1、场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手册财务管理手册对外经营管理手册建立市场管理制度，规范市场根据项目情况，考虑商场整体利益，建立完善商户管理制度，保障商场内部有序经营。汽配城经营管理公约汽配城经营管理守则汽配城开。
2、作，达到扩大影响增加知名度和增进民众认同感效果。第六章项目经济效益分析投资估算及资金筹措投资概况项目基本参数项目内容占地面积亩亩期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米二期建筑面积平方米万平方米投资情况项目开发成本万元土地成本万元含土地出让金契税性快速运转有利保证青州汽配产业基础雄厚，但尚未形成专业高层次汽配物流基地。青州是山东重要汽配生产基地，尤其是农用车配件和农用小挖更是地方特色支柱产业之，孕育了包括山工神娃等汽配挖掘机著名品牌。同时在山东，青州属于交通要道和区域中心位置，周边市县包括临朐诸城临淄广饶等都是汽配重要产业基地，依托雄厚产业基础，建设高品次汽配市场，是非常有必要。按照山东汽车产业规划，建设国际化汽配城正是当时年月日，由山东省发改委制订并颁布了山东省汽车工业年发展规划，规划中重点提出了汽车汽配产业。
3、整体经济中地位，同时对汽配产业布局进行了系统规划，青州处在整个汽车汽配产业布局规划中心位置。我们可以预见，未来山东省汽车汽配产业将获得长足发展，成为山东经济重要支柱。这个背景下适当超前建设国际化视角汽配城，非常有必要。三建设青州汽配城有助于强化青州区域经济中心城市辐射功能四建设青州汽配城是促进深圳建设国际采购中心重要手段二青州物流产业政府重视超前规划有力执行，并取得良好效果，国际汽配城成为物流另个必需青州重视物流产业，建设方向大规划大航母布局，为物流业提升开创了条件青州直非常重视物流产业发展，立足于大规划构建大航母。近年来抓住即将修建长春深圳高速纵穿全境契机，规划了平方公里现代物流中心，并成功列入了省十五规划，从而下子撑开了青州物流躯身。年，又聘请专家操刀，对物流市场规划进行了进步修订，制定了全面翔实市场物流发展规。
4、订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度体系包括企业管理手册员工手册人事管理手册行政管理手册设备管理手册消防安全管理手册安全维护管理手册清洁管理手册绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手册财务管理手册对外经营管理手册建立市场。
5、销或统优惠券促销会同所有商户开展意见征询，有奖答题以及现场促销活动开展会同所有商户开展公共关系促销，利用些社会热点进行巧妙策划，开展公关动作，达到扩大影响增加知名度和增进民众认同感效果。第六章项目经济效益分析投资估算及资金筹措投资概况项目基本参数项目内容占地面积亩亩期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米二期建筑面积平方米万平方米投资情况项目开发成本万元土地成本万元含土地出让金契税可观，具备较强抗风险能力。因此，项目在财务上是可行。第七章风险规避及控制措施尽管项目具有良好得抗风险能力，但为保持项目良好收益，应制定必要风险规避和控制措施。风险类型和防范措施成本风险从现实社会物价情况看，物资价格大幅度上升可能性不大，因此应尽可能避免公司运营过程可能造成风险，避免主观和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包合同，让。
6、伐，尽快进入前期工作，力求按照开发进度顺利实施。，可以说城市房地产行业已经成为青州个现象。由于发展过于快速，房地产行业特别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资行为萎缩等。而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强行业支撑，由于是整合市场因素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目经营成功，才考虑项目销售成功。第三章建设青州汽配城合理性从青州汽配市场现状来看青州国际汽配城建设，市场潜力巨大经过我们前期调查，青州汽配零售有很好行业基础，青州从末年代就是山东汽配和农机生产基地和物流中心，经过近十年发展，青州汽配规模已经非常大，现有包括青州农用机配件市场青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过家，销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南。
7、部沿海甚至是国外。拥有这么良好行业基础，建设汽配城非常可行现有汽配市场破败，物业条件不适合经营要求，市第章青州国际汽配城投资背景和基本情况地段优越，交通便利，辐射面广，商机巨大该项目位于青州市，地处青州市核心位置，国道和青肯路交汇处，北距济青高速不到公里，青州高铁和火车站在项目北侧不到公里，交通可谓是相当便利。同时青州是山东半岛交通枢纽，胶济铁路羊临铁路济青高速客运铁路济青高速公路东红高速公路以及正在修建津汕天津汕头高速公路在境内交叉贯通。青州距济南国际机场公里，距青岛港码头公里。便利交通条件将青州这颗海岱明珠与济南青岛天津北京南京上海等大都市紧紧联在起。同时青州属于山东地理中心位置，是潍坊东营淄博交界之地，是连接半岛经济圈和南城市圈中点，在山东整体经济地位战略意义很大。项目周围小时经济圈内即包括了潍坊青岛威海烟台。
