1、口西南角东临东大街北依桥头街南隔居住区临近北大街西隔住宅区与北斜街临近建筑楼层地下层，地面层建筑形态共座商厦为主题，步行街贯穿连接框架剪力墙结构，米柱距有中庭用地面积平方米平方米平方米合计平方米总建筑面积平方米平方米平方米合计平方米备注容积率建筑密度商业总建筑面积万平方米左右总结该项目地块前身为文化宫，目前正在拆迁阶段，具体价格和业态分布未定，预计今年月份入市。华联商厦项目位置胜利大街号建筑楼层地上四层建筑形态设施齐全，设中庭占地面积平米项目总规模平米标准铺位使用面积平米平米业态规划珠宝玉器金银首饰化妆品名表眼镜现代工艺品民族工艺品皮具箱包超市女时装职业装少女装淑女装牛仔装女裤儿童服装休闲服饰针织用品超市男鞋女鞋男装床上用品羊绒羊毛超市美食广场图书音像体育服饰体育器材健身器材家电广场超市使用面积售价元平米元平米门市元平米返租模。
2、业核心区底商门市使用面积售价可以达到元平方米左右。六总结目前海拉尔商业发展在三角地占主导优势，大商业大流通的格局初步形成。三角地具有中心区位优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体。该商业区是以购物休闲为主的综合商业中心。消费对象是市民和流动顾客。海拉尔市的商业以河西区中央大街三角地区域商场市场步行街为主步行街和临街门市为辅，商业较集中河东区商业较少相对来说河东区主体功能主要体现在居住和行政核心商圈市场类商业多为老市场，且大多数产权都已出售给个人，个人转租行为居多，普遍存在业态分布混乱市场设施老化存在安全隐患硬件和管理跟不上租金价格不统等问题区域部分老商场市场大部分被分割租赁，整体经营的格局被破坏总体商业发展较落后，缺乏创新和品质提升，百货零售业方式没有转变，没有向连锁超市仓储商场便利店专业零售商店等新型百货。
3、数个标准铺位使用面积平方米租金水平元天平方米元平米天年合同，月付，押金万元备注层作为门面房已出售给个人，铺位紧张难租。总结小型家具卖场，承受租金能力低，月日市场将重新装修改为酒店。郭氏家具城郭氏家具城建筑楼层地上四层单层建筑面积平米项目总规模平方米楼层业态分布家具总商户数个租金水平元平米天元平米天元平米天元平米天以上均为建筑面积计算总结低档家具市场，本市唯的单经营家具的市场，硬件设施极其简陋陈旧，经营商户固定。备注以上个案面积均为估算值，部分商业项目因楼体建设不规整，估算与实际可能存在少量误差三核心商圈临街商业及其他商业调研临街商业调研海拉尔市中心商业区主要商业街道有中央街桥头街北斜街西大街中央街临街店铺以经营建材产品为主，约有户，平均经营面积为平方米桥头街伊敏河西岸部分以运动休闲服装为主，约家，平均经营面积为平方米北。
4、式返租年限年年回报率不低于备注销售情况不理想总结在售项目，该项目与本案有许多相似之处，都是开发住宅加商业，其地段相对无优势，建筑规模大于本案，据我司调研了解该项目三四层已整租给哈尔滨的大型商业公司，采取售后返租承诺回报率的形式。在主商业楼旁边还有个小型商业，售价元平米，主营餐饮。对本案有较强的参考价值，也存在定竞争性。五区域住宅状况调研截至年月末，海拉尔区房屋施工面积达万平方米，比上年同期增长倍商品房销售面积万平方米，比上年同期增长倍。受房价上升的影响，商品房销售大幅增加，销售额达万元，比上年同期增长倍。区域较大型住宅小区有，国贸花园绿波家园北国经典富华小区开发区小区华联小区伊敏小区铁新小区牡丹小区友谊小区阳光小区梅园小区等，小区住户大多在户以上海拉尔住宅目前出售均价在元左右并在缓慢上涨，目前再售住宅项目价格能到元平方米，河西商。
