1、进行必要小额改造，及转换经营手法，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。二商圈溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有租赁关系预收各项资金和经评估固定资产等。二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。人工成本序号人员类型人数月。
2、碍，为项目未来成功开发运营奠定了较为优越基础条件。现该项目主要谈判工作基本告段落，进入项目建筑合法性合规性实际落实及项目建筑工程配套设施设备相关技术指标核实阶段，如相关资料齐备，且与双方最初协商条件致，即可进入集团审批核准程序。第二部分项目实施原因及现状分析项目实施原因符合我司经营规划根据我司制定广百置业公司三年战略发展规划指导精神，以发展商业地产中专业市场购物中心创意园区为我司未来业务发展主导方向，经过对沙井裕客隆项目深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司经营发展战略，值得我司重点投入。二具有较好盈利空间通过对商业市场前景分析周边市场调研，结合有效防范风险合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。三。
3、万。收回投资前五年，合计我司收益万元，年均投资收益率。前十年，合计我司收益万元，年均投资收益率为。静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作为基准收益率折现。项目年份合计出租率主营收入租金收入管理费收入二主营成本三税金及附加四营业利润五费用总额人工费用工资等二管理费用固定资产折旧维修费用开办费广告费防洪费保洁费保安费水电费其他费用融资成本„„六利品售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运动服装市场需求比较旺盛商圈内超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模龙头商业项目周边文化教育机构较多，特别是培训机构，如。
4、全登人才培训中心，说明商圈主要消费人群在文化需求方面较为突出。二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公布数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口。其中本项目公里范围内居委会包括沙头蚝三蚝四和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约人，外来人口万多。人口结构特征性别结构从人口统计数据来看，沙井人口性别比例约保持在之间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例水平。这说明，沙井人口呈现女多男少特点。年龄结构根据政府公布数据显示，沙井岁青年年龄段人口最多，占了总人口七成以上，其次是岁中年年龄段人口，约占总人口两成，而岁以上和岁人口则较少，共占总人口。这说明周边地区处于年轻型人口发展阶段。文化结构根据政府公布数据显示，沙井受教育人口。
5、该部分场租也体现在手机卖场收益中，无法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内部元租金价格而言，分租状况较为理想。三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定稳定性，但入驻服装品牌较为般，缺乏较知名服装品牌，产品档次较低。四楼现时空置中。物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业经营收益。二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流，得知由于对方家族内部对该项目看法存在加大争议，通过我司初步分析，仅需要对该项目。
6、条件约定条件年元月元月年月元月年年由于之前与对方经过深入且富有成效谈判，对方承诺在我司接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新计算递增时间，且已于村里达成致意见。仅此项，在剩余合同期内，共计节约租金成本多万元。七项目进程我司从年月初开始接触该项目，在广州市总商会介绍下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步调研与考察，并要求广州市总商会提供了份较为详尽项目初步可行性研究方案。在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位于沙井镇次商业中心区，且商场大部分区域用于生活超市自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化趋势，导致对方决定出让该项目经营权。通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种关键建筑指标后，经过集。
7、项目操作难度不大通过对周边商圈调研，以及掌握目前裕客隆购物广场租赁情况，该项目完成整体招商和正常经营操作难度不大。我司专业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司形象影响力，必将加快该项目成熟。四丰富公司拓展经营经验在我司专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。二项目实施影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展首个项目，对我司既是个挑战，更是个机遇。该项目成功开发，提高我司在行业内知名度与美誉度该项目成功开发，创造可观经济效益该项目成功开发，使我司锻炼出支优秀经营团队，进步强化公司核心竞争力。该项目成。
8、中研究，我司认为该项目由于主要面向外来务工人员，虽有定商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百百货新大新百货为主力店商场，通过转换经营思路，我司认为，由于该物业所处位置及主要面向消费群体特点，加之物业总建筑面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群个主力商场，实行统打造统推广统物管分租经营方式，赚取转租差模式进行物业开发拓展。经过多轮艰苦卓绝拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚承租条件。项目经营权转让费用由最初万人民币，降低为万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁期内可节约万租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中处于亏损超市自行结业，节约了大量人力物力及再投入财力，以及相应多员工后续遣散费用，有效节约公司拓展成本，扫清了未来物业经营重大。
9、功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效实际经验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。三项目现状分析自身现状分析裕客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自营项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。通过对该超市实际调研，初步判断该超市品类不是非常齐全，个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金，由此可以判断，场地租金收益间接体现在超市经营收益中，如从超市经营收益中剔除场地成本，超市经营更为不理想，从物业整体经营角度考虑，个物业面积约面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业经营也会产生较大影响。楼还有约平米自营手机卖场。
10、工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。相关变动费用按照经营收入测算。项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。水电费实际经营中，管理单位水电费用可从商户缴纳水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。开办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用开支。保洁保安费用序号人员类型人数月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增。
11、介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。六项目其他情况经营状况项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。项目米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站带，项目周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。目前除首层华源门诊大地通讯中国移动海王星辰肯德基，以及三层整体租赁租户外，其余商户均于年年内到期。二租金成本本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期年，原始租金元平方米，合共元月，每五年递增。目前该商场开业已将近五年。时间段租金单价原合同。
12、层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。广告位收入参照同类市场做法，市场内部外部还可开发定数量广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。三合约期限参照其他商场经验，建议按照年个期限进行签约。四递增比率由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年标准递增。四项目资金运作与分析裕客隆项目投资收益合同期满，公司共盈利万元，年平均收益率约。第年我司收益万，累计税后净现金流为正万第二年我司收益万，累计税后净现金流为正万第三年我司收益万，累计税后净现金流为正万第四年我司收益万，累计税后净现金流为正万第五年我司收益万，累计税后净现金流为正。
参考资料：
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（投资计划）裕客隆购物广场项目建设方案（新增项目）
