1、售朝阳广场朝外大街号写字楼元平方米出售朝阳门东城区东二环朝阳门立交桥西南角写字楼,元平方米出售雅宝路楼东二环与朝外大街交界处写字楼元平方米天出租华远尚都国际中心朝阳区东大桥路号写字楼元平方米天出租朝外朝阳区朝外大街乙号写字楼元平方米天出租凯恒中心朝阳门朝内大街号写字楼元平方米天出租朝阳门东城区东二环朝阳门写字楼元平方米出租立交桥西南角天通过对选取案例进行分析研究以及对本项目开发完成后的预测，办公用房的销售单价暂按元平方米预估办公用房经营期第年出租价暂按元平方米日，商业用房暂按元平方米日，且收费标准每年按递增。出租率根据项目周边市场状况预测，从合理经营角度出发，经营期出租使用率如下表项目经营期第年第年第年以后办公出租面积出租率商业出租面积出租率经营收入销售税费及附加据测算项目计算期内。
2、个经营的过程考察，项目在保证正常经营的前提下，可以实现财务平衡，以的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为万元大于零，按目前测算分析，项目在财务上是可行的，详见附表项目投资现金流量表。二行业影响分析开发带动危改建设对城市危旧房屋进行改造，既是改善市民居住条件和生活环境的重要措施，也是城市实现现代化的必然过程。但是，由于危旧房改造本身的难度及市场变化等方面的原因，相当批危改项目进展不快，危改工作面临着新的挑战，成为制约首都经济和社会发展的突出问题。年到年前，批危改项目先后竣工，十多万居民的居住条件随之改善。全市危改的主要模式是以房地产开发带动危旧房改造，即政府确定危旧房改造区，并提供相关优惠政策，房地产开发企业承担危改任务，负责对单位和居民的安置补偿，并通过在危改区进行房地产开。
3、这些砖混结构的筒子楼和合住楼已经严重老化，基础设施和交通条件非常差，居民要求改造居住条件的愿望十分强烈。本项目建设，将有利于全面落实北京十二五城市规划，推进旧城区整体保护和渐进式小规模有机更新，实现民生改善和旧城保护发展的有机统，从而优化提升主导产业，重点发展金融保险商务会议文化旅游等高端服务业。项目的建设符合北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要要求的。二产业政策分析在北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出了，朝阳区在十二五时期，将实现经济保持平稳较快发展，经济结构调整取得重大进展，国际化水平明显提升，城乡体化发展实现新突破，文化软实力进步增强，城乡居本项目采取自主经营方式。本项目的经济效益评价，所使用的基础数据和基本条件是根据同类型开发项目的状况，在分析。
4、年均收入可达万元，年均税金万元。详见附表营业收入税费及附加估算表。利润计算经测算，本项目计算期内累计可实现利润总额万元，累计税后利润万元，平均年税后利润万元详见附表利润表。折旧摊销费在项目未来的经营期内，运营公司将对房屋设备系统等固定资产实施正常维护维修和到期更新。因此，需要对其固定资产计提折旧折旧按年计算，无形资产土地费用摊销年限取年。财务评价指标项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率财务净现值投资回收期等。通过项目的投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表所示。表项目盈利能力指标计算结果表序号指标名称指标内容财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年由表可以看出，项目具有定的经营效益和盈利能力，从整。
5、说明全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察全部委托邀请设计全部委托邀请施工全部委托邀请监理全部委托邀请主要设备主要设备委托邀请重要材料重要材料委托邀请情况说明无三报告编制依据国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资号国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版北京城市总体规划年年北京市土地利用总体规划年年北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市规划委员会关于调整雅宝路危改二期区办公楼项目规划设计方案的审查意见规复函字号项目单位提供的其他有关资料国家及北京市其他有关政策法规。第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析北京城市总体规划年年北京城市总体规划年对北京市的空间布局做了大。
6、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知国办发号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号及相关政策法规，深化北京住房建设规划年年的有关内容，针对当前住房保障的些问题，特此编制北京市十五保障性住房及两限商品住房用地布局规划。规划从城市整体利益和长远利益出发，在正确处理人口资源环境的关系的基础上，确定了十五期间，逐步形成较为完善的政府住房保障体系的规划目标，提出要加大保障性住房及两限商品住房的建设力度，丰富保障性住房及两限商品住房的层次。对低保家庭住房困难户实现应保尽保，力争使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困难家庭的住房条件也得到改善。年，北京市建委出台了新政策规定，为解决大量拆迁户居住问题，北京将对经济适用房实行定向销售。
