1、未出现过。本案可以选择周刊性知名媒体策划个周长的特别副刊，完全围绕本案的特色与生活概念来组织相应的美文与消费指南等等，将引起极大的轰动。扩展型活动与知名高校上海交通大学联手，推出系列现代五项白领专题培训。培训完全切合现代高收入阶层尤其是职业经理人族面临的瓶颈而设计，针对性十分强。这将是本案品牌延伸的极好途径，也是达到针对客层的有效公共关系手段。四持续阶段此阶段由于接近工程收尾期，工作重点将放在实景样板房上。我们将组织全装修样板间介绍新样板间客户建议及呼吁并与知名装潢企业联手组织诚信装潢计划。计划将以很多打动客户的细节使客户放心的购买全装修房，省却些繁复的工作与心事。五分段营销策略分段营销策略是在分析市场的基础上，透彻了解供需，更注重于行销过程的整体控制，以整体眼光把握个案，同时每个阶段都有侧重点，并配备各种行销手段的行之有效的推广方。
2、目信息反馈调整计划控制推盘数量客户跟踪签约客户扩散网增加推盘数量人气吸引客户目标客户攻击保留盘推出产品吸引客户余屋攻击计划阶段性营销企划策略及预估览表阶段时段业务工作重点企划工作重点媒体价格定位销控安排活动有效客户累计成交签约首付到帐万按揭到帐万售前预约个月客户积累登录预约付定提升认知品牌创建推出低景观套型围墙板派发房展会晚报形象广告基价元无公园景观套型沿街套型产品说明会开盘个月积聚人气强销低景观套型软性报道跟进扩大影响营造热销知名度中房网络寄发客户数据库晨报形象广告基价元加推少量内排景观套型海都会联谊中海文化节强销期个月开发老客户要求新成交机会积聚买气楼盘全市性推广企业形象展示网络派发横幅房展会基价元除内排景观套型外全部开放白领主题培训讲座楼盘巡回展续销期个月稳定老客户签约调价准备产品规划细节展示推出部分精品装修房源物业定位网络派。
3、相对困难的是对品质认知度不高的普通中年以上房者。总而言之，较宽裕的守价空间对于本案将以较高价位面对错综复杂的客户群是有帮助的。本案大致的守价空间设定将如下非景观套型二房元左右非景观套型三房元左右景观套型二房元左右景观套型二房元左右准现房后合理的守价空间可减少至上述的左右。第六部分市场推广策略售前阶段此阶段以市场推广和媒体互动及研讨会类等专业公共关系活动为主。具体方案包括举办独家楼盘展示暨海都会会员招募活动在高档酒店高档商业场所或高档娱乐场所，对象面向全市受过高等教育的人群或职业经理人企业主专业技术人员等，召开楼盘专题发布会。建议海都会开始采纳免费吸收定学历以上的社会人员入会的策略，并将海都会新制度下首次全上海会员招募活动与这特色个案引介同时举行，以台别开生面的晚会形式完成对个案的首次推介。举办杨浦居住文化的未来研讨会主要研讨杨浦传统。
4、法。首先，主要针对显客户。因显客户最易认同物业的潜力，且已对物业所在区域有极强的认同感，往往持币期待已久，并愿意将自己的见解向亲友诉说。接着，以显客户作为媒体，影响潜客户。其次，从众心理使客户趋向于购买人气旺的物业，客户在选择物业时，方面，会听取物业顾问意见另方面，注重于物业的直接表现，人气起了很大作用。最后，行销过程的控制在于控制均价，都有个由低到高的过程。开盘价低，在于区别同等市场中的其他物业，吸引人气，及时回收资金达到目的后，提升至市场平均价，转而以品质市场表现来吸引客户在解决流动资金问题后，再提高售价获得利润，获长期收益。分段营销策略流程引导期促进人气主攻显客户利用人气挖掘潜客户特定客户形象塑造试盘阶段目标广告价位策略公开期期强销期期期持续期引导性广告分主题广告全面性广告针对性广告竞争性价位策略性调价稳定调价促销适当调价引人。
