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辈子的农贸经营者越有紧迫感，越想要个安全舒适的生活环境。

个具有相当安全性和私密性的智能安防现代社区，非常贴合市场需求。

产品设计理念决定社区满意度的因素包括建筑因素环境因素人文因素和管理因素。

如何让各种因素在产品设计中寻找到载体，从而提升和优化社区品质，这是核心价值的综合体现。

而产品设计理念决定了建筑外在形式，是产品设计的灵魂。

人性参与性便捷性可识别性生态亲绿声光运用创新绿化创新户型创新建筑创新现代智能网络系统安全防盗系统户型组合及创新户型面积分布情况以下对代表性的楼盘，进行建筑体量户型面积特点的分析表明，长虹大道沿线集中了绵阳市的部分中高档楼盘，代表了目前绵阳特别是城北的房地产开发水平，利用环境优势吸引本案的主要客户。

长兴都市港湾海英电梯公寓位置长虹大道与平政河的交汇处长虹大道与迎宾路交汇处建筑类型多层底商小高层电梯公寓小高层电梯公寓商业建筑风格现代建筑现代建筑占地面积多亩亩左右主力户型户型特点种类较多，大露台设计结构比较合理目标消费者需求分析通过对不同行业和层次的消费者座谈会调查，目标消费者比较重视房间的空间形式，要求房间比较合理。

户型面积组合建议通过进行对目标群体的户型需求分析和竞争楼盘户型面积分布情况和前期市场调研对目标群体居住现状的调查分析包括政府企业领导企业管理人士私营主经营者的系列座谈的基础上，建议项目的多层住宅平层户型在，与酒店想衔接部分住宅户型面积在。

由于本案住宅定位于中档城市住宅，具有较强的实用性和增值潜力，性价比比较高，因此，与酒店衔接部分的住宅可采用梯四户，设电梯，多层住宅不设电梯，梯四户，其面积户型配比见下表户型面积户型结构空间结构户型配比二房二厅卫平层三房二厅卫平层房厅双卫平层三房二厅双卫平层注此表只是个参考部分户型创新灰空间柔性空间私密空间立体空间灰空间室内与室外的自然过渡空间，让家人拥有更多的室外接触空间，也使建筑形态更加富于变化，如单元大堂大面积开窗开敞。

注此图只是个参考部分柔性空间是指多变性空间，空间的灵活分隔，采用剪力墙体为空间变化提供可能，但同时要考虑到绵阳地区的抗震要求。

私密空间如梯四户设计，避免平面干扰主卧设置玄关，别有洞天立体空间在米，充分利用空间结构变化。

景观设计及道路交通组织在充分考虑项目的开发价值上，在不影响项目最大价值的开发利用时，本案项目的景观设计只能设置部分简单的绿化景观。

◇景观创新构成及特性景观框架设计构思表现整体性生态景观四级空间序列提高社区的整体品质，优化社区内部景观设计，完善和丰富城市空间布局和构成，成为具有自身特征的城市空间节点，树立位于城市发展中心区域的标志形象。

室外活动防卫和疏散的需要，按不同部分的各自属性，将整体公共空间划分为四个等级顶层空间公共绿地设置景观，注意参与性和商业实用性平台空间公共绿地设置为住宅的私家花园邻里公共空间的设计强调可达性和半公共性社区入口处设置部分小品景观四级公共空间，由外向内由动向静由公共向私密逐渐过渡形成社区空间组合，同时结合绿化配置场所行为引导界定领域，以方便社区活动。

时间性全天候社区景观三楼平台部分住区景观的生成是连续动态过程，循环往复。

照明和植物是体现时间性的主要载体，随昼夜四季的转换为住区环境带来丰富的变化，注入更多活力。

照明设施应兼顾实用性装饰性，实现安全美观和分界，包括地理灯草平灯植物灯几部分和局部艺术照明，避免眩光频闪和超强光，以营造夜间景观和气氛为主，实现全天候社区景观。

人性化注重可识别性和参与性强调归家感，在不同单元预期利好条件开发成本格开发商预期格价格商业物业价格建议项目升值潜力的挖掘长虹大道迎宾路长虹大道是进入绵阳市的主要通道，而项目所在地的长虹大道路段更是作为商住金融证券交易中心等的重要配套路段。

并且按照绵阳市城市的未来规划，该路段两面将是未来集中的商住金融贸易地，环境和管理都将得到最好的改善。

这将成为项目具有巨大升值空间的重要支撑。

项目升值潜力的挖掘二迎宾路片区贸易物流商品批发非常繁胜。

项目所在地周边专业市场比较的多，如水果批发市场陶瓷批发市场日用干杂类批发市场等等围绕着整个迎宾路片区，吸引了更多的经营者消费者与投资者来这里，商业气氛非常浓厚，而且该地区拥有政府保护性质。

本片区地段交通等配套优越，这些条件的成熟，促使该地区完全具有价值的潜力。

项目升值潜力的挖掘二项目本身拥有的价值潜力迎宾路综合市场在绵阳乃至西部都是非常有名的个专业性综合批发市场，无形当中已经形成了知名度，为项目后期的推广打下了坚持的基础，但由于受到环境交通等配套的限制，使其存在定的压力，此次修建将改善问题的不足，并且为项目注入更多的新鲜血液。

