1、拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考 虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本。 财务费用 假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万 元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。 利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。具体见土地开发模式附表总 投资与成本估算表。 二房产开发模式总投资估算开发成本测算 土地成本 土地成本为万元。 前期开发费及设计费 前期开发费及设计费预计为万元。 工程建安费 工程建安费预计为，万元。 基础设施费 基础设施费预计为万元。 公建配套费 公建配套费预计为万元。 运作。
2、市场概况 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 二项目劣势 第四部分项目运作方案 项目运作主体 二项目运作方案 房产开发模式 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 二住宅户数及车位数量 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 二对房产开发模式 开发方案设想 建设进度计划 二项目经营方案 三项目投资方案 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 基准地价与出让金 实际出让地价预估 土地出让金补差额估算 地价估算 土地增值额估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二开发费用测算 管理费用 其他费用 财务费用 二。
3、这样可以使首期买 家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为 二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。 建设进度计划 本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年。整个工程分期进 行。 土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至 年月。同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建 筑建筑施工设计，项目报建等工作。 期开发进度 开发组团，预计时间为年月至年月。 二项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前重庆市房地产的实际情况，本项目的 经营方案初步设想为 三项目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措。。
4、期间费 运作期间费预计为万元。 不可预见费 不可预见费预计为万元。 以上项合计为该项目开发成本万元。 二开发费用测算 管理费用 管理费用取开发成本至项的计算，合计为万元。 销售费用 销售费用取销售收入的计算，合计为万元。具体见房产开 发模式附表销售费用估算表。 财务费用 本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评 价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年 计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即 每年应计利息年初借款本息累计本年借款，贷款年利率 目录 第部分项目概况 项目名称 二项目地址 三土地产权状况及面积 五项目由来 第二部分重庆房地。
5、点。 重庆市房地产投资增速保持较高位区间运行，是由于去年二季度以来，公租房 建设全面推进，增量注入及同期基数的影响二是工业化城镇化进程加快，主城及周边 区县商品房仍存定刚性需求三是相关规定要求房地产企业拿地两年内必须动工建设， 对住房建设要求在年内完工等，使年购地企业继续稳定开发，成为促动房地 产投资较高位运行的重要因素。 同时，在严厉的政策调控差别信贷利率二手房交易税收以及各地限购等政策共同 作用下，房地产投资增速已明显放缓。上半年重庆市房地产业双轨制逐步推进，公租房步入边建设边投放良 性循环，助推作用不减。从开发情况看，上半年重庆房地产业完成开发投资亿元， 同比增长。从销售情况看，上半年重庆商品房销售面积为万平方米，增长 。值得提。
6、开放型 的山体公园与之相邻，对面即是凤林小学，周边条件相当成熟。 三土地产权状况及面积 重庆同兴工业园区区三期经适房总建设面积平方米， 四地上建筑物状况 本项目设计总建筑面积平方米，设计高层住宅建筑栋高层商业综合楼 建筑栋多层配套商业网点建筑栋。 五项目由来 第二部分重庆房地产市场概况 今年上半年重庆房地产业完成开发投资亿元，同比增长。 据统计，上半年重庆全市房地产开发投资增幅较季度回落个百分点。商品房施 工面积万平方米，增长，其中住宅施工面积万平方米，增长， 较季度回落个百分点。全市商品房销售面积万平方米，增长。房地 产开发企业本年资金来源亿元，增长，较季度回落个百分点。 重庆市房地产投资增速保持较高位区间运行，是由。
7、四条陆上快速通道渝合高速 省道重庆中环快速干道重庆市绕城高速经过该地区，拥有重庆市北部水陆空立 体交通网络集聚优势。 三生态怡人组团园区自然山水条件得天独厚，处于重庆市主城上风上水地段，面靠山 三面环水要素密集景观绝佳环境优美，是块未被破坏适宜集中连片大规模开发 的风水宝地。 四基础良好 组团园区建设用地条件得天独厚，土地相对平坦开阔，工程地质条件较好。 目前拥有玉皇观蔡家变电站各座，供电可靠率工业用 电元度，生活用电元度重庆市天然气主管道贯穿该片区，日供气 万立方米工业用气元立方米，生活用气元立方米有同兴蔡家水厂， 日供水能力万吨以上工业用水元吨，生活用水元吨有垃圾发电厂 污水处理厂通信宽带网络覆盖该片区。年前，计划投入亿元。
8、评估结论 附表 土地开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二资金筹措表 二房产开发模式附表表总投资与成本估算表 表二详细投资计划与资金筹措表按比例 表三详细投资计划与资金筹措表按金额 表四总销售收入预测表 表五销售税金及附加表 表六损益表 表七自有资金现金流量表年 表八资金来源与运用表 表九工程成本核算分类表 商业部分工程成本核算表 住宅部分工程成本核算表 配套项目部分工程成本核算表 地下停车场部分工程成本核算表 第部分项目概况 项目名称 重庆同兴工业园区三期经适房山水庭源 二项目地址 本工程位于重庆市北碚区蔡家组团同兴工业园凤林大道，周边交通便捷。
9、的是，月份个公租房项目集中开工，上半年共计开工公租房万平 方米。同时，公租房两次摇号成功配租户，受惠群众近万。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 区位独特 组团园区位于重庆市主城区北上战略的主要拓展区，是江北区北碚区渝 北区北部新区经开区高新区四北六方联合打造重庆市北部增长极的产业高地， 是重庆市小时经济圈建设的重要增长极。 二交通便捷 组团园区交通条件十分便捷，距市委市政府所在地公里江北国际机场 公里重庆北站公里寸滩港公里。境内有条黄金水道嘉陵江蔡家组团段将建 设个吨级多用途泊位和个吨级散货泊位二条轻轨线号线号支 线三条铁路遂渝线襄渝线全国铁路号线。其中，遂渝线在蔡家设立客运站， 每天定时发送列车对，年客运能力万人。
10、 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 此模式下开发成本即为土地成本万元。 实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能 的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为。 地价估算 该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出 让时地价预计万元亩亩，万元。 万元。 备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的般办法来计算出让金 补差额的。 二开发费用测算 管理费用 管理费用按每月万元计算，从年月至年底，共计万元。 其他费用 其他费用为破产启动费用，万元及其他可能尚需费用万元，合计为，万 元备注虽然，万元是先期垫付，后期土。
11、确保 投入亿元，用于连贯组团园区积 建筑密度不得大于不计入容积率 容积率不得大于 绿地率不得小于地下建筑面积不计入容积率 居住总套数套 居住总人数人平均人户 停车位个 住宅辆 地上 地下公建辆 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。 二对房产开发模式 开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路 东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。考虑到本 项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完 成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。。
12、产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 设计费及前期开发费 工程建安费 基础设施费 公建配套费 运作期间费 不可预见费 二开发费用测算 管理费用 销售费用 财务费用 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案 二房产开发模式投资方案 投资组合方式 二资金运作方式 自有资金 银行贷款 销售收入再投入 第九部分经济与社会效益分析 房产开发模式经济效益分析 销售单价的估算 住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限 用成本法确定销售价格的下限 建议销售单价 商业销售单价的确定 车位销售单价的确定 二总销售收入的测算 三成本费用估算 四财务分析 损益表与项目静态盈利能力分析 二项目。
参考资料：
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经适房项目可行性研究报告