1、多数学历较高，以企业中高 层人员或私营业主为主，个人月收入在元以上， 倾向于高价高质与众不同知名度高的旅游产品，偏 爱休闲度假修身养性的旅游方式，追求轻松自由不 同寻常的感觉，多数喜欢与家人或朋友同游，大多自主 安排出游计划，对交通工具住宿条件旅游设施服 务水平的景点质量要求较高。 山村酒店生 态餐饮山地 观光 怀旧 市场 年龄在岁之间，倾向于中高档价格差异于现 代文化特征的旅游产品。决策谨慎安排周密，体现在 对于确定性安全性舒适性的要求较高。出游主要集 中在黄金周工作日公差带薪假期等，这类人群 般喜欢过夜游，以满足其差异化的生活需求。 农事体验生 态餐饮山地 观光 自驾 车市 场 倾向于中高档价格文化和自然特征兼备的旅游产品， 出游时间多集中在周末黄金周以及带薪假期。多选择 短途路。
2、然 和山地生态是其主要出游引力。 山村酒店农 事体验生态 餐饮山野拓 展山地观光 自由 人市 场 年龄在岁之间，已参加工作，收入中等水平的 青年人群，倾向于价格合理富有特色功能多元化的 旅游产品。追求自由个性新奇时尚的旅游 方式，属于风险偏好类型，知识层面相对较高，有强列 山村酒店农 事体验生态 餐饮山野拓 展山地观光 第章项目概况 项目选址 项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南 北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山 脊为界。大致范围为南至，北至，东至 ，西至。该区域东西平均宽约，南 北长约，总面积约合亩。 项目分期 旅游开发是项长期渐进的工程。依据规划项目的资源条 件资金实力市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游 发展期限划分为近中。
3、限制较小，随着人们生活生平 的进步提高，会越来越普及，成为城市居民的经常性消费 活动。调查表明，休闲度假出游频率高，约九成的游客有过多次城市周边短程旅游的出行经历。 存在季节差异，冬季明显偏冷长株潭周边休闲度假存在 定的季节性，春秋季节成为旺季，夏季为平季，冬季为淡季。 访谈得知，春季是乡村美丽的季节秋季是乡村收获的季节， 最吸引人部分人夏季嫌热，多数人冬季怕冷，人们难于选 择这样的季节前往。 旅游花费高，消费潜力大长株潭城市周边休闲度假的现实 旅游花费较高约六成游客花费为元，也有约成 的游客消费超过元。在未来休闲度假花费方面，有半 游客集中在元，而愿意花费元以上的约占两 成。与现实相比元以上花费等级上升近成，因此，长 株潭休闲度假的市场潜力巨大，可以通过开发好的项目来挖 掘其消费潜力。 乡村特色。
4、为主，长途路线为辅小时休闲市场，倾向 于以家庭为单位或以车友会俱乐部为单位的集体出 游，对旅游地停车住宿安全等条件要求相对较高。 山村酒店农 事体验生态 餐饮山野拓 展山地观光 银发 市场 年龄在岁以上，经济基础强，有充分的休闲时间， 对于确定性安全性和服务的要求较高。不容易接受新 鲜事物，但旦接受可长期发展。此类市场对要求配套 完善，对养老养生和健康有极高的需求。 山村酒店农 事体验生态 餐饮山地观 光 学生 市场 倾向于中低档价格高内涵的旅游产品，求知交流 探奇娱乐欲望强，注重旅游产品的参与性体验性和 教育性，对精神层面的追求高于对物质层面的追求。该 人群主要以寒暑假消费为主体，大多有朋友家人或恋 人同行，对旅游产品要求较高，对文化生态历史 宗教类景点有较大热情，就规划区而言，亲近。
5、居民离退休者家庭自驾车者机关团体 等市场主体的旅游消费需求持续增长，长假改短，短假增 多，短途旅游郊野旅游越来越盛行，对乡村旅游的需求量 越来越大。 政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持，目前经济危 机形势下拉动内需加强基础设施建设的政策，以及国家对 于乡村旅游的贯支持等系列的利好政策机遇。 主要劣势威胁名气劣势旅游经营完全要从零开始，没有半点知名度。 资源劣势虽然规划区内景观相对良好，但不能成其为吸引 力因素，游客不会因为这里的风景而来到这里此外，水资 源不足，供水水景营造及相关活动的组织成为难题。 生态威胁规划区面积较小，生态系统单而脆弱，面临火 灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁。 竞争威胁周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在 定的同质竞争威胁各成名景区对本项目存在定的屏蔽 威胁外围农。
6、林工程实业有限公司建设的猕 猴桃基地，该基地由湖南省农科院提供技术支持，通过年持续 投入和建设，已基本建成并实现了经济收益。对于旅游开发，该 基地老板也已有所谋划和行动，做了些基础工作，打下了好的 基础。目前，该项目主要存在以下问题 整个生态休闲农庄还没有确定个明确的区域界线 当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权，而要开发和 保持谷中良好的生态环境和景观条件，就必须维护两侧山林 的完好 基础设施方面，入口道路还没有硬化，山谷中的供水和景观 用水是个难题，供电情况也不理想 目前的开发商实力不强，资金上存在缺口没有旅游经营经 验，需要个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴 休闲农庄的具体项目产品的形式和特色等方面，尚没有 个明晰的概念。 主要优势 环境优势林茂土净，水清气洁，环境清幽。景观。