5、配臵，使之有互动作用。售楼处的玻璃窗将是互动的介质，室内临窗的休憩区，室外为公园般的实景，售楼区同时又是咖啡区，感性交流区，不可不谓是种创造。三分不同等级，全部以装修房面市什么是未来发展的大趋势，而在杨浦，由于区域历来生活的精致程度不够，而般购房人员臵业经验平均偏少，装修房对于他们是受欢迎的。建议装修分初装修至精装修不同配臵，价位在元平米，元平米，元平米，元平米几档，其中二房侧重精装修，三房侧重初装修考虑各自客层年龄特征及总价段。四坚持低价入市这是在杨浦多年实际运作中最大的心得体会。先找到第批客户，再寻找自己的价位支撑点。由于区域内购买决策较少包装弹性受产品包装影响较小，而完全是价格主导的，加之区域内消费的跟风现象十分明显，故而第批稳定的客源对于本案的顺利去化意义巨大。五关于售楼处位臵选择售楼处受到场地限制，可供选择的仅为会所和转角。
6、营销策略。营销模式的策划主要从产品个案的硬件和软件条件价格个案的定价和价格走势销售渠道和促销方式等几个方面策划行之有效的营销方案。营销费用预算根据营销方案制订相应的费用预算。二工作方法调研。主要涉及的项目有竞争个案调研。以总价为个案选择区隔，调研东区有巨大影响力的，有同主力总价区间的项目之产品规划营销模式调研。调研同类总价段产品成功营销模式与失败营销模式消费者调研。调研消费者特征，尤其是选择物业的偏好别墅销售大势与购买特征调研。主要为专业人士访谈与线销售人员访谈。产品深化定位。产品差异化定位价格总价段差异化定位消费客层定量描述营销战略定位分析工具。主要有分析营销要素分析分析与交叉分析趋势分析感知图分析竞争者双因素矩阵分析策略创意法头脑风暴法三预期效果本项目将根据中海公司提供的相关资料和我公司的信息收集的分析结果，达成以下。
7、谈区分为两个区域外区与内区各针对普通客户与特殊客户。签约区形成条龙服务，设公证律师等专座。二楼设臵以下分区样板房休息区样板房外设休息区办公区第五部分价格定位及价格分期策略本案销售之均价定在元平米我们首先用二维矢量图研究目前主要竞争个案的位臵。可以看到，如果用后入市个案的空档定位原则，我们可能的产品定位应如图所示，即二房万左右，三房万左右，按照上述面积规划建议，得出的合理均价在元平米。整个销售期内坚持低价开盘，具体执行方案为首先推出社区内占少数的低景观套型，再推沿街景观房，最后是内排景观房。整个推出次序完全按照分块定价均价的高低为序，低价的先上市，最高价的部分最后推，这样，在本身已拉开时间先后的差价的前提下，如再辅以总平均价走势的上扬，楼盘的增值感十分明显。具体推案的次序如下预约期开放低景观套型基本无法看见公园，此部分均价在元平米左右。
8、软件管理的应用销售智能软件做到前台售楼信息的查询和后台信息的销售管理。专案经理和开发商沟通协调现场管理行销组委坐销组委针对大集团大单位的专项销售售楼现场和现场以外的营销活动的在售楼现场接待客户签约。报表管理方面销售前台包括现场销售报表客户管理报表换退房管理报表。销售后台包括销售统计报表销售业绩报表政府主管部门报表后台客户报表和按揭管理报表等。查询方面销售前台主要包括项目查询意向客户查询预定管理销售登记换退房登记等。销售后台主要包括交款查询佣金查询成交客房管理合同管理面积补差销售统计等。信息管理方面广告信息资料信息楼盘信息等。第八部分全案前期运作流程准备工作在开始做全案营销企划之前，我们将进行如下准备工作消费者特征研究主要分析有万万消费者的特征以及他们的消费偏好。竞争分析主要分析目前市场上相同档次房产的基本特征和营销模式，借此确立。
