1、两条内街步行街,积聚人气交通更便利火车站,汽车站近在咫尺更能吸引消费者城市中心土地稀缺升值空间大株洲经济发展迅速,且购买力强五付款方式建议对于房产项目而言，在确保开发商利润的前提下，要尽量降低客户置业门槛，扩大项目目标客户群体，使项目的销售工作处于绝对有利的位置。付款方式我司建议如下按揭大部分的客户将会采取向银行按揭贷款的方式分期有实力的客户会选择分期付款，应适当给些优惠，但公司不鼓励客户作分期付款次性制定定的优惠政策，吸引有实力的的大宗客户。主要付款方式推荐按揭次性付款第四章广告宣传策略及阶段性推广第部广告宣传策略的整体思路我们认为本案产品广告宣传的执行模式和具有新闻价值的公关活动之间存在着乘法关系。通常在大多数的情况下，广告宣传的执行模式会受到广告宣传经费执行力媒体因素等。
2、众人数多绝对成本高广告拥挤展露时间短受众选择余地小电台成本低受众总量大只有声音效果，比电视注意程度低展露时间短受众选择余地小杂志地理和人口选择性强可靠声誉好保存时间长复制质量高读者传阅率高广告版面购买前置时间长时效性差刊登位置不保证印刷媒体针对性和灵活性较强，是现场有力的销售道具，可根据各阶段的需要进行针对性的设计制作。传播面小传播渠道不广泛户外广告展露时间长成本低竞争强度低受众可选择性差广告创意受到限制分纵聚纵传媒针对群体都比较有经济实力，播放频率高针对人群单市场覆盖面小派发单页成本低廉受众量大是信息传递的有效途径操作不好可能会降低项目档次几种可利用之新兴广告媒介制作光碟邮寄优势传播内容详尽能吸引特定的受众群具有品质感成本相对较低网络广告优势成本相对较低，展现内容全面详尽，持。
3、不是搞刀切限制，这不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合资源，另方面通过联建携手度过难关。立项规划政策坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城。
4、多局限，但具备新闻价值的公关活动则存在更广阔发挥空间。因此，我们认为，本项目在不同阶段的广宣推广，应根据各阶段不同的策略思路，充分利用各种高新闻价值的公关活动，发挥广告宣传之最大效应。本案在市场导入阶段，以具有较高新闻价值的公关活动为切入点，以株洲第爆新闻题材为主线，吸引市民关注，充分展现隆庆房地产置业有限公司倾力打造本项目的信心与实力。同时利用国际的曼哈顿株洲的曼哈顿这概念提高项目在株洲市场的价值感和知名度，结合株洲秋季房交会的媒体聚焦效应，展开第轮的媒体攻势。第二部分广告宣传推广整体计划广告媒介策略几种主要媒介特性媒介媒介优势媒介的局限性报纸富于灵活性，时效性强，当地市场覆盖面广成本高保存时间短复制质量差读者传阅率低电视综合视觉和听觉符号，感官吸引力强受众注意力高度集中传播面广。
5、虽处在景气区间，但已出现下降趋势。就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此继续大幅回落的可能性较小，从前段时期的高位回落到平稳运行段时间的可能性较大，预计今年二增三降的差距会有所缩小，即增幅会进步平稳，降幅会进步回升。二年楼市概况楼市发展潜力巨大，发展空间不可低估藩内群雄逐鹿株洲，省外枭雄虎视眈眈楼盘开发水平逐步提高，购房群体消费逐渐理性市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温株洲地产如沫春风在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下在中国城市化进程迅速发展的历史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到时，该国城市化建设将迅猛发展，直到左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在左右，因此。
6、注人群较少产品上市时间短，市场需要预热产品知名度迅速提升，消费者对产品的认知度产生变化，市场占有率上升市场知名度达到最高，但销售增长缓慢营销策略以政府株洲日游起点为背景入市，充分利用政府资源。营销方案重审策略调整。初步引入国际的曼哈顿株洲的曼哈顿概念以宣传为主吸引消费者的关注顺利实现地产和政府合作的品牌延伸。炒作国际的曼哈顿株洲的曼哈顿概念推广曼哈顿概念结合现场有力的业务推广展开销售攻势，进行全面的立体促销攻击结合阶段性的促销政策，吸引持币观望的客户以争取新客户进入新的市场细分为主。如争夺竞争客户开展以老带新的销售策略等。调整产品卖点，进行营销策略的重组。对部分产品进行销控调整，紧缺的产品来吸引客户广宣策略品牌广告媒体炒作策略以政府和隆庆房产企业文化为市场切入点，给市场强势入驻芦淞。
