1、万人四部分项目的营业收入分别为。营业收入共计为万元营业成本不计折旧分别为共计万元第年，每年折旧万元营运现金流为万元。科目第年第年每年投资额收入成本折旧税后利润运营现金流现金流量净额,令，得保本客流量为万人。即，在其它因素不变情况下，温泉浴城的客流量至少要达到万人年，温泉度假村项目投资的现金流入现值等于现金流出现值，才能达到盈亏保本点。客流量不变，定价变化。考虑到所有度假村项目中，价格敏感性最强影响最大的是温泉浴城的收费价格，其余项目的涉及面较窄如康体中心，客户消费额较低如食街生态农场及室外娱乐等，而商务客人对于价格的敏感性较低如商务会议中心的收费等，因此也可将温泉浴城的收费作为基本定价，其他项目的收费以此为参考按比率计算。因此，设温泉浴城的费用为元人。四部分项目的营业。
2、们将影响现金流入的因素主要确定在游客人数和每位游客的平均收费这两项上而将影响现金流出的因素主要确定在营业成本包括管理费维护费等上。即主要考虑以上三项不确定性因素。计算各因素变动导致经济指标变动的数量结果在充分考虑了市场需求经济景气行业前景和行业特点等因素后，对于上述三项不确定性因素，均赋予其上下各的变动空间。般来说，这也是较为符合实际的可能变动情况。下表左侧列出了对各个变量的悲观和乐观估计，右侧几列则列出了当其中个变量变化而其他变量仍维持期望值时，在悲观和乐观情况下各自的项目净现值。不确定因素变化范围分析指标万元悲观期望乐观悲观期望乐观游客人数万人收费元人营业成本占收入之比例如，当游客人数为悲观预计的万人其他因素皆保持期望值时，项目净现值为万元，较之正常期望下的净现值少了很多，此时项。
3、它来开发特色化的温泉消费项目，而且构成了此类度假村的营销重点之。广东省内目前已经开发的温泉旅游地，不少已经出现资源老化问题，被游客戏称为用锅炉煮的水。因此对温泉资源的开发利用和保护对此类度假村的可持续发展至关重要。温泉度村的泉水资源于九二年曾由平海镇政府委托广东省工程勘察院物理分院和另外个勘察单位资料未找到进行勘察，施工钻孔个，据说其中个钻亿见温热水，水温分别。温度高的两孔建了管井，井深为和,提供的单孔涌水量为和。管井建成后作温泉浴用和水产养殖用。据说水量长期稳定。至。温泉度假村投资项目现金流量预测表单位万元科目第年第年每年投资额收入成本折旧税前利润所得税税率税后利润运营现金流现金流量净额这里的折旧均采用直线法计提以下皆同，并预计项目资本的机会成本为，则项目净现值为万元。
4、收入分别为营业收入共计万元营业成本不计折旧分别为共计第年，每年折旧万元营运资金万元。科目第年第年每年投资额收入成本折旧税后利润运营现金流现金流量净额令，得到保本定价为元人。即，当别的因素预测情况不变时，温泉浴城的收费至少要达到元人，温泉度假村投资的现金流入现值等于现金流出现值，刚好不盈不亏。二敏感性分析本部分分析主要用来判断当项目的基础数据如客流量收费成本等发生变化时，经济评价指标这里主要是净现值指标的变化幅度，以及项目可承担风险的能力。确定分析指标以净现值指标作为主要分析判断的动态指标。选定需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变化范围通常来说，影响现金流入量的有产品价格产品销量和其它业务收入等因素，影响现金流出量的有设备开工率和经营管理费用支出等因素。在本项目中，。
5、全部通车。国道省道和县道基本实现高级或次高级路面。通信业务发达，电信服务种类齐全。水能蕴量丰富，电力资源充足。投资硬环境较好。县至温泉仅仅小时车程，从广州至龙洞温泉仅小时车程，交通便利，特别对香港深圳东莞惠州的游客，车程不到小时，特别适合短期度假休闲。四政府规划县确立了旅游旺县的战略发展规划，已加快旅游旺县的步伐，邀请了些著名学者教授对巽寮和九龙峰旅游区进行考察，并定期为规划旅游等有关部门举办旅游规划讲座在省有关部门投入万元改造滨海公路的同时，县政府投入万元用于滨海生态旅游区的基础设施建设。县境内有山有海，有平海古城龙峰祖庙多祝黄狮村古民居等历史人文景观，还有港口海龟湾古田等自然保护区，旅游资源非常丰富。因此，县政府在其规划中，决定对旅游产业的发展加强规划建设和保护，新开辟了批旅游线。
6、要建设和经营批特色项目。因此项目的设计也很重要。度假村日常的经营管理的理念和方法与工厂的管理不同，作为第三产业，有其独特的行业规矩和经验，投资者应尽快转变观念和管理方法，使项目尽快走上正轨。平海镇政府的观念和支持对本项目的成功非常重要地方的区域文化习惯我们不清楚农民对项目的理解和支持我们也不了解。可以说，到目前，我们对投资的软环境知之甚少。本项目纳入海滨旅游线，必须获得有关政府部门的批准和旅行社的大力支持，必须与有关部门建立长期的联系同时，该项目要经过省国土资源厅批准。虽然从项目的经济分析看，项目的投资利润率较高，但该项目对营业成本的变动和游客人数的变动特别敏感，在收费不变的情况下，游客人数低于万人，就可能亏损。因此如果投资决策失误，可能导致项目长期亏损而无法赢利。项目投资的绝对额太。
