1、封。原来业主陈小姐离异且无固定职业，平时以流塘大厦出租的租金租房子住，每月套回几百元以供生活。但是之前陈小姐借了莫先生万多，且无力偿还债务，于是莫先生向法院提出对陈小姐的房产实施财产保全。得知陈小姐房产被查封的当晚，经纪方中地产分行营业经理王先生思虑再三，决定告知买方，当晚约了买卖双方到分行会面，陈小姐没有回避，但表示她也不知情，当时提出有可能是莫先生所为，赖先生认为是卖方故意设的圈套，撂了狠话，当晚没有结果。赖先生与王经理到法院落实，确实是莫先生所为。赖先生决定向法院提出起诉，要莫先生解除对陈小姐的财产保全，但最终未能如愿。陈小姐表示无力偿还赖先生的首期款，要杀要剐，由赖先生定夺。最后，陈小姐的房产被拍卖，赖先生颗粒无收。经纪方由于在买卖双方互转首期款时到国土局查过档，确认当时产权状况处于抵押之中，未被查封，幸免于责。结论物业被查封的。
2、处留下的本之外，剩下本后来据主单人分行说增加了本，当时中昊宇表示公证书数量不够，出于对风险的考虑，要求卖方再增加本公证委托书，拒绝办理相关业务。分行解释，如果公证书于过户前用光，盘方与卖方非常熟，可让卖方过来递件过户，并提交了总监签字的情况说明，愿意承担由此而带来的责任。后风控部发现，合同签署时所约定的赎楼时间过短，要求买卖双方签署补充协议。盘方以中昊宇客户经理没有及时交接资料和及时办理转委托公证为由，投诉到总经办。经调解，买方现金出资替卖方赎楼，签现售合同，递件过户，办理水电过户，共用本公证委托书。附表公证委托书的用途及数量卖方申请担保公司赎楼本买方申请按揭本赎楼还款本最多需要本，看具体的银行和其支行交易中心签署现售合同本国土局递件过户本水电煤气过户本风险防范按规范流程操作，可及时有效发现和防范风险。对可以预见的风险，要做到事前防范，。
3、业主如何接待客户客户通常会选择信誉良好，规模大及管理完善，并且有名气的经纪机构光顾，置业顾问在任何情况下，应当时刻保持笑容，表现大方得体及专业的服务态度，保持笑容，另方面，更要对所服务之片区楼盘资料有充分的熟悉及了解，这样，客人才会有信心将买卖房的重任交予我们。置业顾问对楼盘的熟悉及买卖过程的掌握权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理权利人死亡的由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理权利人离婚的，须先换成红本再进行产权变更。安居房换证应缴税费国有土地收益金房改购买价的登记费元印花税登记价的另贴花元本指南若有变动，以最新文件为准。第四节税费计算，各大银行费率交易税费览表基础税费卖方买方税种征收公式税种征收公式印花税合同价印花税合同价交易服务费建筑面积元平方交易服务费建筑面积元平方契税合同价非普通住宅登记费元单位元。
4、风险我们虽不可预知，但按标准流程操作，可最大化的保护我们自己。二买卖双方虚假交易的风险买卖双方提供虚假资料及信息会导致交易无效买卖双方进行虚假交易的会存在双方恶意转移财产，会导致出现诉讼双方骗贷，如果银行追究我们要承担相应责任三买卖双方合同不规范的风险合同上时间的约定不具备可操作性的风险合同上相关事宜的约定于我们不利所造成的风险单和期房二业务操作过程产生的风险申请还款未提前申请导致的无法正常赎楼超过提前还款申请的答复时间导致赎楼时间延误二公证委托公证书内容未明确买卖双方交易情况卖方供楼情况按揭银行担保公司等情况就先做委托公证公证委托人转委托时所持的公证书内容不适用或数量不够。案例风险的流程控制年月，业主刘先生将宝安区中心区西城上筑花园的套平方的无业以万元的价格卖给张先生。张先生需做转委托给中昊宇赎楼，他持有原业主的本公证委托书，扣除公证。
5、压力。在这个过程中不断有人离去如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的第步，并为其今后成长为合格的乃至优秀的置业顾问打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。二跑盘辅导的工作要点向新学员明确跑盘的作用新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。在与新学员的交流过程中，需向其阐述跑盘的作用及相关要求通常称为洗脑，帮助其理解跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。向新员工明确跑盘重点提醒新员工购买深圳地图，跑盘前预先查看地图，确定第二天的工作路线。。
6、，根本没有什么联系和交情，要重新申请提前还款，且还要个月后才能去还，因为此单是二笔赎楼有赎楼利息，跟李先生沟通说产生的赎楼利息要他来支付，这时候李先生不认帐，说不是他的问题，最后咱们公司的客户经理找了很多关系才把事情搞定了，但还是耽误了时间和多了些费用。提前做好准备学会确认，我们是专业人士，要主动的办理相关事情。签错担保服务协议内部交接不流畅产生的风险放错款赎错楼赎楼前后撤单的风险六评估送审贷款额度过高没落实好送审价评估公司出的送审报告内容有错漏七注销抵押抵押人有代理人的必须要有公证委托书银行提供的抵押资料有错漏案例招商银行宝安分行在给客户经理的套注销资料中，其中的法人代表的身份证复印件的号码是位数，但在注销抵押申请表上填写的却是位的，如此来，国土局不予受理，他们要求两者必须致，就算是看得出是自动升位的也不可以。同样的事情曾发生在房产证。
