1、强该线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经 北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主干线，将于年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东面 即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。 从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。地铁二号线经 过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置 业，这样的优势势必会在房价中体现。因此，南京地铁二号线的开通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。。

2、只属于贵族的活动正在 成为广大赛马爱好者的项休闲运动。 项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力“五十强”第七名和 城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。 从总体经济发展看，根据南京市国民经济“十五”计划和年远景目 标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的经济和体育事业的发展。运动员公。

3、 运动员公寓项目是自房地产“新政”实施后，在南京房地产市场健康稳定发 展的大环境下，推出的适应市场需求的建设项目，这是项目成功的关键。同时， 运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满 足富裕阶层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道 路配套设施的潜在需求。加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租 赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效 益较好，项目的总体策划是理想的可行的。 建议 逐步落实项目建设的技术，管理组织体系组织有经验有能力有水 平的各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施工到竣工验收物业管理 参与项目运营策划参与项目投资控制与管理全过程的实施，应使项。

4、目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。 居民可支配收入的增加 年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收 入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居 本案于第三位。根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。收 入的增长使消费能力进步增长。月城市居民人均消费支出元。 居民的消费性支出额的增幅比往年提高。在消费额增加的同时，居民的消费结构 和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游 教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似。

5、三产业增加值亿元，增长。 今年开局以来，南京各项税费收出控制风险的方案，有重点地加强对投 资风险的防范和控制。对该投资方案进行不确定性分析的目的就是为了有效地把 握和控制风险。 敏感性分析 该项目敏感性分析主要包括以下几个步骤 确定用于敏感性分析的经济评价指标。 通常采用的指标为净现值，必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价 指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性敏感性，以及计算的复杂程度。 确定不确定性因素可能的变动范围。 计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值。 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进步的 分析。 将建设投资租赁收入贷款额度和基准收益率等因素作为不确定性分析， 分析结果表明开发投资和租。

6、阶 层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套 设施的潜在需求。加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体 经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总 体策划是理想的可行的。 问题和建议 加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景 观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。 争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大 数额的贷款，解决资金问题。 重视项目的整体规划设计和经营管理。 第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算， 比上年同期增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长。

7、风险能力较强。 盈亏平衡分析 由于该项目的基本方案为可行方案，经过测算，开发投资租赁收入贷款 额度的临界点如下表，临界点即可行点 临界点分析表 敏感因素基本值临界点 内部收益率期望值 开发建设投资万元最高值 租赁收入万元最低值 贷款额度万元最低值 防范风险对策 在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查， 形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性 化的环境艺术空间和合理的设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也 是获得市场认可的根本。应增加开发投资的控制力度，进步提高资金使用效率， 在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。 由于该项目周边的竞争性项目较为集中，产品类。

8、设工程规划许可证编号宁规城东建筑号 宁规城东建筑号宁规城东建筑号 国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号 第号第号宁栖国用第号 国家有关的建筑设计规范与准则 项目用地范围红线图及外部条件规划图 项目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。 可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度重视。马术场项目是自房地产“新政”实施后，在南京房地 产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项 目，这是项目成功的关键。作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富。

9、赁收入两个因素对项目的效益最为敏感。根据测算， 开发投资和经营收入的变动若超过基本方案左右的范围将使方案的净现值 产生较大波动，详见下表 序号项目变动幅度 内部收益率 净现值 万元 税后利润 万元 建设投资 租赁收入 贷款额度 基准收益率 敏感性分析表 敏感因素变动 开发投资 经营销 售收入 贷款额度 基准收益 率 由此可见，该项目对租赁收入建设投资较为敏感，项目的成败依赖于租赁 目标的实现与成本控制。但不确定性分析同时证明，只有在市场行情出现很大波 动时，该项目才会存在定的风险，表示项目。

10、从开始 就进入科学化系统化程序化的管理状态。 争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大数 额的贷款，解决资金问题。 重视项目的整体策划和规划设计。聘请高水平的项目策划人员，对该项 目进行企业和项目推广的全过程策划，组织好广告宣传尽快邀请市规划部门及 相关部门领导设计专业人员咨询机构专家学者和公司技术骨干等召开专家 座谈会，对项目实施过程中的规划设计产品定位租赁价格定位等进行进步 论证。聘请高水平的项目策划公司，对该项目进行企业和项目的全过程策划，组 织好广告宣传。 组织完成详细的市场调研工作，将调研范围从本地客户扩大至周边城市， 必要时应进行国内外城市中同类项目的考察，进步更新观点统认识，创造 最佳的经济效益。 。

11、接近，因此马术场 别墅项目必须超越众多的竞争对手，最终体现自身的价值，应当在项目推广过程 中进行成功的形象包装和营销策划，以增加项目的高端客户定位的附加值和产品 竞争力。 对拟投资的经营项目，应慎重研究科学决策，在投资决策上首先回 避风险。将资金和经历集中在较快实现投资回报的经营项目上，以支撑投资项目， 使租售项目收入占主营业务收入保持在定的比例之内。控制风险，保证企业的 资金支持。 处理好项目融资管理与建设管理两者关系。由于项目开发环环相扣， 优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力， 减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证 项目的顺利进行，二者相辅相成。第八章结论与建议 。

12、作为马术场的配套项目有利于 增加整个项目的完整性。 投资消费环境的需求。 中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外 企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。 随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。尤其是些成 功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班 等，这些人都为马术场带来生机和活力。运动员公寓的开发使得承租的这些高端 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质。可行性研究报告编制的依据 南京市规划局建。

参考资料：