所得税后备注投资利润率投资回收期年财务净现值万元内部收益率销售利润率盈亏平衡点的销量万平方米第十部分偿债能力分析本次拆迁还建贷款还款资金来源为万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率为，平均偿债覆盖率为。具体明细见附表项目偿债能力分析表第十部分结论及建议结论本项目具有良好的社会意义城中村改造明晰了产权，探索了条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良。
9、筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。村民素质较低，就业问题严峻由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时。
10、生的其他财务费用。本项目按照估算其他费用根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的估算不预见费用根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料,结合本项目具体情况，本项目取估算。销售收入估算依据销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区的住宅楼行情进行了调查，情况是徐东片区住宅楼分析均价户型万科金域华府室厅，室厅，户式水岸星城室厅，室厅，室厅福星惠誉国际城期室厅，室厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓室厅东湖春树里二期室厅，室厅，户式兴华嘉天下二期室厅，室厅，室厅爱家国际华城二期室厅，室厅，室厅都市经典卓锦园室厅，室厅按。
11、政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。第三部分拆迁还建的规模及建设内容拆迁内容城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋拆迁面积为平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。还建内容根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安臵。还建用地总面积。
12、后财务内部收益率详见附表现金流量表评价财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以接受。由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上的可行性。投资回收期分析投资回收期是通过对经济项目的投资收益进行比较，是投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。计算公式为公式中第年的现金流入量第年的现金流出量将现金流量表中数据代入公式，则本项目中所得税后投资回收期年详见附表现金流量表盈亏平衡分析计算公式为盈亏平衡点固定成本单价单位变动成本经计算,本项目的盈亏平衡点的销量为万平方米明细如下项目固定成本变动成本单价销售面积万平米单位变动成本盈亏平衡点的销量万平米正常值投资销售单价销售单价投资单因素敏感性分析我们对项目投资与房地产价。
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城中村综合改造拆迁安置房项目投资立项计划书