1、础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。 在地铁号线的建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港 地铁先进的地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。 该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。。
2、 区域分布及区域特征 供应量 容积率分布 容积率低于的低密度别墅项目调查容积率为的别墅项目调查 别墅市场需求调查 潜在目标市场分析 潜在客户需求调查 供需市场调查结论 典型别墅项目分析 城市山谷 香港愉景湾 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第块出让土地，约为整。
3、为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。 该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳 地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由 地铁公司进行土。
4、套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍 卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行 综合开发。 分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发。
5、级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。 分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建 设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大 型基。
6、 个尖岗山片区的十分之，但地块存在以下开发难点 该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善， 片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在 定开发风险 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不 利于高档低密度住宅的形象塑造 由。
7、距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也 不利于项目的形象提升 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。 深圳地铁号线模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项 目。
8、于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体 推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达 元平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超 过元平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅 的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线 提高收益，因此形成矛。
9、尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能 完成，对政府的吸引力不大。 综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。 捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配。
10、式 现已取得宗地开发策略 后续出让土地建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第二部分项目分析 项目地盘解析 地理位置及周边环境 项目用地条件 项目交通条件 项目周边配套设施 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 第三部分项目定位 项目发展主题定位 档次定位 产品定位 建筑类型定位。
11、奏，配合项目开发进度。出让建设用地 时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去 拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被 目录 目录 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 综合开发的必要性 综合开发策略 综合开发模式选择 综合开发模式实施要点 集中开发策略 开发片区位置选择 集中开发模。
12、 户型面积定位客户定位 附录项目发展背景研究 深圳市城市发展状况 深圳市国民经济发展概况 深圳市总体规划及发展概况 宝安区国民经济发展概况 宝安区规划及发展概况 深圳市房地产宏观市场概况 深圳市宏观房地产市场发展现状 宝安区住宅市场发展分析 深圳市别墅市场供应状况 深圳市别墅市场的发展历程回顾 深圳市别墅市场的供应特征。
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华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性研究报告