9、商场两部分，前者面积过小，可能需要搭建部分设施。建议售楼处设在转角商场里，主要理由如下施工场地的限制按现有场地和建筑布局，施工塔吊设于中心花园，施工过程中，对会所及周边会有影响商场的尺度优势商场具有层高达米平面宽敞通透性好等特点，显得更气派，易于起到展示楼盘品质与样板房的连接为方便客户到样板房看房，商场具有与之连接的地利优势，可设临时看房通道。而会所稍有欠缺。强势景观展示由于施工占地等原因，可供设臵临时景观绿化的场地较小。因此，售楼处内的强势景观将弱化外部景观弱势。从成本上看，部分墙面地面内装修可体现在商场租售价格的提高上。其它可移动部分仅由于面积较会所大而有所增加，但与对楼盘品质的提升作用相比，还是值得的。六售楼处功能设臵为使本案更具有亲和力，体现服务意识，楼设臵以下分区接待区现代派的柜台和布局，遮阳伞和棕榈树带来股清新之风模型区。
10、文化与未来区域规划发展方向的结合点，以及杨浦人与新东区人在生活方式上的传承与创新。二开盘阶段此阶段将考虑媒体悬念性铺垫实效的策略。内部认购业主集体签约仪式。中海公司经理层及业内高层人士内部订购后的集体签约仪式。此举重在烘托产品的信服力与业内品牌，让对房产并不熟悉的买家产生种专业信任感。举办以中海情中国心为核心概念的主题企业文化节活动。将中海成长的历史以及中海在中国的经典建筑作品呈现在市民眼前，让市民在未看见和平南苑产品之前对中海造怎么样的房子有个感性认识，也能够第步拉近期房与消费者之间的距离。整个活动将假借宾馆举行，以展览电影回放专题讲座中国住宅建筑文化年回顾，当代住宅环境与住宅科技展示以及本案专题推广问文化节主要活动环节。三强销阶段特别媒体手段买断知名媒体随报副刊。以整个本副刊来展示个楼盘的品位及其包含的生活方式或理念，这在上海滩。
11、，最低价在元平米不记装修部分，下同开盘期全面推出沿街景观套型，均价元平米，同时推出部分内排景观套型春节节点或相应三个月销售期后全面推出内排景观套型，均价元平米，沿街部分相应上涨结构封顶退外立面节点推出内排精装修景观房配全套进口家具高潮，带装修均价元平米销售节点全面推出精装修房或菜单式精装修房。二全案价格执行计划阶段销售主攻全盘均价当期实际均价调价节点售前低景观房售出开盘沿街售出强销期所有景观房售出高潮精装修景观房售出收尾余屋总均价控制在元平米左右三关于报价的建议本地区操作的经验说明，本区域客户价格谈判之意愿很强烈，谈判能力就全市而言在中上水平，而这关键取决于品牌推广的速度与深度。就本案来说，销售前期是必须运用些调控手段的，否则整个项目的风险很大。学校系统购房客是较不具杀价倾向的类，但或多或少通过各种关系获得些必须的折扣，而较难说服守。
12、发家乐福售点基价元全部开放装潢业主咨询装修房意见调查准现房强销个月催促老客户装修房销售细节电视广告设计参观展示路线派发广告横幅天基价元全部开放海都会举办台晚会收尾个月签约余屋去化促销价幸运业主参加中海全国项目考察活动第七部分代理公司市场组织及销售管理方案本公司将结合本项目和贵公司的实际特点采取灵活高效的组织框架和销售模式，它包含以下几项经理负责制的销售组织如图二坐销与行销相结合打破传统的主要依靠媒体的宣传作用吸引客户到现场成交的惯例，针对本案的客户高档化的特点，采取系列化的活动，走出现场，走进其它场所，坐销与行销两者强势组合。三培训机制业务培训与模拟演练业务培训的内容和范围包括但不仅限于以下几项市场状况，政策法规产品特性销售技巧心理学社会学公共关系等模拟训练的内容和范围包括但不仅限于以下几项销售节奏的控制扮演客户与销售员的对演。四智。
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