实验楼物业管理方案 ㊣ 精品文档 值得下载

搭乱接照明灯具正常有效本体消防设施疏散标志的维修及维护室内消火栓箱的有效维护及检修烟温感报警系统故障的排除和维护每周由机电工程师检查次，发现问题，及时维修由维修工按相应作业规程实施维修标识制定及维护管理规定消火栓维修操作规程消防报警系统维护保养规程实施有效，标志清楚，完好无损灵敏，准确报警公共通道门厅楼梯间公用地面的维修改造公共通道门厅的墙天棚维护楼间墙面扶手踏步的维护每周由管理员检查次，发现问题，及时维修由维修工按相应技术作业规程实施维修相应建筑部分修缮技术规程房屋修缮标准整洁，无缺损，无霉迹扶手完好，无张贴痕迹共用排烟管道由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟排烟口封闭不当造成漏烟住户随报随修，管理员每周检查次由维修工专业人员负责维修变压式排烟管道安装技术规范排烟通畅不回烟，不串烟，不漏烟上下水主管接口及砂眼漏水管道堵塞破裂固定码松脱每天由机电工程师检查遍，发现问题，及时维修由维修工专业人员负责维修排水管维护修缮标准给水管维护修缮标准上下水通畅，无渗漏版号修改状态实验楼实务管理第页共页日期接待业主投诉服务人员接到住户投诉或来访，应热情接待，使用公司规定建筑资源联盟筑域网文明规范用语，填写投诉回访记录表。

住户投诉的问题属本部门负责的，要及时处理。

投诉的问题不属本部门负责的，及时转诉相关部门，并做好转诉记录。

属于维修方面的投诉问题，维修班应依照物业部维修流程图和维修班接受口头订单流程图规定的步骤处理。

投诉问题处理后，各部门在适当的时候进行回访。

投诉和来访记录由各部门保存年。

火灾和紧急事故处理抢救人员的配备公司规定全体员工均为义务消防员，必须服从防火责任人的现场指挥，接到命令立刻赶到现场。

义务消防员岗位职责。

火灾处理程序。

火灾处理流程图。

灭火作战方案。

维修物品紧急处理方法。

对义务消防员进行专项培训和实地训练。

收费及财务管理物业管理预算方案。

处理支出帐目。

收支报告。

管理帐户。

代收取水电费供应部门直接抄表到户除外和管理费。

版号修改状态服务质量保证措施及法规要求第页共页日期管理方式建筑资源联盟筑域网管理方法实验楼的物业管理实行管理处主任负责制，管理处管理员维修工保洁员保安员严格按照岗位职责及管理文件进行全方位服务，各岗位在业务上接受公司相关部门的指导，根据考核结果及奖惩办法来激励员工的工作热情。

管理目标及分项方案的实施将按照公司国际质量标准文件要求逐级逐步地进行。

管理文件深圳市物业管理有限公司现已实施并用于深大实验楼小区管理的国际质量体系文件包括质量手册。

程序文件。

物业部工作文件。

保安部工作文件。

清洁绿化部工作文件。

工程部工作文件。

实验楼管理处工作文件。

实验楼机电设备操作手册。

人事管理文件。

员工文明服务准则。

公司保密条例。

住宅区文明公约。

管理员工道德规范。

版号修改状态服务质量保证措施及法规要求第页共页日期考勤与假期规定暂行。

建筑资源联盟筑域网新聘员工程序。

解聘调离员工程序。

员工考核标准评分表。

车辆使用管理办法。

长途电话传真机使用规定。

电脑使用规定。

复印机使用规定。

财务管理文件差旅费开支标准。

业务应酬费开支标准。

其他费用开支标准。

为实现管理目标而采用的检测和评价方法。

各项服务的监督检查和检测方法包括管理员每日进行日检并填写日检表。

管理处主任每周进行周检并填写周检表。

发展部经理每月进行月检并填写月检表。

管理者代表每季进行季检并填写季检表。

管理者代表每半年组织管理处主任以上人员对各小区进行检查，并进行公司内部质量审核，发展部填写内部质量审核报告。

每年公司总经理组织部门经理对公司的服务质量体系进行管理评审，管理者代表填写管理评审报告。

按文件要求，各部门负责人对发现的不合格及时采取纠正和预防措施。

服务的评价方法外部评价版号修改状态服务质量保证措施及法规要求第页共页日期公司组织各管理处参加区市省级安全文明小区和优秀小建筑资源联盟筑域网区评比，并根据参评的成绩，来检验各管理处的管理目标是否实现。

用户评价管理处每半年对住户进行次意见征询，征询的内容包括保安服务质量保安仪表仪容维修服务质量维修及时率清洁绿化工作管理员服务水平管理处对用户的承诺管理目标的实施等。