7、的机会，安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。第二节电话营销的技巧接听客户电话技巧语气亲切二问客户的需求三永远不说没有四留下客户的电话五尽量解答客户疑问六要熟盘，并具有保护意识七口齿清晰，语气清切八尽量了解客户需求，用第时间约客户看楼九尽量留意客户需求用心聆听二接待门客户技巧问他看什么样的楼盘，尽量拉他进铺，带他看楼二寻找客户需要的盘，要快三给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求四派卡片同资料五给客户信心六送客户上车，做好保护工作七用心聆听八告诉客户公司的服务宗旨，再次推销自己三介绍楼盘的技巧按客户的需求介绍楼宇的详细情况。以价格和价值前景吸引客户楼盘的对比，或做按揭。勾起客户的看楼欲望，问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的勾起客户的购买欲望。留意。
8、，开始黄小姐不肯补足首期款，说我们没能满足她的要求，要我们佣金打折，最后分行在没办法的情况下答应了，此单才得以进行下去。了解客户的征信资料和银行的贷款政策，确定给客户的贷款金额在中昊宇没有额度的银行办理按揭客户指定按揭银行导致放款不及时未落实好赎楼方式五赎楼还款胡乱承诺赎楼时间案例李先生在月初时卖了名下物业，当时跟我们的业务员说已经做了提前还款申请，又说他的借款银行有朋友在，赎楼没问题。客户经理在接了这单以后没有过多的调查，在规定的赎楼时间到了之后刚好碰上银行那段时间不放款，客户经理找了银行的人答应可以帮忙，所以查档后提交了赎楼资料，但银行迟迟不能放款导致天后查档单过期需要重新查档，多花了个查档费，等到收到赎楼款之后赎楼员赎楼，却又发现李先生根本没有做提前还款申请，而且他所谓的朋友只是以前帮他办理按揭的银行的客户经理而已，咨询过他些事情。
9、按照跑盘指引的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套标志性物业政府机关大型公共设施在建筹建及待建物业等内容的调查。有条件的话，安排现场位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。每周固定两次交作业时间采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法，既可使新学员节省时间和交通费用，从而感受到经理对他的关怀同时也可给予其定的工作压力因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业，所以必须提交合格的作业跑盘辅导以鼓励为主，同时要指出和分析不足，让新学员带着问题跑盘。建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘这样做，不仅可以取得较为真实详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调枯燥的感觉。让新员工感受到团队的力量可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业。
10、贴花元合同工本费元本卖方赎楼买方按揭委托公证费元本,每增加本元按揭服务费元关外元同客户业主多套物业每增加套加元赎楼手续费担保额最低元评估费元赎楼利息担保额度两笔赎楼受理费关外元查档费元物业未满年营业税合同价额城市建设维护税营业税教育附加税营业税超原价过户个人所得税额得税额营业税未满年的按全额征收,则无须重复征收超额部分的营业税所得额额城市建设维护税营业税教育附加税营业税外籍人士买卖合同公证费合同价买卖合同公证费合同价抵押合同公证费贷款金额第五节按揭担保过程中可能产生的风险及风险控制买卖双方带来的风险房产被查封的风险案例年月份，业主陈小姐与投资客赖先生签订了买卖居间协议，按约定，双方自愿于签完合同后天内，卖方全权委托公证将宝安西乡流塘大厦的平米的物业以万的价格给买方，同时买方交付首期款现金人民币万元替卖方赎楼，放盘转卖。半个月后，房子被查。
11、客户的反应，不时停顿，聆听。有策略性的推盘。站在对方的立场考虑。清楚讲解佣金制度。尽量避免和客户争论。了解客户需求。适时的否定客户，对不正确有观念比如想花万买价值万的房子四跟进客户技巧随时做到贴，就像膏药样贴住他。经常性的短信问候他，让他对你本人印象深刻适当制造危机感。安排次看楼时间，准时高效。了解客户的意向，有否和行家看楼，改变客户的需求。了解客户的真实想法。打电话前定要明确，通过这个电话你要达到的目的。充分做好准备，调整好自己的状态注意自己的语音语调，男生尽量让自己的生意有磁性女生尽量让自己的声音有甜美。尽量利用好异性相吸的特点去发挥自己的长处。注意客户的心理变化，没见面之前不能把所有的切告诉客户，要有所保留，见面后沟通。尽量在电话中展示你的专业和你的丰富的知识，跟客户寻求共同语言，以引起共鸣。第六节第三节客户接待技巧如何接待客户及。
12、绝对不可以心存侥幸。三资金监管未明确赎楼方式案例张先生由按揭贷款更改为次性付款购买刘小姐的房产，这时候只能由刘小姐向银行申请短期借款赎自己的楼相当于二笔赎楼，要求张先生的购房款监管在银行，但由于客户经理和分行沟通不到位，张先生的款项早打入公司监管，导致银行的短期借款没法正常发放，后来才从公司把款项按进来的帐号退回给张先生，然后再更改到银行做资金监管，最终事情得以解决。确定好赎楼方式，以便选择资金监管方式未落实好客户的意愿首期款互转的风险四申请按揭高额贷款案例黄小姐月份通过创辉租售购买了李先生的套房产，贷款额度相对较高，分行也提交了总监签字的情况说明，但黄小姐拒绝签署贷款责任书，以明确贷不到款需要补首期款的责任。分行由于怕撤单的原因，跟客户经理说客户由他们搞定，在这种情况下做了按揭过了户，后来，银行因为政策调整的原因降低了黄小姐的贷款额度。
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