1、在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大 的保障。 故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。 三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。 项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。但 项目背景与研究摘要 广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场 的地块，这是。
2、态势研判 荔湾区市场环境概述 住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛 荔湾区家庭户均拥有房屋间，二代户家庭中拥有间住房或以上的只有 。远低于广州平均水平。房龄较老。建于年以前的住房占， 远高于广州市平均水平。建于年以后的住房平均面积明显上升，高 于广州市平均水平的间，体现这区域改善性住房需求比较旺盛。 规划利 于片区 发展 年前建 成 年 年年 住房平均面积 间 核准通过，归档资料。 。
3、对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万 科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项 目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主 流。交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到 元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。 区域市场研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场。
4、在今年月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调 控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情 绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景 下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价率均超过。那么，地块的 资源环境如何发展条件是否优良投资收益率能达到多少，是市场较为关注的 问题。经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场地块做了份地块的可行性 分析，供市场参考。 二宗地区域市场。
5、 性生产力服务簇群广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜 居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道建设中的广佛线广佛通 道三广州号线佛山号线广佛通道四广州号线佛山号线 广佛通道七广州号线穗盐路等四条轨道和条道路将对接。交界位置 的广州花博园地区葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建 设，划定绿线，保留定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加 强对佛山水道水口水道雅瑶水道等主要河段的综合。
6、经济圈以荔湾区三江汇聚的白 鹅潭为中心，东起人民桥南方大厦，沿六二三路黄沙大道，西至珠江大桥， 含大坦沙岛南端不包括污水处理厂，南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环 江区域，总面积约万平方米。 白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近的 条过江隧道，已经建成的珠江隧道，以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上 珠江大桥鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约公里河道将有处过江设施。规 划多年的如意坊大桥及其放射线。
7、目定位的突围提供了依据。 项目周边楼盘二手价 来 源 搜房 网络 二手 评估 楼盘地址开盘时间 二手价格元 恒荔湾畔芳村大道号 芳村花园芳村龙溪大道 金道花园花地大道坑口 合兴苑东漖北路 怡芳苑芳村花地湾荣兴路 康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁 红棉苑芳村花地大道花蕾路 逸彩庭园芳村大道西芳兴路号 四季花园花地大道南以西 教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居 盛大蓝庭荔湾区浣花南街号 力迅原。
8、富有岭南特色的生态型滨水宜 居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道建设中的广佛线广佛通 道三广州号线佛山号线广佛通道四广州号线佛山号线 广佛通道七广州号线穗盐路等四条轨道和条道路将对接。交界位置 的广州花博园地区葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建 设，划定绿线，保留定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加 强对佛山水道水口水道雅瑶水道等主要河段的综合整治。 而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭。
9、整治。 而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白 鹅潭为中心，东起人民桥南方大厦，沿六二三路黄沙大道，西至珠江大桥， 含大 荔湾区二手楼价 据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区含原芳村总体二手 均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元， 可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价 值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项 。
10、缺口较大，整 体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。 建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目。
11、筑 花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁 站之间 嘉茗华庭芳村大道中龙湾路项目周边楼盘楼龄在年之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区 整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是年开盘的，距今至少也有年楼 龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家的购 买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。 项目周边区域典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘。
12、 未经允许，请勿外传,项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据广佛同城化区域交通 体化规划，芳村桂城地区规划总面积约平方公里。其中广州境内 平方公里，佛山境内平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包 括原大沥盐步黄歧桂城平洲地区，广州市域涉及荔湾区海珠区工业大 道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。规划整合后，该地区定位为珠三角城市体化的先行区，辐射珠三角的开放 性生产力服务簇群广佛同城整合对接的示范区，。
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