1、影响较大，但实际上对利润的影响非常大，容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额的。针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适的时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。发扬中海贯以来缔造精品楼盘的理念，要使本项目全面超越竞争对手，以优质取得优价。尽量争取多的容积率，以获取最高之利润。严格控制成本。目前广州市房地产业的盈利水平大幅下跌，只有质优价廉的产品才能有良好的市场，这种情况下，我们的产品要赢得市场除了努力提供产品的质素外，价格也不能太高。而且，对于本项目，总成本利润率和内部收益率对建筑成本的变化都比较敏感，故把建筑成本控制住非常重要。三不确定因素分析及应变措施土地转让过程中带来双重税。
2、交界处，交通便利地价较合理教育医疗商业等生活配套设施应俱全，且有东风东小学作为区内配套。国海外的品牌在广州市的高档市场已树立良好的口碑。劣势作为高档住宅，缺乏优美的景观条件支持，特别是项目南面靠高架路比较近，有较严重的噪音废气污染锦城花园开发周期长，有定品牌老化的现象锦城花园原有的会所设施不足。随着大量业主的入伙，小区原有的高尚的生活素质受到定的影响，其高档住宅楼王的形象有所减弱锦城花园现有的配套已落伍于变化迅速的生活观念，如网络生活无法在小区内实现，配套设施有待提高机会通过对市场的调查和分析，掌握买家的置业倾向和居住要求，在规划设计时可以充分满足市场的需要，增强项目的核心竞争力城区内土地供应量有限，能够成定规模的小区用地更少，未来新增竞争对手不多。
3、容积率问题不大，倍也很有可能，但争取到倍有困难。如果项目容积率只有倍，则总成本利润率为，税后利润为万元，比较低。故我们方面要做好规划局方面的工作，保证项目批出来的容积率在以上，最好能达到，同时公建配套面积不能太多，设置地点要比较灵活。另方面，我们还要充分利用中介公司的力量，配合取的理想的规划条件。交地时间过长带来的风险按照合作条件，在我司与军方天宝公司签订土地兑换或合作开发协议后，军方需要个月的时间在兴建新营房，在部队搬入新营房后，才可以交出南苑地块，开发期间过长，会带来定风险。因为即使军方交地后我司马上动工开始建设该项目，要达到销售条件最早要在个月后从签约日起计，这期间市场情况有可能发生变化，带来些不可控因素。面对这个不定因素，我们方面要把各项工。
4、合理搭接，尽量在兴建新军营期间完成项目的前期策划规划设计报建等工作，军方交地马上开始动工，缩短开发周期，另方面密切留意市场变化，及时调整项目的开发策略。七结论和建议基本结论中国海外在广州市的高档住宅市场具有较高的声誉和号召力，元平方米的销售价格对于本项目来说是可实现的。在考虑消费市场投资回报投资风险等因素后，可以得出项目是可行的结论。建议我司把该项目纳入土地储备项目。相对于竞争对手，广州公司土地储备严重不足，不利于公司向规模经营品牌经营的设想发展，这对公司长远发展是极为不利的。而且中海康城今年动工后，广州公司又面临没有土地储备的问题，故有必要寻找新的储备项目。如果能成功把该地块纳入储备项目，有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好的经济效益。经研。
5、的注意力不断向东吸引。六目标市场的确定和全部售磬，则本项目的住宅保本售价为元平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅的保本售价为元平方米。保本销售率若住宅均价元平方米，个车位的全部售出万个，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率的影响。本项目的总成本利润率和内部收益率都对项目的售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度的变化则不太敏感。相对而言，容积率的变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率。
6、力盈泽苑天文苑东湖御苑等个楼盘作为比较对象，并考虑锦城花园二手成交的情况，通过地段繁华程度交通服务设计居住环境等多项指标对竞争楼盘的销售单价进行修正，通过市场比较法得到本项目的销售价格为元平方米。为使项目有较好的市场反映，并考虑到将来尾货销售的问题，最后总体均价达到人民币元平方米是比较可行的。详见附件三四。三发展规划和营销策划基本数据序号项目面积备注用地面积二扣除规划路后面积三总建筑面积容积率地上总建筑面积有偿的住宅有偿公建暂定无偿的暂定无偿公建暂定二地下室暂定人防设备辅助用房未定车库未定三总可售面积不含车库四容积率五建筑密度未定六住宅户数约套七小区人口按每户人算二规划的要求与限制未定。三发展方案的初步设想本项目计划发展为层左右的中高层住宅物业，建。
