1、斯，效益最好的是上海百联奥特莱斯青浦赵巷。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。还有待开发或正在开发的有武汉成都重庆青岛等地的项目。发展前景中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了种可实现的消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱斯在未来的年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消费的现状，境内外大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专卖店的经营策略，这种经营策略使奥特莱斯在中国的发展出现良好的市场前景，据专家预测，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额，并逐年递增，奥特莱斯在中国的发展前景被广泛看好。开发思路和计划基于奥特莱斯中国市场的良好前景，。
2、同三高速公路西坞出口仅多米，是奥特莱斯的优质选址，它既避开了下架商品对专卖店的冲击，又能为有车族的到来提供最快捷的方式。环境条件用地位于经济发达的长三角南端的宁波城市范围。该地区是中国仅次于深圳上海的经济发达和高收入区域。在这里，人们对品牌服饰类的商品需求量很大，是奥特莱斯良好的市场空间。项目所在区域与城市之间的距离贴近，交通发达。使项目具有良好的辐射能力。区域交通发达，高速公路跨海大桥城际列车，应俱备。使奥特莱斯的业态在这里有很好的环境条件。用地到溪口妙高台在建弥勒大佛等旅游景点均在公里之内，有共享旅游客流的优势奉化市旅游客流约万。项目用地位于奉化市岳林街道，周边是经济开发区政府办公区以及商贸发展区。综上所述，用地环境十分有利于奥特莱斯的开设。交通条件项目可达性强外部交通有跨海大桥宁波绕城同三高速甬金高速用地周边交通有大成路环东路西。
3、行公司应再投入万元。考虑到在行在土地获得方面的贡献，在行不再出资。经营责任开发商拿出的股权作为期权激励。若以在行为核心的管理团队达不到董事会制定的经营目标，项目开业后三年经营仍出现实际亏损时，则不行使期权奖励。当项目开始赢利后的第二个年度，开发商将的股权无偿转让过户至在行名下。利益分配按双方实际持股比例分配，甲方得，乙方得。长期合作意愿在宁波奥特莱斯取得成功后，继续合作，建立长期合作战略联盟关系，力争上市，共同发展奥特莱斯事业。题和特色概念方案招商进展开发计划投资规模经营方案市场条件物业经营方式盈利状况投资估算收益测算合作方案原则双方分工股份和出资投资规模经营责任利益分配长期合作意愿导言奥特莱斯业态介绍奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的工厂直。
4、们认为在中国，沿海城市除广东内地省会城市都有奥特莱斯的发展空间，谁有充分的货源供应，谁就能占据市场。在行公司在与上海奥特莱斯合作的过程中间，积累了许多品牌资源，打通了境外品牌商品采购渠道，使得我们能够迅速地去拥有这些市场，发展奥特莱斯业态，成为这种新兴业态的主要企业。按照设想，我们在国内率先选择长三角经济发达的区域城市开发个样板点，形成区域型的奥特莱斯的品牌，然后由南向北由东向西拓展全国市场，在未来的年内，形成家店以上的规模连锁效应，争取上市。地块情况介绍用地位置区域位置用地位于宁波奉化市。奉化市位于长江三角南翼，濒临象山港，是宁波市南部的副中心城市。项目用地距离宁波市中心公里绍兴市公里金华市公里温州市公里台州市公里，是奥特莱斯的绝佳位置。地块位置地块位于宁波城区的奉化市区，到宁波市仅多公里环东路通车后距离还要缩短，到奉化市区仅公里，。
5、租金为元天，管理费元月。锦屏百货大楼位于惠政西路广平路口，楼营业面积为平方米，年租金为万元。市场条件续各地奥特莱斯租金情况上海奥特莱斯租金情况开业时间建面租金扣率品牌数量品牌营业额年近元天个等级国际周周五万元天双休日月日平均二三线万元天黄金周万元天。杭州奥特莱斯租金情况建面租金品牌品牌开业时间第期元天扣率数量个等级国际营业额年月日报价二三线国内二线开业第天营业额万元苏州奥特莱斯租金情况租金品牌品牌开业时间建面年元天扣率数量个等级国际二三线营业额周周五万元天月日国内二线双休日万元天市场条件续上海青浦奥特莱斯的项目开发与盈利占地亩红线内亩拍卖亩除去河道建筑面积,平方米地上平方米地下开业时的出租面积年月日招商面积为,平方米年月日开业为,平方米年月出租面积为,平方米，目前空置,米。土地设计亿元总投资情况为亿元盈利情况第年持平第二年万元税前物业。
6、衣着支出区域二级城市绍兴市宁波市金华市台洲市温州市舟山市汇总公里万人总城镇居民均农村居民均元人均区域距离公里总人口万人人均消费性支出元城镇居民农村居民衣着支出元人横向余姚慈溪象山镇海北仑宁海汇总总均均均比较区域距离公里总人口万人人均消费性支出元城镇居民农村居民衣着支出元人上海总均均均定位方案续项目产品定位功能分类奥特莱斯商业经营区域酒店说明主题分类运动品牌主题区儿童品牌主题区生活主题区国际线品牌国际二三线品牌餐饮休闲经济型面积主题餐饮特色餐饮休闲餐饮汽车快餐总面积间租售分类销售销售租赁租赁租赁销售销售项目原方案为亩地，现方案可增加亩地。其中亩作经济型酒店，另亩作后续开发储备。国际线品牌，国际二三线品牌和国内线品牌家左右。其中国际线品牌占，国际二三线品牌占，国内线品牌占。品牌区域面积划分分类间间间餐饮区域面积划分分类特色餐饮间休闲餐饮间。