用户可以通过邮寄传真电话面谈等多种方式将管理处的服务质量实际情况反馈到公司发展部，发展部对于用户反映的各种问题及时进行回访和答询，限期由管理处改正。

物业管理法规要求。

深大实验楼管理处将严格按照国家省市有关法规对实验楼进行各项管理。

与物业管理有关的法规包括城市新建住宅小区管理办法。

全国优秀管理住宅小区标准。

房屋接管验收标准。

城市异产毗连房屋管理规定。

城市房屋修缮管理规定。

深圳市经济特区物业管理条例及实施细则。

深圳市住宅装修管理规定。

中华人民共和国道路交通管理条例。

停车场建设和管理暂行规定。

消防安全标志设置要求。

深圳市高层楼宇消防管理暂行规定。

第节服务范围根据光电子实验楼物业管理招标说明，我公司对实验楼实施各系统实施物业挂念的服务范围包括负责机电设备设施各系统供配电系统空调系统清洁机组及设施给排水系统气体站消防系统视频音响系统电梯的正常运行及日常维修保建筑资源联盟筑域网养清洁工作的安排检查指导和考核绿化工作的检查养护和指导消杀工作的检查实施，监控室的保安值班服务。

提供配套的特殊性有偿服务。

版号修改状态物业管理费用及效益测算第页共页日期物业管理费用收支测算基本概况光电子实验楼位于深圳内，总建筑面积，主要设备有冷冻机空压机纯水系统废水处理系统消防安全监控系统变配电系统电梯等，是座集办公和实验于体的单体建筑。

管理费测算依据深圳市政府有关物业管理法规及服务收费指导标准，考虑到实验楼的配套设备状况，及服务的要求，经测算管理费元月。

收入统计收费项目计算方式月收入元备注管理费收入高层元支出测算见下表版号修改状态物业管理费用及效益测算第页共页日期支出统计表序收费支出项目计算方式月支备注建筑资源联盟筑域网号类别出元人工费用员工工资人管理员维修工人元月中控室值班人元月清洁人元月员工工资中管理人员平均工资元月人，值班员平均元月，人，清洁绿化含水量相应补助元月人项未含值班员保洁绿化员。

管理员保险占元管理员福利基金占元管理员工会经费占元培训教育经费占元小计通讯费部机部办公电话部手机元部月元部月元月办公用低值易耗品办公用设备保养综合测算书报费综合测算其它业务费用元月小计三公共设施日常维护费用公共房屋维修养护综合测算开关灯维护费综合测算标示牌宣传栏围栏综合测算小计版号修改状态物业管理费用及效益测算第页共页日期支出统计表序号收费类别支出项目计算方式月支出元备注四环园林绿化养护费化肥喷药工具购置等费用综合测算不包括花卉植物购置费用。

外墙每年清洗次。

建筑资源联盟筑域网境管理费用消杀费清洁用品工具垃圾清运费外墙清洗综合测算小计五设备日常维护高层电梯维修保养费用部空调系统未计维修养护费用消防系统综合测算变配电设备维护闭路监控系统卡发卡系统楼宇自控气体汇流排加湿器纯水系统空压机加湿器干燥器废水处理综合测算小计版号修改状态物业管理费用及效益测算第页共页日期支出统计表序号收费类别支出项目计算方式月支出元备注八开办费用摊销开办费摊销费用元年个月开办费用分五年摊销小计九社区文化活动费综合测算十税金十二不可预见费用十三管理佣金建筑资源联盟筑域网合计收支对比元年总计元个月元个月元版号修改状态提请委托方解决的问题第页共页日期提请委托方解决的问题委托方在楼宇接管前应整理好各项图纸和资料，包括小区规划总平面图和室外管道竣工图。

建筑结构给排水电气消防通讯电话等工程竣工图纸和验收资料。

所有设备开箱单合格证说明书线路图保修单等设备随机资料。

业主名单和收缴费资料。

停车场租售资料。

移交其它物业管理相关资料。

督促发展商完善规划设计中未完善的配套设施。

提供管理处办公场所和员工宿舍。

建筑资源联盟筑域网版号修改状态与相关的业务交往第页共页日期与相关方的业务交往与政府部门的交往实验楼管理处将及时与物业管理相关的政府指导部门包括市区建设局物价局派出所供电所自来水公司消防大队居委会城管办等单位积极配合，搞好小区的治安卫生环境，创建安全舒适清洁优美便利的商住小区。

与业主的交往实验楼管理处在日常事务管理过程中，将把业主的利益放在重要位置，在入驻前期，管理处将向每位业主发放意见调查表，广泛征询业主意见，及时了解业主需求，并通过加强管理来确保业主所购房屋保值和升值。

与实验楼相邻单位的交往主要包括幼儿园学校邮局及其它相邻住宅小区，实验楼管理处首先要以谦虚的态度与其它邻里搞好协作，协助住户解决小孩上学通讯迁移户口等实际问题。

遇到重要事项及时沟通和通报，让实验楼管理处成为相邻单位学习的榜样，从而为住户提供个良好的外部环境。

不得扭捏作态做鬼脸吐舌眨眼。

员工在服务工作打电话和与客人交谈时，如有客人走近，应立即示意以表示已注意他她的来临。

不得无所表示，等客人先开口。

五接听电话所有来电，务必在三响之内接答。

接电话先问好报单位，说请问能帮您什么忙，不得倒乱次序。

通话时，听筒头应放在耳朵上，话筒头置于唇下约五公分处，中途若需与他人交谈，应用另只手捂着听筒。

必要时要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述遍。

对方挂断之后，方为通话完毕