1、与实际需求的矛盾给我市地产业带来的直接影响是投 资方热情不减，但市民保持观望。相关部门的统计数字显示，我市今年房地产市 场完成的总投资额比上年同比增长了不少，其中商品房建设投资额，土地开发投 资额较之去年同期更是有大幅提升。但与之相对应的是，今年我市土地成交价款 仅为万元，与上年同比下降了。同时，我市个重点房地产开发 项目的销售额明显下降。 小结 市场行为和政府行为齐头并进，稳步释放投资和消费需求，使房地产市场 行为更加规范，是株洲市房地产稳步健康发展的根本，也是国家宏观调控的 个重要着力点。因此，立足于现状，放眼于未来，在这场市场变局中审时度 株洲市调分析 株洲市宏观经济分析 株洲市简介及发展概况 炎炎帝帝故故土土工工业业重重镇镇交交通通枢枢。
2、级船舶可直通洞庭入长江 到武汉进上海。北京至广州的国道上海至昆明的国道和正在建设中的 京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际 机场的时间缩短为分钟。交通的便捷，使株洲如今成为江南物流人流信 息流的中心。 工业重镇 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,株洲是与共和国起成长的工业重镇，工业基础雄厚。经过年的建设， 株洲已形成了以冶金机械化工建材为支柱以国有大中型企业为骨干以 原材料生产和制造工业为主体高新技术产业加快发展的工业体系。 这里有世界五大合金基地之的株洲硬质合金厂，有中国航空工业科研生产 重要基地的南方动力机械公司，有中国电力机车摇篮之称的株洲电力机车厂，有 中国大型铅锌冶炼厂有国家和湖南重要的化工原料化工机械生产。
3、率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售 购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对 购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。 影响银根紧缩给供需求给开发商带来影响。方面，开发商在无法获得廉 价充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售 项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。面对银根紧缩，开发 商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从株洲市房地产开发资金到位情况 看，株洲市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷 款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住 房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 购房。
4、纽纽移移民民城城市市 渊源流长 株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接 浙赣沪，西连云贵川，是长沙株洲潭湘潭金三角经济 体化的重要角。现辖醴陵市株洲县攸县茶陵县炎陵县和天元区芦淞 区荷塘区石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。全市总面积万平 方公里，总人口万，其中株洲市区面积平方公里，市区常住人口万。 株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总书记亲笔题词的神州第陵 炎帝陵，株洲炎帝节迎来了批又批的中外宾客和有识之士到炎帝陵名胜风景 区参观旅游，到株洲投资置业。 交通咽喉 株洲素有南北通衢之称，有北有郑州南有株洲之说。现在，株洲 已成为江南最大的交通枢纽，水陆空交通十分便利，京广浙赣湘黔武 广四条铁路干线在这里交汇。百里湘江绕城而下，千。
5、 年同期下降。其中住宅万平方米，下降商业营业用房 万平方米，下降办公楼万平方米，下降。销售面积下降年，全市商品房销售面积万平方米，比上年 同期下降。其中期房销售万平方米，现房销售万平方米。在 全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，比上年同期下降。占全部 销售面积的比重，同期下降个百分点商业营业用房销售万平 方米，比上年同期增长，占全部销售面积的比重，同比增长个百分 点。 空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上 年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。 整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。总体上看，房地产 市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。由 于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费。
6、的带动下，年第三产业增加值达亿元，增长。 投资增势强劲 固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资额突破亿元大关，达 亿元，增长。其中，城镇投资亿元，增长农村投资 亿元，增长。在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资亿元， 增长工业投资亿元，增长。 居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加到 元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比增长。 消费稳步上升 年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。其中城市消费品零售额亿元，增长 农村消费品零售额亿元，增长。餐饮业批发零售贸易业增势强劲， 实现营业收入亿元和亿元，分别增长和。 综上所述，无论是从。
7、盘的基本信 息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。 把握客户心态能力待加强 体现在对客户的真实目的理解不够，只是机械的向客户推荐楼盘，把握不住 客户的心理。 客户引导能力不强 销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。 三株洲房地产相关政策 目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑 制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常的经 济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。 征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前 土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻 落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补。
8、，增幅 比上年提高个百分点，高出全国全省平均水平。三产业结构比重由上年的 调整为今年的人均达到元。 株洲市年三大产业具体数据表 实现产值亿元同比增长增长幅度所占比重 第产业 第二产业 第三产业 第二产业规模效益 年株洲工业生产增长较快的原因在于是优势行业作用突出。有色 金属冶炼及压延加工业化学原料及化学制品制造业有色金属合金制造业非 金属矿物制品业等四大行业的先天行业优势。二是随着智成化工株化集团等企 业技改项目竣工和株洲电力机车厂株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模 经济效益明显。 第三产业稳定发展 年第三产业的发展在于是交通运输邮电业快速发展。二是房地产 市场继续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。在交通邮电房地产 及旅游产业快速增长。
9、 者的心理影响也不可忽视。从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区 间，但已出现下降趋势。就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前 时期的高位运行而言的，而整行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体 现的价格差异挖掘较少。 营销模式 在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整体水平还是偏低， 与先进的科学的模式比较起来还是有段较大的差距。 销售人员能力有待提高 房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前 期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼盘优势灌输给 客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题 基本知识待加强 体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼。
10、款利率上调政策 从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购 买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。由 于受多重条件限制，能拿到八成贷款的市民目前也不多，因而估计新政策实行后 对有购房需求的市民也有定程度上的影响。 影响在定程度上增加了部分购房者的压力。同时，在还款额度以及贷款 年限上都有了较大的提高和缩短。同时也增加了开发商在产品上的考虑。从项目 销售角度上分析，产品的去化也受到了定程度的影响。 国六条政策 今年月，国务院常务会议上提出了促进房地产健康发展的六项措施，这六 条措施被称为国六条。相对于以往出台的政策，国六条因其具体量化的 指标，显得特别严格有力度。因此，它出台以后，对房产界影响颇大株洲亦 然。 影响新政策的要求。
11、费用个月 内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访 办结率。 影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年株洲市大宗开发项目比 较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂 企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合 资源，另方面通过联建携手度过难关。 立项规划政策 坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培 训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大 高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。 影响增加了项目规划审批的难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违 规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 资金来源政策 开发项目资本金比。
12、基地的株洲 化工厂湘东化工机械厂有被誉为东方艺术奇葩的日用陶瓷生产地的醴陵 国光集团公司。 电力机车铁路全钢货车硬质合金铜铅锌电焊条火花塞摩托 车工业用瓷日用陶瓷烟花鞭炮走俏三湘辐射全国销往世界，株洲已成 为中国重要的自营出口基地，出口额在全国同行业及全省名列前茅。西门子雅 马哈加拿大普惠等国际著名公司纷纷在株洲安家落户，投资办厂。 城市战略 株洲市政府规划在年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人 口过百万的中等规模城市。在株洲朝着年规划百万人口经济强市的目标迈 进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空 间。株洲地产市场的春天已经来临, 二株洲总体经济状况 三大产业全面提速 据统计，株洲市年实现生产总值亿元，同比增。
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