7、元平方米，则折合存量固定资产为万元按收益法，剩余物业年租金年亿三年返租回报万元元平米•天平米注酒店出售，不作租金回报。已售商场作三年租金返还。代理出租其年租金收入按上剩余商场出租计，三年租金收入为万元投资估算项目土地费用土地转让费契税中介费其他前期工程费单价元万万万万指标亩亩亩亩总价万元备注可研勘察设计人防费配套白蚁防治费散装水泥押金新型墙体材料押金其他建筑工程土建及安装设备及安装配套工程费供电配套其他配套管理费销售费用财务成本不可预见费总投资销售收入收益测算销售部分项目销售收入投资成本营业税土地增值税扣除成本增值额比例反租回报单价元指标总价万元含酒店备注税前利润所得税税后利润总投资净回报率租赁部分项目租赁收入营业税房产税成本折旧所得税税后利润回收期单价元指标总价万元年备注收益测算续租售合计收益测算总成本销售税后收入年产生净租金收益能。
8、人数规模大而消费规模偏小。宁波市年旅游人数为多万，而奉化市的旅游人数为万，约为整个宁波市的半，但是从消费状况来看，宁波市的平均旅游支出为元人，而奉化市的仅为元，明显低于宁波市。为改变这种高人数，低支出旅游消费市场的状况，通过增加消费场所，引导旅游消费，本项目是奉化旅游发展中的个重要布局。地块周边的规划情况海鲜城旅游集散中心奉化新行政区奉化汽车站大成路沿线主题公园民国建筑博物馆生态公园五星级宾馆奉化市区旅游集散中心商贸区接近铁路奉化站政府对本项目的支持力度土地成本给予支持，以成本价供应土地可以享受有关规费方面的优惠土地手续前置办理可以享受商业方面的优惠条件规划根据项目实际需要调整级城市开发初步方案定位方案商圈定位第商圈为宁波市及周边部分旅游客流，第二商圈除宁波外还覆盖温州台州绍兴舟山金华等六地区。地区消费情况如下距离总人口人均消费性支出。
9、经营方式方案全部销售方案部分销售方案全部持有选择本项目拟采用部分销售部分持有的办法，达到资金合理运作，收益均衡的效果。盈利状况项目建设用地设想亩折合土地平米建筑总面积平米其中功能分类奥特莱斯商业经营区域酒店办公主题分类运动品牌主题区儿童品牌主题区生活主题区国际线品牌国际二三线品牌餐饮休闲经济型层面积主题餐饮特色餐饮休闲餐饮汽车快餐小计面积租售分类销售销售租赁租赁租赁销售销售租赁建筑容积率按商业用地亩计全部用地计建筑密度以下建筑结构商业用房层混合局部层办公酒店层混合投资成本万元财务成本万元六年盈利状况续销售收入万元其中商场层万元万平米平米商场二层万元万平米平米酒店万元万平米平米剩余商场及办公出租收入万元年系按保留不售的平米剩余商场及办公作为出租，其租金按元平米•天，并出租率达计，则年租金收入为万元若剩余商场及办公作存量的固定资产，其成本。
10、销店，以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为种的崭新的商业零售业态。目前，奥特莱斯在美国约有家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在亚洲地区，日本已有家大型奥特莱斯和不少于家的小型奥特莱斯，在韩国有家位于首尔远郊的大型奥特莱斯于年开业。生意都十分兴隆。奥特莱斯在中国的发展现状奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌知识产权和低价有效合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态，提供种中等价位高档品牌种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特。
11、总投资回收期风险评估万元万元万元年不含建设期乐观状态出售物业均价大于或等于元持有物业价格租金每天每平方元。般状态出售物业均价般元持有物业部分空置。在般状态下，销售税后收入为万元，总投资回收期年不含建设期。悲观状态出售物业均价元，出售少，持有物业空置物业建造成本。在悲观状态下，销售税后收入为万元，总投资回收期年不含建设期。通过以上测算，无论何种风险状态下，本项目亏损状态出现可能性小，在发生悲观状态时，可以上述价格整体转让，化解风险。合作方案原则利益共享，风险共担双方分工开发商负责开发建造融资等。在行公司负责落实地块招商营销后期运营管理等。出资股份项目注册资本为万元开发商出资万元，在行公司出资万元投资规模项目总投资万元，按自有资金计算，需先期投入约万元，按出资比例，开发商应投入万元，在行公司应投入万元，扣除注册资本后，开发商应再投入万元，。
12、坞出口沿海铁路姜山交通枢纽目前西坞出口流量为每天万车次用地有利条件用地规模约亩，可以根据项目实际需要调整。用地現状基本完成动拆迁，目前在回土垫平。土地行情该区域的土地评估价格为万亩，实际成交价格为万万亩。土地性质已纳入建设用地范围，用地性质为商业现时办理进展已经向浙江省申请用地规划获得方法公开拍卖洽谈价格目标争取到每亩万左右用地经济指标我们可以提出规划建议。政府规划与支持力度政府第三产业的发展思路奉化市是全国百强县市的名，经济发达，二三产业构成为，第三产业在经济中的比重较大。服装机械旅游是当地主要产业。奉化零售业没有其他行业发展迅速。由于土地资源紧缺和节能减排的要求，奉化市把发展第三产业作为重点工作，其中本项目已被列为今年奉化市的重大工程，政府希望通过奥特莱斯的引进，带动奉化市的第三产业发展。对旅游业的规划思路长期以来，奉化市的旅游产。
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