7、居住人口，消除安全隐患，又能够统筹保护历史文化资源，重塑旧城优美的空间秩序。本项目是雅宝路危改二期项目中的部分。雅宝路危改二期项目，根据北京城市总体规划年年要求，以居民就近居住为原则，在市区居住区的建设，由新区开发为主，转向新区开发与旧区改造并重，加快对危旧房的改造。作为在朝阳门内外建国门外国贸亮马河三里屯等商圈等街段的骨干建设项目，通过以街带片进行危旧房改造，发挥国家集体个人三方面的积极性，改善了居民的生活条件和社会环境，同时加快了住房制度改革的步伐，逐步实现了住宅商品化，使住宅建设走上良性循环的轨道。本项目建设符合北京城市总体规划要求。北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在提升高端产业功能区规划中提出商务中心区要显著提高区域国。
8、第四是资金筹措难。大多数危改企业，尤其是项目公司，没有抵押物很难得到银行贷款，因而筹措危改项目启动资金难度。保障性住房政策的实施拓宽了城市危改建设的思路国务院年月日关于北京城市总体规划年的批复和这个总体规划，与上世纪的北京城市总体规划年相比变化很大。修编的总体规划对北京市的空间布局做了大的调整，改变了原来单中心均质发展的状况，提出构建两轴两带多中心的新城市空间格局，通过对城市空间结构的调整来解决中心城过度聚集带来的诸多问题。将城市功能做战略转移，减轻了旧城压力。总体规划提出的旧城有机疏散和市域战略转移的思路是新规划的新思路，第次对旧城提出了整体保护，体现了北京在保护与建设发展之间的探索。为落实北京城市总体规划年年和国务院批复，认真贯彻落实中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，根据。
9、的调整，改变了原来单中心均质发展的状况，提出构建两轴两带多中心的新城市空间格局。通过城市空间结构的调整和城市功能的战略转移，解决中心城过度聚集带来的诸多问题。像旧城有机疏散和市域战略转移的思路是新规划的新思路，第次对旧城提出了整体保护，体现了北京在历史文化名城的保护与建设发展之间的探索。在北京城市总体规划年年关于中心城调整优化中，提出了调整人口分布，疏解中心地区人口调整改造与城市整体发展不协调的地区，整治城中村等六个调整和优化空间结构，创造安全宜人的人居环境优化交通及市政基础设施，提高城市运行效率等五个优化措施。要求在中心城区建设中，坚持以人为本的原则，妥善处理居民生活条件改善与古都风貌保护的关系，积极探索小规模渐进式有机更新的方法防止片面性，解决建设性破坏所引发的矛盾，既可以疏解。
10、北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况预测和选定的。项目财务评价参照建设项目经济评价方法与参数的评价方法进行。效益评价货币为人民币，并且精确到万元。可销售出租面积本项目竣工后出售及出租，办公用房建筑面积平方米，其中平方米占用于销售平方米占用于出租。地上商业建筑面积平方米全部用于出租。销售及出租面积汇总见表。表销售及出租面积汇总表项目单位数值办公用房销售办公用房出租商业出租经营收入租金及增长率本项目竣工后出售及出租，经调查朝阳区朝阳门周边同类项目，销售价格为万元万元平方米，出租单价为元平方米天。选取的案例如表表项目周边出售出租单价调查表项目名称项目位置类型单价备注联合置地广场北京市东二环朝阳门桥东北角写字楼元平方米出售悠唐国际中心朝阳门东南外交部东米写字楼元平方米出。
11、际化水平，大力发展总部经济生产性服务业和文化创意产业，增强对国际金融国际传媒国际组织和专业要素市场等集聚功能，建设成为具有国际影响力的现代商务中心。在引导市域按功能分类发展方面，北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要确定，北京市在十二五时期，全面落实城市规划，推进旧城区整体保护和渐进式小规模有机更新，加大重点街区和重点院落风貌修缮保护力度，实现民生改善和旧城保护发展的有机统。在此同时，要优化提升主导产业，重点发展金融保险商务会议文化旅游等高端服务业。本项目所在地，位于北京市朝阳区朝外地区，是北京市商务中心区西部的重要门户，是朝阳区的政治文化经济发展中心和涉外窗口。项目实施范围内建筑，不属于北京历史文化保护区，是始建于五十年代的原纺织工业部家属宿舍，有户居民居住在宿舍的楼房内。。
12、发达到资金平衡。个危改项目确定下来后，开发企业根据拆还二建三的套路来推算资金平衡账，能平衡就改，不能平衡就等着，使开发带危改的模式陷入困境。影响危改进程的因素是多方面的，首先是拆迁成本高。由于危旧房主要集中在旧城区，房屋密度大，拆迁补偿费用高，再加上要按红线展宽道路，建筑高度有严格控制等原因，安置原有人口已十分困难，根本谈不上有多少余房出售来抵补部分拆迁成本，使许多投资者对危旧房改造项目望而却步其次是市政条件差。危旧房集中区域特别是南城地区，由于历史形成的原因，市政条件较差，危改项目的相关配套设施建设费用过高第三是规划控制严。危旧房集中地区分布着大量的文物古迹，为保护好文物古迹和古都风貌，不得不实施相对严格的规划控制，使相当部分危改小区因规划限制严容积率低，使得项目很难达到资金平衡。
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朝阳区雅宝路危改二期A区A2楼项目投资立项可行性计划书