因此，根据本次其它专业市场的调查和对整个绵阳市商业数据把握的基础上，以现有市场租金和投资者可接受的投资回报年限年，反推市场价格，并结合本项目预期利好条件影响价格的涨幅情况看，建议专业性综合类市场的商业层价格范围元，均价元，二楼价格范围在元，均价元此价格以目前市场情况为基础，在进入营销阶段时，将根据市场变化作相应调整为楼层的价格，特别是楼的价格，可以利用业态规划主力招商，以及建筑结构方面做统筹，提升楼上商业的人流和商气。

从而提升整层楼的价格。

而作为酒店部分的商业建议层价格范围在元，均价在元，二楼价格在元，均价元。

此价格以目前市场情况为基础，在进入营销阶段时，将根据市场变化作相应调整住宅物业价格建议绵阳可比性竞争楼盘都处在销售前期，尚未形成成熟的价格体系可考察。

但根据代表性楼盘的价格分析销售现状和市场需求分析中消费者预期价格，以及开发成本市场预测分析，可形成初步建议，再根据对产品的市场测试结果，进步完善价格体系。

根据在售住宅价格情况分析，目前，绵阳房产开发热点区均价在元，而项目所在区域的楼盘均价在元长兴都市港湾海英电梯公寓物业管理本地物管公司，物管费元价格电梯公寓元均价元而从市场需求分析中各类消费者预期来看，管理人员私营者普通消费者预期价格最高为元平方米，最低为元平方米。

根据对竞争楼盘的户型设计环境规划社区配套物业管理的现状调查来看，本项目在地段配套创新上都有明显优势而且项目周围规划和发展前景良好。

按照市场价格年增涨计算，建议本项目临迎宾路的电梯公寓部分价格定位均价元，总价在万万之间。

而多层价格定位均价元，总价在万之间。

此价格在不脱离市场价格体系的基础上，充分考虑预期增涨幅度，从而实现开发利润最大化。

第五部分结束语通过对金堂区域市场和土块影响因素综合分析和了解，本项目的产品初步判断。

在区域市场营销研究结论下，包括金堂商业分布及经营现状住宅开发情况市场竞争层面在售商业住宅分析消费者需求分析及消费者行为特征研究投资者经营者需求营销现状及发展趋势分析，结合项目地块属性分析，提出了项目商业及住宅的项目定位和产品规划创新。

区内塑造优美有序的不同街道小品，引导人方便行为。

采用路面铺装色彩和材质，对公共空间加以划分。

整体性时间性人性化总体布局灯光系统人景组合绿化系统软硬结合景观小品变化丰富◇道路交通系统人性关怀的人车分层立体分流占地面积不大，平面达成的可能性小，建议项目电梯公寓设计选择立体分流来实现。

宅方面直接从东北面入口架设楼梯到二楼但必须考虑商业部分的价值，或者直接从底层开几个入户口直接入户。

要满足住宅消费商业部分的停车，建议车位达到，甚至可以高点，建议地下室建筑面积为占地面积的左右。

同时可以考虑采用沿街部分作为解决停车的问题，但必须在不大影响社区内景观形成和功能动线组织的前提下实现。

建筑细部设计单元门楼体入口门应是普通门户的两倍，外部设私人邮箱和可视对讲系统。

电梯公寓的电梯间同属邻里公共空间，应宽敞明亮，体现和睦与和谐。

阳台最人性化的空间单元，以获得户外体验的重要场所。

除存放晾晒外更有价值的利用，如闹坐交流丰富视觉空间的作用，应为各部位阳台有不同考虑。

窗不同的房间采用不同形式窗，如景观窗落地玻璃推拉门更佳，飘窗拐角窗等外立面考虑陶土砖，而非涂料。

产品设计理念决定酒店满意度的因素包括环境因素人文因素建筑因素特别是酒店的管理因素。

如何让各种因素在产品设计中寻找到载体，从而提升和优化酒店的品质，这是整个酒店核心价值的体现。

而产品设计理念决定了建筑外在形式，是产品设计的灵魂。

人性优质性便捷性可识别性亲情性现代智能网络系统安全防盗系统创新绿化创新户型创新建筑创新户型组合及创新目标消费者需求分析通过对不同行业和层次的消费者及投资者座谈会调查，目标消费者比较重视房间的空间形式，以标准间房间为主。

户型面积组合建议通过进行对目标群体的户型需求分析和竞争酒店的户型面积分布情况和前期市场调研对目标群体酒店现状的调查分析的基础上，建议酒店户型面积在左右。

每层个，共个房间左右。

由于本案酒店定位为经济实用型的酒店，具有较强的实用性性价比比较高。

户型创新柔和空间私密空间立体空间柔和空间给人以种舒适的感觉，采用家庭式的房间布置与设计，利用色彩与简单配套设施的摆设来柔和整个空间。

私密空间如避免平面干扰采取条主通道，两旁房间平行的布局。

立体空间层高在米，充分利用空间结构变化。

景观设计及道路交通组织本项目占地面积比较的小，而酒店部分的占地更小，在充分考虑酒店项目的开发价值上，酒店的景观设计只能设置部分简单的绿化景观。

整体性生态景观三级空间序列提高酒店的整体品质，优化酒店内部景观设计，完善和丰富酒店内部的布局和构成。

以此弥补酒店外部景观的不足。

依据防卫和疏散的需要，按不同部分的各自属性，将整体公共空间划分为三个等级顶层空间公共绿地设置露天景观，同时要注意参与性和商业实用性酒店主要入口处设置部分景观，如绿色植物景观小品等。

每层楼的入口处可以设置部分绿色盆栽不大占空间的景观等。

空间的组合，动静的结合，创造