7、山区楼盘总体素质较低市场上已出现从郊区向城市回流的现象，人们还是习惯方便的生活郊区楼盘缺乏成规模市政配套的缺点逐渐被发现，交通更是个实际性的问题，人们对选择郊区楼盘进入反复期，市区楼盘重受青睐。尤其是城市的富裕阶层，因为有较强的夜生活习惯，所以更加倾向于购买生活方便的城区内物业锦城花园已经具备良好的素质和口碑，并且中海的物业管理在广州市仍处于领先的行列，可以通过策划系列活动，提高锦城花园的美誉度，提高潜在买家的购买动机和对比权重随着中国加入，市场上对于高档住宅物业的需求将会增加，二手市场和租赁市场将会趋于活跃。威胁珠江新城初具规模，开发速度加快，且广州市政府重新规划珠江新城的功能后，住宅面积大幅减少，使该区住宅更具魅力。倘若珠江新城的楼宇价格向下调。
8、面积约为平方米。项目建成后，与锦城花园融合在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理装修精美豪华，区内罕有的大型精品高尚住宅小区。四计划发展期本项目的计划发展期为三年至项目合作合同签订到项目销售完毕。从签定合作协议之日起，由于要有个月时间兴建部队的新营房，故其中前个月为建设军队的新营区及本项目规划设计和报建期，项目建设周期为个月包括场地平整，销售期为个月，建设期与销售期相搭接，合计需个月。计划发展计划见附件二。五锦城南苑项目的分析优势锦城花园声名远播，项目与锦城连成片，可借助锦城的品牌形象。与锦城连成片后，借助锦城的现有配套，可减少南苑项目配套设施的建设而且整个小区的占地面积将超过万平方米，在城市中心区十分罕有地理位置优越，新旧城区。
9、，对本项目的威胁更大天河北路带物业价格下挫幅度比较大，价格上对本项目存在竞争。锦城花园的二手物业的销售价格及广州整体高档住宅价格下挫，投资者信心不强通过以上分析，锦城花园的高级楼王地位虽有削弱，但其作为城区内的豪宅印象依然被大部分市民潜在消费者和业界认识所认同，作为具有较高素质的住宅物业的领先者的地位依然稳固。与珠江新城天河北等地段的楼盘相比，便利的生活设施完善的商业市政医疗配套以及丰富的教育资源令新区在这些方面难望其项背。同时，锦城南苑也面临重重困难内环路放射线的包围锦城二期的施工质量难让业主满意原有小区会所已不足以支持更多的居住人口二手租赁价格走低，对锦城花园产生负面影响市场竞争日益激烈，珠江新城天河北等新区的发展不断地改变房地产市场格局，把人。
10、及违约的风险我们先购买天宝地块给予军方，属于土地的二次交易，面临二次土地交易的税务风险。经我们研究，确定以下签约方式由我们先就天宝地块同天宝公司签定合作协议书，再同军方就地块签署土地置换协议书。经过我们慎重考虑并咨询律师意见，为避免我们陷入双重的违约风险和税收陷阱，我们确立了这样的买卖方式我们受军方委托向天宝公司买入天宝地块，作为军方的军事用地。具体操作由军方向我们出具委托购入天宝地块的委托书，我们同天宝公司签署合作协议，而非土地转让协议，并将军方要求我们的所有责任和义务转嫁给天宝公司，特别是在付款的时间控制上做好衔接，将第笔款的支付时间控制在两块地的转让手续完成后。合作协议执行风险与以往买地不同的是，南苑项目是将地价款绝大部分支付完毕后对方才能交。
11、施未定，其他规划条件未知能否将本项目与锦城花园融为个小区不能明确三项目发展建议为提高本项目的知名度，建议在制定开发的决策之后，策划系列活动，增强锦城花园的美誉度，提升其物业形象积极做好规划局等各方面的工作，争取本项目的高容积率，以及免除本项目的公建配套。期的二手价格约为元平方米，二期的二手价格跌值更大，北向的小单位最低可以在元平方米的价位达成交易，南向的单位的成交价格在元平方米左右。五同类住宅平均建筑成本参照中海锦苑的标准，锦城南苑项目建安费按精美装修考虑，高层为元平方米以建筑面积计，装修标准同中海锦苑地下室建筑费按元平方米计算含机电设备。六同类住宅平均销售单价根据上面对可比项目的界定标准，本报告选取富力东堤湾东风广场星汇园东山雅筑和风雅居嘉和苑富。
12、地来，这使我们利用资金支付时机来促使合作方执行合同的能力减弱，这主要是我们促使军方按时交地的手段不多。对此，我们首先还是要充分考虑地价款支付的时机，重点是促使新军营按时按质完工，使军方没有延迟交地的理由，同时也要尽量预留部分资金在交地后才给军方。其次，我们要加强与部队方的公关工作，建立良好的互信合作机制以及良好的个人感情。规划条件不确定带来的风险目前南苑地块的用地性质仍然是军事用途，虽然是由军方负责办理军转民的手续，但规划条件目前是没能够办出来的，这里存在几个风险首先是不知道最终容积率可以批下来多少，其次是配套的公建面积要有多少，再有就是公建配套设置的地点等。这两个问题都直接关系到项目的收益。现在我们从侧面了解到以及比较城市规划周边项目，认为要取得。
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