8、包商分担部分风险。市场风险本项目市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。因此要发挥项目运作团队房地产策划和销售专业优势，制定科学有效整体系统营销策略和促销政策策略，提高市场竞争优势同时制定有效销售奖励措施，提高销售业绩。其它风险其它风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险等，但在本项目中上述风险不会造成大影响。二风险控制工期确保工程进度顺利进行，要充分考虑当地正常雨季和其它恶劣天气可能对工程施工不良影响另外，要严格按照工程进度施工，在管理商下工夫聘请业绩良好监理公司对项目进行监理。投资决策要密切跟踪市场，做好各个阶段市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，以降低投资决策风险，减少不必要损失。项目时效控制本项目在目前柳州房地产市场发展阶段具有明显开发优势和良好市场机会，应加快项目论证和融资步。
9、管理制度，规范市场根据项目情况，考虑商场整体利益，建立完善商户管理制度，保障商场内部有序经营。汽配城经营管理公约汽配城经营管理守则汽配城开闭场管理制度汽配城促销管理制度汽配城商业推广管理制度汽配城公共场地使用管理制度汽配城客户服务制度汽配城商品质量保证制度汽配城停车交通管理制度汽配城物流货运管理制度汽配城广告位管理制度组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户主观能动性，建立和谐互动经营氛围主要措施包括如下组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理决策制定建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度开展促销推广活动整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须手段，我们遵从商业规律，策划组织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有商家进行促销表演推广邀请表演队伍进行音乐文化表演降价促。
10、市场江北最大花卉市场摩托车市场以及辐射全省副食水产干货建材等批专业市场集群，使青州物流航母具备了游弋齐鲁甚至全国强劲动力。三亿丰宜家装饰城成功整合市场，带来巨大社会效益和经济效益，对产业提升意义非常地处山东青州城东北角亿丰宜佳装饰材料城年月日正式营业，建筑面积达到万平方米，开业仅三个多月时间就已有家陶瓷厨卫灯饰经营业户和家五金业户入驻，实现交易额万元。作为青州第个整合大规模物流市场，取得非常好市场效果，带来了巨大社会效益和经济效益，同时也探索出条通过整合市场提升绿化管理手册经营管理手册营销推广手册车辆管理手册招商管理手册收费管理手同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分。
11、划即在搞好国道益羊路青垦路三大路域四大板块市场物流基础上，努力做大济青益羊铁路两侧市场物流，并全力打造高柳东夏益都普通四大物流基地，同时高标准配套规划建设了高柳物流园区港天报税物流中心青州现代物流中心等个大型物流市场和项目，进步构建起了物流航母新框架。二大整合打造大集群。为迅速使原来分散小市场形成拢指成拳合力，青州围绕大物流规划，对原来分散钢铁市场配货物流中心进行了全面整合。结合公里国道青州段拓宽改造，对沿路农机摩托车建材钢铁等原有市场进行了全面整合并借助花博会，规范扩建了江北花卉交易中心，形成了江北最大花卉市场，从而把个个分散小市场整合成了批年销售额过亿元大市场。通过灵活市场运作和招商引资，新建了益都钢材物流园，引进了哈韦斯特物流中心广东欧浦钢铁物流等国内外知名企业，对原来小物流企业进行了整合，形成了全国最大农机。
12、闭场管理制度汽配城促销管理制度汽配城商业推广管理制度汽配城公共场地使用管理制度汽配城客户服务制度汽配城商品质量保证制度汽配城停车交通管理制度汽配城物流货运管理制度汽配城广告位管理制度组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户主观能动性，建立和谐互动经营氛围主要措施包括如下组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理决策制定建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度开展促销推广活动整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须手段，我们遵从商业规律，策划组织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有商家进行促销表演推广邀请表演队伍进行音乐文化表演降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展意见征询，有奖答题以及现场促销活动开展会同所有商户开展公共关系促销，利用些社会热点进行巧妙策划，开展公关动。
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（新增）青州国际汽配城项目可行性分析计划建议书（留底）
