1、积空置面积 从房地产销售面积来看，除了在年受外销市场的影响下，其余每 年在不断增长，年达万平方米。随着市政建设的全面铺开， 预计市场的需求还会扩大 喜欢的楼盘规模中大规模社区，良好的物业管理 小区配套需求会所运动设施教育商业 距工作地的时间分钟以内 商业需求 购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者 购买或求租商铺用于自营的个体商户 购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家 五项目发展定位 项目分析 优势 项目所处新城区是城镇发展方向开发建设热点，具区位优势 地块南侧及西侧临靠东江及金沙公园，景观资源优势突出 裕兴路连接东桥及南二桥，交通便捷 劣势 项目土地成本较高 项目地块容积率不大。

2、提高素质 以提高性价比 战略控制单产品开发量，通过丰富产品类型降低开发风险控制商业供给，以街铺形式开发 战略本地中高档客户的泛定位 形象定位 项目形象定位代表城镇发展和区域形象的顶级低密度江景园林社 区 产品定位 根据市场分析和项目发展战略，本项目以产品组合方式进行开发不仅 可以避免开发单产品市场容量有限和量大销售周期长的风险，而且 可实现更高的利润和利润率。 项目开发方案 项目 建筑面积 销售均价 元 联排别墅 叠拼别墅 多层住宅 商业， 其中沿公园 沿裕兴 路 会所， 总建筑面积，项目建筑红线用地 面积 综合容积率 图开发方案规划示意图 规划布局 联排别墅沿江布置，综合。

3、化。年三大产业比例达到。 房地产市场 东莞商品房施工和竣工面积 年竣工面积达到万平方米，主要原因是年市场的利 好的行情刺激下的结果年后开工面积有所增长，以后的三年内 增量会有所增加。根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施 工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。 房地产投资增长 东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表 上半年 万平方米 施工面积竣工面积 。

4、，规划限制 目前周边生活配套设施不足机会 石龙镇经济发展迅速 石龙镇人均存款万元，市场需求具备增长条件 新城区是目前房地产开发热点区域，发展前景看好 石龙镇房地产市场初步形成，低密度中高档产品供给少，销售快 威胁 石龙镇人均低，有效购买不足 石龙房地产市场是属封闭型，需求以本地人为主 石龙镇规划人口总量少，增长慢，市场难以产生突变 周边延续开发中大规模楼盘，中高档产品竞争激烈 单产品的年消化量较低 毗邻镇吸引分流部分高端客户 新城区商业面积供给较多 发展战略 项目发展总战略差异化产品泛客户定位 分战略 战略最大限度利用公园和东江景观，以项目优势形成本地顶级江 景园林社区 战略走差异化竞争，发挥低密度住宅产品特色与优势。

5、 本联盟，以适应发展要求和应 对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分 析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将 进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分 释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展 的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区 价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中 初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到 市场的追捧。年，房地产业将秉。

6、年，从地 上主体结构部分施工达到预售条件封顶后即从年月初开始， 至年月底结束。 施工进度表 详见附表施工进度表。 七项目总投资估算资金筹措计划投资计划 项目总投资估算 项目总投资估算表序号项目名称金额元比例 土地成本 前期工程费 建安工程费 不可预见费 管理费 销售费用 财务费用 其他费用 合计 土地成本 根据委托方提供的资料显示，本项目土地使用补偿费为人民币 元。 前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主 要参考近期东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际 情况，经估算为人民币元。 建筑安装工程费参考东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成。

7、，中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业 务管理的通知，通知要求加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款 投向。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较 高没有拖欠工程款的房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅 等项目应适当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指 所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放 的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的， 贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要的利息负担，商业 银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借 款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，首付款比例仍执行 的规定对购买第二套以上。

8、 六项目开发建设 联排叠拼多层商业 企事业单位 高层 高级技术人 员 本地经营 者联排叠拼多层商业 企业主 生意人 政府高层 生意人 企事业中高管 理层 本地投资者 核心客户 重要客户 游离客户及经营的组织实施计划 有关工程计划说明 建设期 项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具 体及特殊情况。本项目总建筑面积平方米，考虑施工进度预计 建设期为前期个月，施工期个月，建设期共年。 建设期的安排 根据项目规模，在资金到位合理的施工条件下拟定。 确定建设期为前期工作从年月至年月，工程施工从 年月开始，至年月工程全部竣工。 销售期 根据同类项目的般销售期确定，本项目销售期预计。

9、承品牌化发展趋势，个性化品 牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性， 规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，年月日，国 土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出 紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应 量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类 用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格 上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地 供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。 进步加强房地产信贷业务管理 年月。

10、 万平方米 销售面积空置面积 东莞房地产开 发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有个百分点。 东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从年开始，投资增长率维 持在以上，其中年增长率达到。预计在年内，投资增 长率将会进入调整期。 商品房销售面积和空置面积 东莞商品房销售面积和空置率 全社会固定资产投资亿元 房地产业投资亿元 房地产业投资社会固定资 产投资 东莞房地产投资增长率 销售。

11、第二套住房的，应适当提高首 付款比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷 款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款 人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行律按照个人商 业用房贷款管理规定执行。 东莞经济环境 及增长 年东莞市实现国内生产总值亿元，比上年增长，总 量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均人民币约， 元约，美元，固定资产投资总额亿元，增长社 会消费品零售总额亿元，增长地方财政收入亿元， 增长年末金融机构本外币各项存款余额，亿元，比年 初增长，占全国的，其中城乡居民本币储蓄存款余额 亿元，增长，占全国的城镇居民年人均可支配收入，元，增长农村居民人均纯收入元，增长。 经济结构继续。

12、虑江景与朝向南向 叠拼别墅与多层住宅呈坡度布置，以最大限度利用景观 沿裕兴路和公园方向布置商业街铺 户型定位 结合市场分析以及项目初步的规划布局建筑面积，初步确定本项目 的户型面积如下住宅总计有套，多层以房厅房厅为 主，辅以少量复式少量联排别墅沿江布置以提高物业价值和景观资 源利用，叠拼别墅占有较大比例符合市场需求商业以街铺形式开发， 进深米，临街面宽初步确定为米，适合投资经营。 物业类型 户型面积 套数套 占总户数 的比例 联排别墅 叠拼别墅 商业街 铺 多层 叠拼 层联排 会所复式 房厅 房厅 小计 商业街铺 客户定位 联排叠拼多层 外地人外地人 。

参考资料：