7、游方式，反映了内心深处的心理需要 指向。最近的相关调查数据显示，多数游客是与家人起 或亲友结伴前往休闲度假，由单位组 织的占。家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场的重 心，也是区别于标准观光旅游重要特征。 参照群体作用显著调查显示，的游客是通过亲友介 绍，获得休闲度假信息的。其次是旅游宣传册等， 这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响 现象，从另个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经 历对潜在市场的作用。同时，网络已成为人们获取 旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考，应加强网 络营销的力度。 自驾游与单位组织渐成主流调查表明，汽车是目前出游最 主要的交通工具。其中自驾车的比例高达，单位车占 。这种结构在客观上受到交通条件的制约，在主观上， 也反映了特定人群的偏好。这与异地观光。
8、和转型，成为宁乡 县域内独无二的山村旅游目的地，年被评为级 旅游景区。 项目定位 总体定位长沙大河西乡村旅游的颗新星。 产品定位以山村酒店生态餐饮为重点，以农事体验山 地观光山野拓展为辅助。 市场定位积极溶入大沩山旅游线，近期以宁乡县及长沙市 区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场。 总体思路 依托环境气候景观物产大优良资源，开发山村酒店 生态餐饮农事体验山野拓展山地观光种旅游产品，设置 综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育 区个旅游功能区，尽快解决路电水大基础问题，重点抓 好产品设计和市场营销项关键工作，将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的颗新星。 近期重点 建好水电路，搞成综合区，摸索好的玩法，打开市场局面。 第二章项目开发条件分析 现状和问题 规划区所在山谷中有昊天。
9、民可能形成定的分流威胁。尤其是在目前经 济危机形势下，对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说，所可 能面对的挑战更是未知的。 第三章市场分析及产品构建 长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 笔者对曾参与规划编制的长株潭地区景区所进行的调查 数据进行了引用 市场面宽，潜力巨大市场面的宽度可以通过游客的人口学 特征来反映。当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口 学特征，市场发育面就越均衡。通过最近的调查经验发现， 长株潭现实旅游客源市场的性别年龄文化程度职业与 家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布，与长株潭建成 区现有人口学特征接近，表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广，均衡度较好，说明了休闲度假产品能广泛适应长株 潭市场，潜力巨大。 旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为的重要征之 ，游客选择不同的。
10、倍受青睐乡村特色普遍受到了游客的欢 迎。约八成的游客愿意乡村特色商品超过半游客最喜欢 乡村特色和乡村元素产品。因此，开发具有乡村 特色的旅游商品和产品对提高休闲度假的经济效益具有重 要意义。 产品需求角度的市场分析 除应弄清楚主要目标市场即长株潭市场的总体特征外，我们 还应对不同专项需求的细分市场特征进行分析，以明了那块市场 是我们所需要或不需要的。这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场怀旧市场自驾车市场银发市场学生市场自由 人市场本土消费市场商务政务市场及香客市场等方面，通过 分析我们可以得出结论，生态休闲市场自驾车市场学生市场 本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄的重点目标市场， 而怀旧市场自由人市场商务政务市场不是我们的重点。 细分 市场特征分析产品重点 生态 休闲 市场 年龄在岁之间。
11、游多选择飞机 火车与长途汽车有较大差异。指示休闲度假地建设中应充分 注重道路停车场的建设，加强交通组织的管理。 存在明显的理想时间距离统计数据表明对于城市周边的休闲度假，所有游客有个心目中理想的时间距离，即游 客休闲度假的理想距离围绕小时车距双向递减，集中度 明显。随着交通条们做 出旅游决策时的重要影响因素，调查表明，乡村概念成 为多数游客认定的吸引源。其次才是休闲度假活动 项目综合服务和距离和交通条件等。同时，游客选择休闲 度假存在三大自身性原因缓解工作压力景点本 身的吸引力和时间上更好安排，三者差 别不明显。说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的首要决 定因素，而价格和费用问题关注程度并不高，这与异地观光 旅游有较大的区别。 出游频率高客观上，城市周边的休闲度假目的地，使出游 的时间限制空间限制费。
12、远三个时段，分别对应于年 年年年年年。近中期着重于项目建 设游憩方式的摸索和市场的拓展，远期则注重产品更新转型。 指导思想 脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。 要认清优势与不足，本着经济可行的原则，充分利用本地资 源物产，吸引互补型的优良资金，坚持特色就是生命，打造 极具乡土气息的特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。 发展目标 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,近期项目启动初期，主要以推介休闲型旅游产品为主，在 年实现人日的接待规模，在年达到人日 的接待规模，年进入乡村旅游服务接待单位名录， 年被评为四星级农家乐 中期随着互补型优良资金的加入，旅游产品将逐步由休闲 型向度假休闲并重转变，形日的接待规模，并不断 进行景观建设，年被评为五星级农家乐 后期结合市场需求进步进行产品更。
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十八湾生态休闲农庄项目建议书