1、除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。业主方主要倾向于对外租赁，租期年。本方案预测租赁后年收益，税前利润为万元。由于距鹰谷万怡酒店米维多利亚酒店开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，个。
2、，期建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十层为客房部分。客房区房间数间套，普通标间间高级标间间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套房间高级套房间行政套房间复式套房间房间残疾人房间女士房间十种房间类型，因酒店是在公寓楼基础上改造而成，所以同类型房间大小不。餐饮区，中餐厅已出租设有间包房其中地上层有特大包房间，小包房个地下层间餐位大包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房和个核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！餐位包房组成及可容纳多人零点大厅，在。
3、房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入元元淡季平季旺季总额客房房价及入住率根据周边市场状况调整为以上数据，根据青岛市旅游整体淡季每年月，共个月旺季每年月到月，共个月，平季每年月，月，次年月，月，共个月将酒店淡季确定为个月，旺季确定为个月计算。根据酒店行业同类型酒店行情，将客房毛利率确定为，因此客房平均年毛利为元。餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入元年均营业收入元自助餐厅午餐晚餐西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额餐饮部分根据酒店行业同级别酒店行情，将餐饮毛利率确定为，因此餐饮毛利为元。租赁收入出租地。
4、议室，餐位大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天后天不足。酒店周边道路狭窄，停车位少酒店周边湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有个停车位，不利于客人项目概况及背景青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业，年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛开发项目之。青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建。
5、着经济高速发展，我国新型墙体材料发展较快，年新型墙体材料产量为亿块标准砖，到年增长到亿块标准砖，增长了倍，新型墙体材料在墙体材料总量中比例由上升到。新型墙体材料品种较多，主要包括砖块板，如粘土空心砖掺废料粘土砖非粘土砖建筑砌块加气混凝土轻质板材复合板材等，但数量较小，比例偏低。只有促使各种新型体材料因地制宜快速发展，才能改变墙体材料不合理产品结构，达到节能保护耕地利用工业废渣促进建筑技术目。经过近年来自我研制开发第进国外生产技术和设备，我国墙体材料工业已经开始走上多品种发展道路，初步会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低值易耗品市场营销工程维护费用是根据般。
6、商务房标准房海景商务房功能设施比较完善面对大海环境相对幽静服务般设备设施般菜品特色不突出青岛爱琴约商务套房大床房标准房余套套房大床房有海景房阳光餐厅房间设施设备般海商务酒店米阳光餐厅主要经营自助早餐，餐位数，可以观海标准间能观海酒店服务般青岛贝蒙特宾馆约米客房套经营自助早餐，餐位数标间房价较便宜地理位置优越服务般设备设施较差没有会议室维多利亚广场约米酒店式公寓层，中庭会所层餐饮二楼中餐厅地下室第层美食城停车位个，地下个，地上个在建服务功能齐全地理位置优越在建二餐饮序号店名距酒店距离米人均消费水平优势劣势勇丽美食海鲜城元中高档装修服务比较周到，能够注意细节菜品质量较好停。
7、量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入元元年度淡季旺季总额年度淡季旺季总额平均年收入餐饮收入年类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入年均营业收入元元西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂,地下中餐厅,地上餐厅总额酒店大堂,地下中餐厅,地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低值易耗品市场营销工程维护费用是根据般三四星级酒店费用所占收入百分比所推算出来。营业成本占营业收入百分比项目费用万元每年其中人力资源费用工。
8、餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型商场有百盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等高档名品和华联中低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。酒店周边企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景区小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。三竞争对手分析根据鹰谷万怡规模和地理位置，我们选择了周边公范围内具有定代表性酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下酒店序号酒店名称距离规模房价门市价优势劣势加州风情大酒店约米客房套其中间全海景观景房宴会厅平米个海悦宴会大厅容纳人多功能厅容纳人市。
9、三四星级酒店费用所占收入百分比所推算出来。营业成本占营业收入百分比项目费用万元每年其中人力资源费用工资福利低值易耗品营业用低值易耗品客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品二营业费用万元分析由于酒店年开业,年局部装修,所以没有个完整年度数据供参考，只能通过些月份数据推断年度数据。收入状况酒店收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收入以及其它收入。鹰谷万怡管理方也提供了组相关数据见附表，但数据真实性值得进步考察，所以以下关键数据如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出年年收入成本费用利润状况。其中二楼餐饮早餐收入放到客房收入里。客房收入年度日期客房。
10、方单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂地下中餐厅地上餐厅二期层酒店大堂总额鹰谷万怡酒店提供了上面数据，根据周边相关租赁市场调查，将上述数据需调整到原始数据才符合此物业市场租赁行情，调整后租赁收入为元。会议收入月平均万年平均万成本费用预测营业费用占营业收入百分比项目费用万元每年人力资源费用工资福利水费电费市场营销费用工程维护费用税费总费用鹰谷万怡酒店管理方所提供酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店调查以及酒店行业运行规律得出费用占营业收入比例如上表，据此推算出酒店营业费用总额为万元。税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房餐饮租赁会议六结论依据鹰谷万怡酒店提供数据而知，酒店目前有多万元应付货款。
11、资福利低值易耗品营业用低值易耗品客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品二营业费用万元其中水费客房水费餐饮电费空调锅炉照明电梯等市场营销费用工程维护费用三综合税费总费用客房平均总营业收入万元餐饮平均总收入万元会议收入万元总收入利润分析营业额成本费用税前利润所得税税后利润利润率二经营收益预测根据鹰谷万怡历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测酒店所有可出租区域在合理价格范围内可以出租通过加强销售提高定客房出租率工资总额不变会议收入提高不多餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高程度不大，尤其是十三层红吧及十二层西餐厅忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公费用绿化费用等。收入预测客房收入日期。
12、二层十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。二期建筑约平方米，地上三层，地下二层，功能分区为地下二层现在空闲，计划作为商铺出租，层可与火车站地下通道相连，二层为会议室，三层为客房区，客房数间，行政房间大床房间迷你房间间。酒店停车位个。鹰谷万怡酒店中央空调厨房设备电梯锅炉安装时间是年月号。二经营环境分析青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站米左右，距离青岛标志性建筑栈桥米左右，距离百盛商城多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。酒店周边小型招待所客房数量在间以内主要集中在湖北路河南路和泰安路，共约家。酒店周边米内，小型社会。
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