7、将是本项目投资的个重要的客户资源。为了将旅游业发展扩大，推出了海滨旅游资源的招商项目，敞开巽寮湾松园湾等个风景迷人的海湾的胸怀，曾到美国的夏威夷招商，并着眼于高标准的可持续发展的与国际市场接轨的旅游产业发展规划。镇计划分东面与西面两大块，东面建成以南门海湾旅游为中心的旅游文化商贸区西面建成以碧甲为中心的新工业区，形成区域性经济综合发展的新格局，并充分利用优越的地理位置，丰富的自然资源和良好的投资环境，大力吸引国内外资金技术和人才，重点拓展旅游业工业和房地产业，把平海镇建设成古迹新貌浑为体的经济发达的海滨城市。五小结通过前面的介绍和分析，我们认为第在建立温泉度假村有相当的资源，项目建设符合国家产业政策规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重要的社会意义。其次从当地的经济投资环。
8、分析，我们认为该项目有以下优势项目建设符合国家产业政策，是国家和地方政府极力鼓吹发展的项目，项目的建设有定的社会意义项目的市场主要定位在香港深圳东莞和惠州，有定的客户来源和市场项目不是个孤立的度假村，它可以与县其它旅游资源配套，而形成个完整的有特色的海滨旅游线从经济效益上分析，该项目经济效益应可行该项目处在设计和建设的初期，可以参考国内外的优秀设计和建设，建设个有自己特色的度假村，以吸引游客。但我们认为该项目也有以下风险市场竞争激烈，在广东和粤东地区温泉资源丰富，有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。温泉的质量和可开采的温泉寿命对本项目的成败至关重要。但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告。度假村内项目的建设对吸引顾客非常重要，要体现健康休闲内容丰富的绿色假期的旅游度假村，。
9、路，以吸引更多的游客到旅游，并通过发展旅游业，带动商贸业饮食服务业及运输业的发展，并因此成立了县旅游资源管理委员会。县曾组织申报了县巽寮平海生态旅游区为省级生态旅游区，在规划起点游客容量客源市场等方面提升定位，以加入惠州市大旅游的格局。他们曾邀请东南大学教授原江苏省人大常委会委员刘先觉指导旅游规划的制订。刘先觉教授认为县的平海滨海带，可称为小三亚，很有吸引力巽寮的海滨更美，有东方夏威夷之誉称。县政府加强了对九龙峰和巽寮平海两个市级旅游度假区的基础建设的投资，并筹建通往九龙峰的公里道路。县也积极开发推出新的旅游点，比如古围村革命老区自然保护区作为新的旅游点。县在旅游旺县的思路上，提出了接纳惠州中海壳牌石化项目辐射的新思路，要发挥地利的优势，将建成为中海壳牌石化项目的休闲度假区和后花园。。
10、初步认为投资该项目是可行的。二内含报酬率分析该项目的内含报酬率为，即,万元因此由年金现值系数表可知，即该项目的内含报酬率约为，大于估计的项目投资的机会成本。因此，投资此项目能产生较好的经济效益，此项目具备投资价值。三盈亏平衡和敏感性分析盈亏平衡分析本部分主要根据上部分的度假村投资建成后五年现金流量分析，主要是分析当其它因素如预计的定价等不变时，需多少客流量才能使投资成本刚好得以回收当其它的因素如预测的客流量等不变时，采取什么样的定价才能使投资成本恰好能得以回收。定价不变，客流量变化考虑到在诸多项目中，温泉浴城的客流多少直接影响了康体中心风味食街温泉别墅生态农庄以及室外娱乐场等的客流量，因此，其他项目的客流量的变化均可以温泉浴场的客流量大小为参考。故设温泉浴城的保本客流量。
11、来看，投资硬环境较好，县包括平海镇具有良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假村也将具有较大的发展空间。因此，在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力。第三县政府提出了旅游旺县的发展规划，旅游产业已成为县的重点发展和支柱产业的地位。在平海镇建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持，并享受到定的政策税收优惠。具体优惠办法有待于与当地政府沟通后确定。总之，温泉度假村具有较好的发展潜力。投资此温泉度假村项目是必要的，也是可行的。该温泉具体地理位置见下图第二节资源优势分析泉水资源对于温泉度假村来讲，矿泉资源无疑是需着重考虑的环。矿泉的出水量水温以及泉水所蕴含的矿物质都将是投资此类项目的投资者所需重点考察的对象。特殊的泉水矿物质及其对人体的功效将构成温泉度假村的项重要的资源优势，不仅可利用。
12、处于亏损状态。确定敏感性因素敏感性因素可用来表征项目的风险如果项目存在敏感性因素，则项目肯定存在风险如果敏感性因素越多，则项目风险越大如果敏感性因素未来变化的可能性较大，则项目的风险也较大。在对温泉度假村投资项目的敏感性分析中，可以看到在三个不确定性因素中，营业成本的变动是对收益净现值影响最大的因素其次为游客人数的变动，它也对净现值产生了很大影响最后，对游客的收费虽然是其中相对影响最小的个因素，但其变动对净现值带来的影响，从绝对数量上来看，依然是比较大的。因此认为，三个因素都属于危险变量，投资此项目的预测盈利前景较好，但仍有较大风险。对于此三个危险变量，投资时要予以重点关注，以力求尽量减少这三者尤其是营业成本的不确定性，从而减少投资风险。第六节投资建议项目的优势与风险经过调查和前面的。
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