7、楼盘风格营造上，同质化越来越严重。另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼盘个性。再者在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，无法激起消费者的置业欲望。营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。就目前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是项目包装株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造的和谐统。但随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者的有力武器。价格制定在价格方面，大部分楼盘的价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现的价格差异挖掘较少。营销模式在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整。
8、领。灯箱设置地点建设路沿线灯箱人民路沿线灯箱，突出广宣诉求点，并加入国际的曼哈顿株洲的曼哈顿的标语，直接对人流形成导视。时间抢先占领公交车身广告目前主要经过公交车有路董家段高科园鸡头塘路庆云山庄湘银小区路，炎帝广场董家段高科园可选取其中条。公交站牌目前本案临建设南路公交车站设置广告牌。印刷媒体占广告费用的公关促销活动占广告费用的其他住宅部分报纸广告占广告费用的户外广告占广告费用的印刷占广告费用的公关活动占广告费用的其他二广告周期安排住宅部分项目周期市场导入期蓄势期公开及强销期持续及扫尾期执行时间年月中旬至月秋交会年月至年月年月至年月底年月至年底主要任务完成产品入市前的各项准备工作本案产品信息广泛推广正式公开及强销，塑造产品整体气势针对剩余商品特色加以推广市场特点产品第次面世，。
9、，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的飞速发展也必将是欣欣向荣。大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。开发行业重新洗牌本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上的企业仅仅几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方米。这就意味着，株洲市众多的开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。市场契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。建筑是有语言的。而株洲市现有的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整。
10、项目，同时商业类型分为地下商业街地面购物中心及少量临街商铺，另外结合本案的地理位置优势，我们建议地下商业门面的价格在元平方米，地面商场内铺的售价在元平方米，临街商铺的售价可以达到元平米左右。内部步行街门面售价元平米但是根据新物权法规定地下楼层不享有产权，不计算建筑面积。因此附层不能销售产权，但可以出让使用权。方案次性出让使用权按产权那样出让，如产权年限为年。使用权也按年出让。但出让使用权不能办理按揭，需次性付款。费用较大，且有经营风险，业主很难承受。方案二分期交付出让使用权。次交年左右的租金。负层租金根据门面位置与面积大小定在元平米月。﹑二层商业门面定位依据对比其他项目,本案更有优势位置更好,配套设施完善本案临两街建设路与人民路地处株洲核心位置左右两边为金都与金龙所以左右两边可以形。
11、水平还是偏低，与先进的科学的模式比较起来还是有段较大的差距。销售人员能力有待提高房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题基本知识待加强体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘的基本信息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。把握客户心态能力待加强体现在对客户的真实目的理解不够，只是机械的向客户推荐楼盘，把握不住客户的心理。客户引导能力不强销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。三株洲房地产相关政策目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，。
12、时间长，目前阶段适用于客户群体针对中青年人群的项目。劣势对目标受众的选择性大。直接邮寄项目资料优势受众有高度可选择性灵活性强信息传播高度个人化同媒体内无广告竞争劣势成本较高邮寄广告过多会引起受众反感邮寄名单获得比较困难准确率较低媒介选择及组合根据本案特性，其目标消费群包含办公客户和投资客户。如仅通过种媒体的传播，无法达到立体的宣传效果。因此，对本案的媒介选择及推广建议采取整体传播策略。商业物业报纸广告本案推广的主要媒体，占广告费用的。主力报纸株洲晚报次要报纸株洲日报株洲广播电视报潇湘晨报户外广告占广告费用的户外广告牌设置地点中心广场较为显眼位置，引导转盘人流和视线工地临建设南路人民路主干道株洲大桥天元大桥路口位置时间由于周边广告位置有限，众多竞争项目也即将启动，建议对好位置抢先。
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