1、价格区位转向开发商的品牌。那帕溪谷住宅的成功开发和火爆销售，就是个 最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。市市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入 水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富 裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。 这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 市新华区带，是市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多 先富起来的人士，下步商品房的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房 交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需 求。 商业消费潜力。。
2、 根据市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西南及东北市区带，同类 商品房销售价格见表。神兴国际城小区 表楼盘销售价格情况表 年月 序号名称房屋类型地段最低价 元平方 米 最高价 元平方 米 纳帕溪谷联排别墅新华区 原乡联排别墅新华区 花样年华中档住宅东开发区 都市晶华多层住宅桥西区 从市年月楼盘销售情况分析，于盛水绿都同地段中高档住宅售价每 平方米在元之间别墅式高级住宅每平方米元之间。由于各楼 盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。 盛水绿都价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方 米定在元之间，小高层住宅每平方米定在元之间花园洋房及 联排低层住宅每平方米定在元之间，可研。
3、，转移到对住宅的功能品质科技含量等 方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据市城市经济社 会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求， 并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日 趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的 个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，市市住宅市场针对 些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向 。
4、潜力。户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运房的取消，房地产二三级市场逐步开放， 居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了定的基础，但目前结构性供给过 剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在年后将建成万平方米的 经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开 发有定的市场风险。 营销战略 根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略 确定项目整体形象 原乡小区已成功开发，其形象得到了市市民和政府的认同，在市房地产市场有 定影响，建立了定地域形象。盛水绿都地处南水北调东岸，北临市植物园。地 段位置优越，小区整体形象根据人与自然这主题，强调综合环境和居住生活方式 协。
5、 是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计 营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必 行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面， 不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及 升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识 到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅 这诱人的市场。在去年市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重 点由。
6、中分别取元元 元和元。 价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择 购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动 价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。 定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向 差地段位置差。定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境地段位置楼层及朝 向等购房因素的差异。 三项目选址及建设条件 项目选址 南水北调修通以后，沿河绿化带将作为永久性公园，环境得天独厚，今后市将严 格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为 市的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。沿南水北调区内开发用地成为开 。
7、入，住房分配货币化，住房消费 信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占 ，平方米的占，平方米的占，平方米以 上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典 雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代 蕴藏巨大的消费潜力。 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住 宅小区开发建设的要求。随着市市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断 提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适。
8、发商竟相争夺的宝地，不可多得。盛水绿都项目在此选址具有明显的区位优势和较 好的开发建设条件。 建设条件 位置优越 盛水绿都项目建设地块位于南水北调河东岸，植物园路主干道西南侧，空气清新， 水质优良，主干道和平路向前直通市中心区。沿和平路带的住宅区，是市较早开发 的商品住宅片区，区内人口众多商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与南水 北调片区优雅清新和谐宁静的环境形成鲜明的对比。随着人与自然和谐发展 居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托南水北调流的自然环 境，盛水绿都住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。 交通方便 已建成的主干道和平西路和植物园路西三环路形成小区四通八达的交通网络。公 共汽车由市的中心。
9、市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸直是市经济发 展的重点之。由于近几年国家对的扶持，的经济飞速发展，提高了市在国际 国内的知名度，为市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商 业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制 成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成 定的市场需求，像盛水绿都这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都 有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。盛水绿都项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，是开 发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品 住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场。
10、有消费者最为关心的价格 地段居住区环境以及市场定位等。 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划设计外，还需要有套行之有效的市场 营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。 根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略 广告宣传策略。 由于植物园及南水北调的环境已经在市消费者心目中建立了良好的形象，对后期 项目的开发销售较为有利。盛水绿都项目要针对确定的目标群体，按计划分阶段， 系统地对小区的整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部 工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体宜采 用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项。
11、，注重消费者人际精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划设计营销管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业，盛水绿都 的开发将是市又个精品住宅小区。 卖点分析 盛水绿都住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的卖点主 要是 小区规划不是简单的绿化，而是按园林化概念规划建设，因此有突 出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。 配套设施要能提供全面综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟 通。 物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，管理高质量高水平。 小区住宅设计引入智能化新概念，使住宅小区按精品化的标准 档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区卖点还。
12、目开发成本。 促销策略。 促销的阶段性策略。般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和 跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段④三次公开展销及跟进销售阶段 扫尾阶段销售。 应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。 销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是拟更新换代商品房的消费者 收入较高或中高收入的消费者驻市办事机构商用或商住④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。 促销手段。拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销 ④举办展销会集团认购有针对性销售对象的举办展销会灵活多样的付款 方式工程质量进度及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他 促销手段。 定价策略 价格定位。。
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盛水绿都房地产开发可行性研究报告
