1、目建设成本分摊上,由于与的成本价格较低,但本地段的与投资回报较大小,这也使得本项目与租赁风险程度降低增高。二敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为政策风险资金链接风险所带来的系统风险兑现。以及开发成本售价水平销售税率建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表表表全部投资敏感性分析单位万元全部投资基准方案售价变动建安工程费变动财务净现值财务净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得售价建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价下降，将引起该项目的财务净现值分别下降当售价下降时，。
2、项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。建安工程费上升，将引起该项目的投资利润率分别下降当建安工程费上升时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，和会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收二三针对这些问题，现提出建议建议。
3、万元由销售房收入和社会融资方式补充，总投资为万元。详细投资见计划与资金筹措表表表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施费开发期间税费不可预见费管理费销售费用流动资金资金筹措自有资金销售收入再投入第四节项目销售和租赁收入测算住宅销售单价的确定二用房地产市场比较法确定销售价格上限平均价格详细见本项目价格定位与策略部分由上次测算可知道本项目房地产价格为元平方米二建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取元平方米为计算单价三总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定部分从建设经营期的开始出售，整个销售过程大概分批进行，部分分别为，价格分别为，。详见资金来源与运用表。表住宅部分资金来源与运用表单位万元序号项目名称经营期资金来。
4、该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升，将引起该项目的财务净现值分别下降当建安工程费上升时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。售价下降，将引起该项目的财务内部收益率分别下降当售价下降时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。建安工程费上升，将引起该项目的财务内部收益率分别下降当建安工程费上升时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。售价建安工程费的变动对投资利润率的影响。售价下降，将引起该项目的投资利润率分别下降当售价下降时，。
5、的动工时间,形成项目开发的形象及市场影响。分段周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。开发计划安排根据规划方案及开发总周期各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表以季度为单位。见图表表项目实施计划表第季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季第九季第十季第十季第十二季东韦商住项目开发计划项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通平报建招标住宅的主体建筑基础主体外装及设备室外环境配套道路管网项目工程计划表表第三节项目投资估算及资金筹措计划总部基地项目投资与成本费用估算开发成本估算土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通平各种税费，共计投入资金万元人民币。前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据计。
6、四节项目销售和租赁收入测算销售单价的确定用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限平均价格二建议销售测算单价三总销售收入的确定二商铺租赁单价的确定三车库销售租赁单价的确定第五节总部基地建设项目的财务评价税金计算二损益表与静态盈利分析三现金流量表与动态盈利分析住宅全部投资现金流量表住宅自有资金投资现金流量表第六节总部基地项目不确定性分析盈亏平衡分析住宅销售部分盈亏平衡二结论二敏感性分析售价建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。售价建安工程费的变动对投资利润率的影响。三决策树概率分析总部基地项目投资估算及资金筹措计划第节建设项目的大体概况与投资经营方案总部基地项目概述项目概况项目位于西安市长安区,南，北临，西南面对，项目东侧为线，项目总用地，经规划国土局批准，用地功能为及配套设施，实际建设用地面积。
7、超市邮政支局电信营业所储蓄所物业管理处会所公厕垃圾压缩站变电站煤气调压站合计开发期间税费万元,详见表。表开发期间税费览表单位万元序号类别计算依据交纳税额万元配套设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费供水管网补偿费住宅人,元商铺平方米,元住宅商铺供电用电负荷费住宅户,商铺百平方米,元住宅商铺其他建安工程费物业管理基金建安工程费合计不可预见费。万元,取上面项之和的不可预见费万元注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性开发成本。万元,以上项小计开发成本二开发费用估算管理费用万元,取上面项之和的万元销售费用万元,详见表。表销售费用估算表单位万元序号项目计算依据计价万元广告宣传及市场推广费销售收入销售代理费销售收入其他销售费用销售收入合计财务费用万元,详见贷款还本付息表开发费用万元,前面项之和三总成本费用汇总及分摊表。
8、金筹措计划第节项目的大体概况与投资经营方案总部基地项目概述二项目投资方案投资组合方式二资金动作方式自有资金销售收入再投入社会融资资金链接模型第二节项目的建设工程规划与安排项目建设规划及进度安排建设方案及规划说明二建设方式及进度安排开发计划拟定的原则建设方式。进度安排。项目周期设定第三节项目投资估算及资金筹措计划项目投资与成本费用估算二开发费用估算管理费用销售费用财务费用开发费用三总成本费用汇总及分摊表细则按计算投资的各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及社会融资成本资金筹措与投资计划社会融资成本及资金链接关系设定第。
9、价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘察费建安工程费筹建开办费建安工程费合计建安工程费万元。见表表别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元项目别墅元平方米项目高层元平方米基础土建工程电梯消防般水电安装煤气通讯公用天线普通装修对讲机系统地下室费用智能化设施别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价元平方米建安工程费别墅建安工程费万元注其中为和的每平方建筑面积造价。基础设施费红线内外工程费万元，详见表。表基础设施费估算表单位万元序号项目计算依据金额万元供电工程万元供水工程万元电信工程万元煤气工程万元绿化工程万元道路工程万元排水工程万元合计注本项目是个高绿化小区，在原来的绿化成本内再增加万建设景观公建配套设施费万元,详见表表公建配套设施费估算表单位万元序号项目建筑面积平方米单价元平方米金额万元幼儿园卫生院文化活动中。
10、源销售收入自有资金银行借款其他收入资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金第六节总部基地项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素，受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。盈亏平衡分析销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较，本项目盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度。二结论本项目之所以销售部分的风险较大，而与租赁部分的风险明显偏小,方面原因是与租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了与的资金投入量,另方面,在。
11、本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表表投资成本费用估算汇总表单位万元成本项目总额万元得房成本元平方米别墅商铺车位开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计注投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。细则按计算投资的各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是销售房收入用于投资部分。三是社会融资方式。本项目投入自有资金万元作为启动资金，剩余部。
12、在的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密科学详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。建议采用销售方案。在现在与市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把与跟同销售。三决策树概率分析为更精确地预测本项目住宅销售部分风险程度，用决策树来进行计算经计算，风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本项目的期望折现净现金收入为万元，处于水平，而净现值变异系数为，于，说明其风险程度在范围内。陕西西安东韦地产开发有限公司二二年五月二十日项目投资估算及。
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