5、际经营户房间个，实际经营户总商户数约户左右标准铺位使用面积平方米平方米平方米平方米产权归属个人买断产权，以上自营租金价格层铺位元平米天，年付向个人租柜台元天，可月付向市场租二层房间元平米天行情价格无人出租三层房间元平米天行情价格无人出租四层房间元平米天售价在万元平米以上，行情价格无人出售，因为即将拆迁其他费用标准铺位，每月大约国地税元工商管理费元水电费元取暖费元,共计元经营状况层旺季月月毛利万元，淡季保本经营二层以上生意萧条，保本经营备注三四层其余房间出租给美容院音像店等,或做库房，不计算在内总结层是本市最大的旅游产品专业市场，具有相对比较高的租金承受能力，该市场预计在近两年拆除。二三四层经营低档窗帘家具，业态不同导致租金差距大。供销大楼供销大楼项目定位小型综合商场，供销大楼面向三角地部分分楼层整租建筑楼层地面四层，无空调电梯。
6、楼层差较明显，三层以上商户承受租金仅在元天平方米，甚至更低本项目如做市场很难实现商业价值最大化地下商业普遍不被认可如本案定位百货类，可借品牌资源提升物业价值，同时招商相对较容易核心商圈商业定量汇总商业建筑面积商户数百货类商业平方米户市场类商业平方米户汇总平方米户总结核心商圈内百货类和市场类商业总体量为平方米，共有商户户该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算在内，人均商业面积已超过平方米。有效商业定量汇总市场名称商业建筑面积平方米商户数户温州城开发区商城新丰批发市场新丰服装超市金龙地下商城龙凤商场友谊商城供销大楼第二百货人民商场太阳电子科技园汇总平方米户备注以上为除去餐饮农贸服务类家具类的有效商业供应建筑体量汇总三角地商城因已倒闭未计算在内家具类因和其他业态不兼容被摈弃。总结核心商圈内有效商业供应建筑体量为平方米，共有商户。
7、为百货大楼员工承包柜台，销售百货大楼的存货，其余楼层整租，二三四层形成专业卖场，每个楼层承租人负责解决几个百货大楼老员工的工作问题。人民商场人民商场已倒闭，现该建筑除部分租给太阳电子科技园和圣力大药房外，其余将层门面房出租给东泰红太阳等手机卖场及手机维修店，楼上空置。太阳电子科技园建筑情况地上二至五层，无空调电梯单层建筑面积平方米平方米平方米。项目总规模平方米楼层业态分布电脑配件办公耗材电脑配件办公耗材电脑桌椅电脑培训学校单层商户数量个个铺位，个柜台个总商户数个标准铺位使用面积平米铺位平米，柜台米平米平米租金水平元平米天元平米天柜台元天备注市场统出租，未出售总结本市唯相对较为集中的电脑配件和办公耗材市场，虽然规模不大，但经营项目齐全，基本能满足本市在这些产品上的低端需要。另有圣力医药有仙公司使用至四层，单层面积平米，层圣力大药。
8、流二层以男装为主三层以女装为主四层以上为皮鞋运动文体等杂类百货类商业的标准铺位使用面积都在平方米以上核心商圈市场类商业定量汇总市场名称商业建筑面积平方米商户数户温州城开发区商城新丰批发市场新丰服装超市金龙地下商城龙凤商场友谊商城俄罗斯商城供销大楼第二百货人民商场太阳电子科技园天信家具市场地下家具广场中心家具郭氏家具城汇总平方米户备注以上为除去餐饮农贸服务类的纯商业建筑体量汇总三角地商城因已倒闭未计算在内。总结核心商圈内市场类商业总体量为平方米，共有商户户区域市场类商业整体低档落后无规划和明确的功能分区硬件也跟不上区域市场类商业标准铺位般都为平方米左右本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜目前市场类商业商户对单铺位面积需求较大，但同时能承受的租金水平很低，层主流租金水平也就在元天平方米左右，。
9、单层建筑面积平方米项目总规模平方米楼层业态分布眼镜家电钟表小百食品办公用品鸿博工艺礼品批发市场家具卖场装修中单层商户数量家家总商户数家标准铺位使用面积平方米租金水平元平米天备注供销大楼整租给个人后，个人可以随意分租，无业态划分总结小型综合卖场，无任何业态划分，层统配备营业员，统收银。二层业主自今年起整租三年，有意分租。第二百货第二百货项目定位中低档综合商场建筑情况地面四层,上下电梯单层建筑面积平方米平方米平方米平方米。项目总规模平方米楼层业态分布珠宝工艺品家具小百货服装鞋家具单层商户数量个个个个总商户数家标准铺位使用面积珠宝平米，家具平米，其余平均平米单层整租单层整租家分租租金水平柜台形式带货出兑元柜台天二层整租万年，元平米天建面备注单层整租，不对外分租，二层在月份开业总结有着多年悠久历史的百货大楼，国营制商业经营不善，现层多。
10、斜街临街店铺以经营服装为主，多为专卖店和零散服装产品。约户，平均经营面积为平方米西大街商业以家具产品为主，约户，平均经营面积为平方米临街商业门市多为个人持有，因此租金水平无规律可言，正常临街门市使用面积租金在元天平方米，供销大楼门市达元天平方米，中心家具城门市元天平方米区域门市建筑面积售价在元左右平方米其他商业调研河东区胜利市场项目位置河东区胜利街建筑楼层地上二层，二层中空回廊单层建筑面积平米平米项目总规模平米楼层业态分布农副产品服装小百货服装旅游产品单层商户数农副产品户，其余户服装户，旅游产品户总商户数户标准铺位使用面积平米平米租金水平元平米天元平米天备注基本无摊位出租总结河东唯的典型的低档综合市场，业态混乱设施简陋，为河东区固定居民提供基本生活需求用品。四在建在售商业项目调研海拉尔商业步行街项目位置桥头街和东大街交。
11、房，二层药品批发，三四层为仓库。天信家具市场天信家具市场项目定位中低档家具市场建筑楼层地面两层建筑风格为高间格局，敞开式经营简单装修硬件设施上下电梯各部未开单层建筑面积项目总规模楼层业态分布家具暂时未开业，装修中单层商户数量家家。总商户数家标准铺位使用面积。租金水平元天元天备注经营情况较差总结总体规模太小且环境般，经营情况较差，层现处于全部空置状态，打算最近开业开发区地下家具城开发区地下家具城项目定位低档家具市场建筑楼层地下层单层建筑面积项目总规模楼层业态分布家具市场单层商户数量家总商户数家标准铺位使用面积租金水平元天总结地下敞开式简易市场，紧邻农贸市场生意冷淡中心家具城中心家具城项目定位中低档家具市场建筑情况地面四层，玻璃外立面,无电梯空调单层建筑面积平方米平方米项目总规模平方米楼层业态分布家具家具单层商户数量个个总商户。
12、业态扩展商业街业态分布混乱环境较差，更无管理和规划目前河西区主商圈内有三家商场，其中仅有两家大型商场，个是本地最大的商业集团下属的友谊大厦，另个步森集团下属的百货大楼。由于海拉尔市居民整体收入偏低，所以除了商场自营的超市，选择商场购物的为少数，商场的整体人流要少于市场。目前，核心商圈临街门市已接近饱和，需要改造提升现有的百货店，提高高档专业店品牌专卖店的比例。桥头街西大街中央街商业街是连接三角地商业中心的主要商业街道。第三部分项目分析篇项目现状略二项目定量分析核心商圈百货类商业定量汇总商场名称商业建筑面积平方米商户数户友谊大厦平方米户步森百货大楼平方米户伊仕丹商场平方米户汇总平方米户备注以上为除去餐饮类的纯商业建筑体量汇总总结核心商圈内百货类商业总体量为平方米，共有商户户核心商圈内百货类商业业态分布基本致层多设超市吸引客。
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【定稿】海拉尔国贸中心商业计划书_项目策划书word文档（完稿）